保利养老产业盈利难题待解 盈利模式不清

（原标题：盈利模式不清，资金成本高昂险企输血 保利养老产业盈利难题待解）

日前，一则消息让保利养老地产又火了一把，保利地产携手太平人寿拟成立股权投资基金。众所周知，自2011年保利宣布涉足养老产业，如今5年过去了，养老地产依旧在踟蹰中前进，盈利模式不清晰、有限的融资渠道、颇高的资金成本，使得这个仿佛有着十万亿红海的“银发产业”步履蹒跚。从模式到资金，在掘金养老产业的背后，这家千亿央企如何破局？

探路高端养老模式

“老年功能床，日本原装进口，售价12800元。”在保利集团主办的中国第二届国际老龄产业博览会的一个展位上记者了解到，该展位主要针对保利“和熹健康生活馆”的老年用品。工作人员向《中国经营报》记者介绍了一款“健康自测一体机”，大概只需要15分钟时间就可以检测心电、血糖、胆固醇等将近20个项目，1分钟之后便可拿到健康检测报告单。然而这样一台检测仪价格不菲，售价在15万元左右。此外，工作人员还特别邀请记者关注“和熹健康生活馆”的微信号，即可了解各类产品价格。

据了解，“和熹健康生活馆”是保利旗下健康服务O2O平台，在微信商城记者看到，不仅是老年用品，商城涵盖了品牌药妆、功能食品、日化用品等，而在其主打的老年用品中一双辅助方便筷售价为240元。

同样，工作人员也向记者介绍了保利开办的养老机构——“和熹会”，北京保利西山林语项目中的“和熹会”老龄公寓，是保利地产在养老地产方面的首个试点项目。据客服人员介绍，“北京和熹会”采用押金加房租的收费模式，目前押金在10万元~30万元/月不等，不同的押金分别有7.5~5折的房费折扣，房费3000元~5000元/月，照顾费500元~3300元/月，此外伙食费900元/月的，记者算了这样一笔账，如果以最低押金计每个老人首年至少需要准备将近14万元。

可见，保利“和熹会”价格并不亲民，主要针对高端养老市场，据了解，保利目前在运营的除了“北京和熹会”，还有位于浙江的“西塘和熹会”，此外，保利将在广州萝岗区设立另一家养老基地。

“目前国内很多高端养老院空置率普遍较高。”中国房地产协会原副会长朱中一看来，我国的养老主要是以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充，由社会资金办的养老机构档次高、收费贵，社会的普遍接受度并不高。“如果能够面对中等收入的家庭，受众面可能会更广。”

社区养老=“大健康”？

在社区养老方面，今年7月保利全国首个社区居家养老服务中心——“和熹健康生活馆”落户广州保利花园，这也是保利地产全国首家“和熹健康生活馆”。通过保利物业官方网站了解到，“和熹健康生活馆”主要是在社区内打造的健康休闲中心，馆内提供适老用品展卖、健康检测设施、康复治疗室、老年人饭桌等。

保利在回应记者采访时表示，“今年计划在广州、北京、上海、佛山、成都、武汉6个区域进行试点，总共筹建11个‘和熹健康生活馆’。”

有趣的是，此前恒大在广州也开设了首家互联网社区医院，其功能和作用与“和熹健康生活馆”几乎相同。可见，探路社区健康管理中心，将线上与线下结合打造“大健康”早已成为房企争相尝试的“蛋糕”。

“养老服务只作为其中一部分，在社区内建养老服务中心，未必是纯粹做养老，将养老与健康产业结合起来，增加客户的黏性，通过整体项目将资源打通，利用这些大数据资源，服务到后续的业务当中。”广州城建开发设计院院长李炜表示。

险企输血

按照保利的时间表，“短期投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造； 中期，用3~5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡；从长期来看，用8~10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市”。

愿景总是美好的，横亘在保利与养老之间的资金问题亟待解决。保利也在积极寻找这位“金主”。11月6日，保利地产与太平人寿在健康养老产业达成全面战略合作协议，合作范围涵盖养老地产开发、运营服务平台搭建、保险客户养老服务、产业链上下游投资等多项内容。值得一提的是，双方拟共同成立一家股权投资基金。

“养老产业回报周期较长，收益率比较低，开发商资金成本有限，而保险公司沉淀了巨量的资金，保险公司充当财务投资者的角色，双方一拍即合。”在兰德咨询总裁宋延庆看来，房企选择和险企合作，可以给自己的扩张和项目开发“输血”。

其实，险企涉足养老产业已不是新鲜话题，中国太平保险集团（以下简称“中国太平”）早已开始布局，去年7月，中国太平宣布其国内首个位于上海的养老社区“梧桐人家”开建，该项目与中国太平一款名为“悦享金生”的养老保险产品进行捆绑式销售。即购买中国太平“悦享金生”或是新款指定养老产品达到一定保费标准200万元，可获得“梧桐人家”入住资格。保费可以冲抵入住管理费。

“保险公司两条腿走路，一方面自己建养老机构，另一方面与房企达成战略合作，具体的操盘和运营管理交由地产公司来完成。”宋延庆说道。

资深地产专家薛建雄在接受记者采访时亦表示，保利寻求与太平人寿合作，或是希望将太平人寿的客户资源进行对接，未来可以将住宅卖给这部分老年群体。另外，养老地产又能帮助保险公司提高对养老保险客户的吸引力。

记者致电保利集团方面，希望就本次与太平人寿发起设立股权投资基金等问题进行采访，不过，保利集团方面并未对此事作出具体回应。

盈利难题待解

2014年国务院印发的《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》明确，支持符合条件的保险机构投资养老服务产业，促进保险服务业与养老服务业融合发展。许多大型保险公司在政策放开之际，也已经展开了从入股、规划、拿地到建造的一系列养老地产投资行动。近两年来，险企与房企的合作不在少数，保险与地产正在进行更多整合。

“尽管国家出台了多项政策鼓励社会资本投资养老地产，而社会资本都是以盈利为目的，养老产业的盈利点在哪里？”朱中一发出这样的疑问。

养老产业是否有看起来那么美？就以武汉一家养老机构为例，2014年服务收入仅400万元，而人员工资、水电气等能源费用和各种税费的运营成本高达1300万元，当年净亏损900万元。如果加上这家养老服务机构5亿元的投资，按照5%的银行利率保守计算，每年又是2500万元的损失。所以综合折算下来，这家养老机构一年至少亏损3400万元。

有分析人士指出，养老地产的长期投资收益与保险资金的市场回报能否匹配成问题。养老地产无法通过一次性转让房屋所有权来获得回笼资金，而且我国房地产信托投资基金还没有发展起来，保险资金投资养老地产只能靠租金作为投资回报。虽然养老地产可长期持有和经营，有稳定的现金流，但当前处于市场高价位阶段，前期投资规模大，平均利润率并不高，有观点认为最少要15年才能回本，这样的回报周期和利润率，很难符合保险资金的回报期望。

对此，李炜表示，“不管是传统还是现代，我国的养老都是以居家养老为主、社会养老为辅。社会养老由政府主导部分的比例只占3%，大多数还是来自机构养老，这种地产项目从严格意义上来说不能算作公益项目，它是盈利为目标的。正是如此，养老地产获得土地的难题尚无明确政策。”

另一方面，保监会副主席黄洪公开透露，目前共有8家保险机构参与建设18个养老社区，已完成投资167亿元，项目总投资预计约为300亿元。根据保监会数据，截至2014年年底，保险资金运用中的另类投资规模为22078.41亿元。也就是说，险企投资养老地产的资金只占到险资另类投资的0.76%，还不足1%。

“保险公司也好房企也好，都不敢将步子迈得太大，只能在摸索中前进。”李炜认为，我国养老产业缺乏专业人才，技术不成熟，社会服务水平较低，加上传统观念接受度不高，都是制约养老产业发展的因素。“新的养老模式未来5~10年的时间才能获得普遍认可，而盈利却很难有可估算的时间表。”