韩正喊话，上海房管局调整背后

一线城市最后一个房管局“寿终正寝”。10月9日上海宣布将组建住房和城乡建设管理委员会，不再保留上海市城乡建设和管理委员会、上海市住房保障和房屋管理局。

官方解释的原因是：为进一步完善城市建设管理体制，提升城市综合管理水平。

这一动作早有端倪。8月5日，在位7年的上海市房管局局长刘海生被免职后，这一职位一直无人接任。

上海市委宣传部人士告诉网易房产：“上海一直在搞改革，比如静安和闸北合并。这次动作不是裁撤，叫机构合并，属于正常的机构调整。”

但在9日晚间，代表上海官方的“上海发布”推送了韩正对于上海房地产的最新表态：坚持房地产调控，对市民负责、对未来负责。

“地产讲话，就是反复阐释上海不会放松限购，要保持房地产稳定，这大半年房价涨得厉害。”上述宣传部人士说。

今年3月末后的一系列宽松调控后，上海房价已经直逼深圳，领涨全国。

在“金九银十”的关键节点上，上海官方此番表态不啻为一记重拳。且不论是否为更大棋局上的博弈或蓄力，上海楼市震荡将不可避免。

投名状？

此番调整，被不少人士视为中央“大部制”在地方的落地之举。

接近上海市政府的人士透露，“实质上，上海房管局拆二并一，想要进行扁平化管理，这是与中央的步奏协调一致的。因为中央组建了新的住房和城乡建设管理委员会，上海此番调整也可以说是意料之中。”

两政府部门原本各司其职。

上海市住房保障和房屋管理局的职责则主要“贯彻执行有关住房保障、住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及房屋管理的法律、法规、规章和方针、政策”等涉及到大小十七项内容。

上海市城乡建设和管理委员会承担“本市城乡建设和城市管理战略规划、建筑建材行业管理、建设工程质量安全监管、重大工程建设推进及城市网格化管理等职责”。目前城乡建设和管理委员会的主任是顾金山。

有业内人士猜测，此番韩正发声实为力挺中央政策。纵观近期发生在上海的众多“实验性”创新，基本都是以中央政府为主导，比如两天前（10月8日）上海交委为滴滴快的颁发国内首张专车牌照，使得野蛮生长了一年有余的专车有望寻得路径走向真正的“合法”之路。

照此逻辑推理，上海的先行示范作用一向是中央决策调整的重要参考，如此视角下的“拆二并一”似乎并不难以让人理解。

但口号再响不如实干一场，对已经具备调控免疫力的房地产行业，上海还有何大招，各方人士都在猜测。

畸形的上海楼市

9号上午，建设交通系统干部大会上决定将两部门拆二并一，而晚上，韩正马上给了新成立的市级政府部门一个任务：给上海房价“降温”。

国家统计局最新数据显示，8月份，在全国新房价格同比增幅的前10个城市中，上海同比增长6.5%，虽远低于深圳的31.8%，但比同是一线城市中北京的3.7%，广州的2.0%，还是高出一截。原因何在？

首先是供应结构的不合理。韩正在讲话中指出，“当前上海房地产市场有两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。”韩书记可谓是一针见血地指出了市场的痛点，环视上海楼市，一面是商业地产供应过剩，另一面是豪宅成为市场的主旋律，房价想不涨都很难。

其次是土地过热，“面粉比面包贵”。韩正讲话中指出，“究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。”事实上，今年上海的土地不仅是供应不合理，还有土地很热。今年上海闸北火车站广场以北地块的88.15亿元，以及“金九”期间（9月16日）青浦和宝山共三块土地的拍地溢价率都超越了100%等，拍地楼板价已经直逼当地的二手房均价。

最后便是上海市场的去化压力可能形成的风险。数据显示，截止到9月30日上海商品住宅库存量仍然高达1238.17万平方米，虽然按照今年7-9月的去化速率，市场去化周期已经缩短在10个月以下，上海楼市已经没有去库存的压力。但今年7-9月的市场去化率能否作为依据，今年频出的有利政策已经集中释放了过去的积压需求，未来上海形成的库存压力将怎样去释放呢？由此造成的市场“马太效应”最终该如何解决的风险，恐怕谁都无法解答。

亿翰智库研究总监张化东指出，上海对于城建管理机构的调整也显示出政府的风险防范意识。今年以来，上海宅地的竞拍价格大幅上涨，这对于政府的压力很大，如果住房需求受价格上涨被抑制，将导致此前产生的高价地块去化艰难，而政府后续推地的压力不言而喻。

调控加力

机构调整仅是开始，后续问题随之而来。上海此番动作究竟会给接下来的四季度造成怎样的影响？

上海同策咨询研究部总监张宏伟认为，“四季度或2016年初有可能为上海楼市政策集中收紧的‘窗口期’，央行“双降“之后，楼市需求大量透支，上海楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条。”

这些变化也许会成为现实：

被韩正列为“根本原因”的土地市场或许首当其冲，供地结构将发生变化。

政府或将重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、收窄“330新政”的执行力度（二套房贷政策已经开始收紧）。房企资金回笼速度与难度都会有所影响。

税收政策或许面临调整，之前“330新政”的5年变2年对二手房影响巨大，甚至催生投资客入场。因此，上海二手房交易营业税有可能会恢复到5年，以抑制投资性需求。

对上海来说，风暴已经在路上。

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