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5点雷作剧:行业是时候洗牌了

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“洗牌是优胜劣汰,是行业理性回归”

“洗牌是优胜劣汰,是行业理性回归”这句话,我们写在开头。

当然,这句话我们也不知道说了多少遍,个中期许,一看便知,在经历一次又一次的垂死挣扎,在一次又一次带给我们的希望和失望中,我们还在等待。但是,该来的总会来的,历史的车轮总是滚滚向前的,欲立先破,优胜劣汰,时间会筛选,会推动进化,洗牌也是早晚的事。

5点雷作剧:行业是时候洗牌了

中国银行业协会首席经济学家巴曙松在2015年资产管理高峰论坛上解读新常态下大资管时代的投资趋势时表示,2015年宏观经济“有惊无险”,如果房地产业投资增速下行趋势止住,对于经济的拖累作用会明显改善。交通银行首席经济学家连平在11月13日的“2015CCTV央视财经论坛暨中国上市公司峰会”上曾表示,未来经济要企稳,很大程度上要看房地产的投资能不能企稳。我们顺藤摸瓜,稍作分析。

5点雷作剧:行业是时候洗牌了

对于2016年,巴曙松预测新房市场仍趋于平淡,不同城市继续分化。一线城市高位趋稳,改善型需求成主流需求;三四线城市面临高库存、低需求的局面。数据显示,2014年下半年以来,新建商品住宅库存量明显上升。2015年三季度,20个重点城市的平均去化周期为11.7个月。

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也有观点认为,四季度降息、降准的可能性依然存在,但对于“双降”的观点仍较为保守。光大安石首席执行官潘颖称,房地产市场是资本密集型行业,双降意味着利率下行,房企也降低融资成本,在双降的环境下,房企应把握住机会去库存。

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而对于待售房地产的化解应对政策,现在市场有两种主流意见。一种是要通过对投资性住房进行物业投资税的征收,来促使主要由投资行为影响的房地产价格回归到均衡水平,从而让市场中的无效自住需求得到释放,使之从无效需求变成有效市场需求,促进房地产行业待售积压住房去库存。依此盘活房地产业的同时,也让房地产价格带动的企业成本价格合理回归,以及房地产业对其他实业的资金挤出效应和哄抬资金价格效应得到缓解。

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第二种意见是不针对住房投资行为引导的市场价格通过物业投资税来引导,维持现有房地产价格,通过加大宽松货币的宽松力度,改变货币供应与商品供应的配比比例,以隐性的或者显性的通胀(或者货币贬值)来消化房地产业的待售商品房库存压力。这一过程中,除了维持低利率政策、降低其他实业企业的资金成本以外,再辅以定向宽松财政政策,来平衡隐性或者显性通胀过程中的各产业均衡,以及抚慰此过程中不同群体的利益得失。

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这两种意见在政策逻辑层面,大致都是可以站得住脚的。从起点到终点,两种政策执行下来,都有实现目标的可能性,也就是殊途同归。但是在执行过程中,有一个很大的国际经济变量,如果考虑进去的话,两种政策具体执行的利弊就会有一个明显差异。

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如果是执行第一种政策思路,对于国内群体所要承受的压力,需要有合理的预期。这种思路,整体执行过程最大的好处是内部可控,中间受制于国际经济变量的可能性相对很小。物业投资税在全球市场是一个相对普遍的设置,一旦采用,对投资人的全球资产配置而言,并不构成一个影响较大的变量。

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如果是第二种思路,在政策执行初期国内群体要承担的压力相对较小,因为通胀的效果和货币购买力与国际资产配置得失变化并不明显,而一旦执行到中期,国际变量的压力就不再是内部经济政策可控的了,即便在这一过程中,人民币国际化和自由化的进程放慢脚步,相关管控之外的全球与资金进出的总量也难以估计。

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市场供求走到平衡点的今天,户均住房超1套,待售住房还可供至少2亿人居住,住房投资需求快速下降,供给与需求关系的变化,导致今年以来我国商品房待售面积一再创下历史新高。尽管央行从去年11月起连续6次降息,也难以使楼市恢复到过去十年的高速增长期。

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“6次降息,按基准利率计算,百万20年住房贷款的利息可减少22.57万元。房地产业正迎来近十几年最宽松的信贷环境,却无法扭转房地产市场的分化格局。一、二线市场确实在升温,但三、四线城市的库存积压非常严重,即使信贷刺激,也不可能全面回暖,甚至风险还在增加。”中原地产首席分析师张大伟说。

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这自然也在情理之中,原本300万拿下的房子,假定实力还行,还三十年的贷款,现在在各种调控下或许只要25年,同样的,一二线城市基础设施建设和房子建的一样快,有实力,而三四线就房子在建,那谁不会想要更好更优质的生活条件和环境,定居在发达一点的城市?就算不为自己着想也会为下一代的发展考虑。现实就是现实,鸡汤再浓也蒙不了谁。

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人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了,大地产商加快“深挖”与“精耕”三、四线城市不能再搞“造城大跃进”,一、二线城市地价屡创新高,拿地越来越难。如何求生,成为大小房地产商都需要面对的挑战。

5点雷作剧:行业是时候洗牌了

楼市调整不可避免地加速行业洗牌,中小地产商面临出局险境。不少中小企业资金压力明显加大,不得不以转让股权的方式求生。报告显示,今年前三季度,房地产行业完成并购案例176起,涉及金额1600亿元。与去年同期相比,并购重组的数量和金额都明显增多。行业洗牌也在倒逼大型房地产商调整战略,加快“深挖”与“精耕”。

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“深挖”是指拉长产业链,进军产业链上下游领域,特别是成长性好但集中度较低的产业。例如,去年以来,在商品住宅销售增速骤降之时,家装业保持了9%—10%的增长。这让万科看到商机。针对“低质量、低信任、低服务、高风险”的行业顽疾,今年万科和中介合资成立家装公司,首个体验馆10月面世,避开价格战,主推质量精品。

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“精耕”是做强做优原有板块业务,提供专业性更高的差异化服务。擅长经营高端写字楼的远洋地产,今年推出新项目,为中小企业提供“高级定制”。这才是新出路。

“今后房地产市场的竞争,不再是你口渴了,我及时递给你一杯水。而是你看到我这杯水,就发现自己渴了。”——《人民日报》

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