网易房产10月29日讯 二胎政策全面放开了，尽管政策不会像几天前央行“双降”那般快速作用于房地产市场，但从长远的角度来看，或许会对未来上海的房地产市场走势造成一定的影响。
有业内人士指出，除去学区房的资源会加剧竞争外，政策的影响可能会使得未来沪上的改善性需求扩大，不过对整个市场的需求量是否有放大的效果还有待观察。
二胎，增加上海购房需求？
“组织让生了！整不？”、“整个P呀，组织又没说帮你养”、“这是不是折腾一圈又让咱自个养儿防老？”……
二胎政策消息发出后，诸如此类的消息迅速成为社会的热点话题。目前人们较为关心的话题之一便是政策对于房地产市场的影响会如何。目前有一种说法称全面放开二套对住房需求量有着很大的效果。这种说法看似逻辑关联性较强，人口增加必然会增加购房需求。
然而，网易房产记者第一时间采访发现此次全面放开二胎政策对住房需求量的放大效果是有待观察的，尤其是在上海等一线大城市而言。
这一点从此前的单独二胎政策中便可预见。数据显示，目前上海进入婚育年龄的女性有90%的都符合双独或者单独的政策，但是申请二孩的比例还不足5%。
“主要是因为上海等一线城市的成活成本比较高，尽管收入水平在全国处于前列，但房价物价成本不低，上海目前住房均价在3万多，市区普通住房要5到7万，而2014年上海平均工资才5451元，房价收入比很高。”上海中原地产研究咨询部龚敏表示。
“上海房价这么高，养一个孩子都够吃力的了，再养一个实在很困难。目前家里一个孩子尚且还能勉强维持，二胎政策放开，且行且珍惜吧。”记者采访一对上海夫妻对政策的看法后得到了如是的回答。
经济因素成为摆在二胎政策对楼市产生影响的关键一环。龚敏指出了其中的关键：放开二胎需要配合一些实质经济补贴去刺激才会有些效果，但目前国内经济状况可能对这部分补助有心无力。
此外，记者还就政策放开是否对开发商的未来产品结构会产生怎样的影响进行了采访，开发商则普遍认为二胎政策的出台有益于未来市场需求的放大，但同时也是对自身未来产品形态的一种设计调整和全新考量。
有房企负责人对记者表示，“二胎政策的放开未来会使得市场对改善性的需求增加，同时也意味着业主对房屋的要求提升了，因为房企在开发项目时需要更多的去考虑房屋的结构设置，甚至包括儿童房的布局等，这些都会成为要重新进行考量的因素。”
改善性需求或扩大
在今天下午新华社对二胎政策全面放开的官方解释中，将“积极开展应对人口老龄化的行动”作为政策变动的一个重要决定因素。
事实上，从人口结构上看，现在中国的老年人口比例在不断上升，从2010年13.3%提高到了2014年的15.5%。中国已经成为人口老龄化发展速度最快的国家之一，同时老年人的生活旅居问题也开始不团的凸显出来。
有资料显示，上海的城市人口老龄化在全国排名位居第6位，上海的人口老龄化压力也是不容小觑的。那么在此背景下，全面放开二胎政策究竟会对房地产市场造成怎样的长远影响呢？
业内专家表示，虽然二胎政策未来在上海未必会使得住房需求量整体放大，但从长远来看，可能会影响上海未来（优惠购、楼盘相册、最新报价）的住房需求结构变化，最突出的便是改善性产品在未来上海市场上的需求比重会增加。
“‘一妻、二子、四房’是未来居住标准模式，从某种意义上说，四房的春天来了”有业内人士指出，随着家庭人口结构的变化，未来改善性房型四房会成为市场的“标配”。
“二胎后，家庭的住房结构发生变化，原来一家三口的居住需求一般为两房即可，现在二胎后，住房需求起码变为三房，甚至四房。生二胎的家庭改善家庭住房状况成为必然，这对未来改善型住房项目来讲是利好。”同策咨询研究部总监张宏伟同样也解读说道。
同时张宏伟还指出，当前人口红利对楼市的影响逐渐趋弱，二胎政策虽然无法从根本上改变楼市进入增量房增速下滑，楼市进入存量房时代的事实但对于提振楼市的需求，延缓楼市的增量房速度能够起到一定的作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。
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作者：卢常乐
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