滨江豪宅扎堆入市 上海滩争夺战风云再起

“滨江”一直是高大上的代名词，无论是南滨江还是北滨江，都因为其地理位置的稀缺，受到开发商和购房者的追捧。从被高溢价拍下的宅地，到万众翘首期盼的地王，上海的滨江之争也愈演愈烈，今年的上海楼市，滨江豪宅市场唱起了主角。

多项目近期迎入市节点

滨江沿线最有影响力的一批开发商手里的项目都预备在9月底、10月亮相，网易房产楼盘库资料显示，这些项目包括包括绿城黄浦湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）、九龙仓E18、万科翡翠滨江（优惠购、楼盘相册、最新报价）等。单价和总价的频繁刷新，“贵”字于滨江早已算不上新闻。早在上世纪90年代开始，上海最贵的公寓、最贵写字楼均来自黄埔江畔，滨江“高富帅”的典型汤臣一品（优惠购、楼盘相册、最新报价），其在5年前就跨步进入单价20万的黄金时代。

今年绿城黄浦湾顶层报价曾一度达每平米38万元，高区数十套景观房源的价格也超过30万元，面积在450—500平方米，也就是每套的总价将超过一个亿。

不过记者最新得到消息，绿城黄浦湾或将在9月底推出7号楼的18层以下房源，报价在12-18万/平，其之前宣传的38万/平价格的7号楼内高区部分江景房暂不推出。规划显示，占地面积约4.7公顷的绿城黄浦湾，由七幢精装修高层公寓组成。其中，唯独与黄浦江平行的7号楼部分房源能俯瞰黄浦江景，该楼栋整体为东西朝向，楼宇内的朝东房源能够拥享江景资源。

沪上某豪宅营销人员也向记者透露，最高报价的房源，基本上是整个项目中最好的位置，而且不多，其他房源的价格都会比较理性。38万/平高价肯定是一种噱头，实现的可能性不会很高，因为上海房地产市场的客户目前还接受不了这个价格。

昔日地王加入滨江角逐战

与黄埔滨江隔江相望就是浦东塘桥板块，塘桥现在只能是称得上二线江景。无论从周边配套、环境，以及黄浦江对岸的景色来说，塘桥较陆家嘴滨江板块打了一个“对折”，作为一个正在聚集起来的滨江豪宅区，还很“年轻”。

近期，昔日单价地王项目——九龙仓滨江E18（优惠购、楼盘相册、最新报价）预计将在9月下旬开盘，目前的报价在8-10万/平。不过此前该地块一直由于施工进度缓慢而备受外界质疑，一直到2013年下半年才正式动工，此时距离拿地已相隔3年，时至今日项目即将开盘面世，已经有了将近5年的时间。

网上资料显示，2010年9月8日，九龙仓集团以48.28亿元的总价夺得黄浦江沿岸E18地块，占地面积54415平方米，建筑面积为13.6万平方米，折合楼板价为35490元/平方米，溢价率为41%，一举刷新了当时上海住宅用地单价地王的纪录。按照目前项目的价格，即使按预计售价8万/平起，仍是地价的1倍还要多，3万5的楼板价使得九龙仓在开发过程中仍有不少的利润空间。

值得关注的是，九龙仓滨江E18此番推出的时间，正值上海楼市传统的“金九银十”。项目销售人员坦言，选择这个时机，也与“金九银十”有关，加之今年以来政府调控政策为高端楼市带来积极的影响。过去，宏观调控偏向刚需为主的政策导向，自2014年以来，有关高端楼盘预售证的政策执行力度得以减缓，预售证放行，这也就为高端楼盘持续开始放量提供了一次绝佳的“窗口期”。

同板块房价最高相差4万/平

目前滨江地带多以二手房项目为主，在售的新房项目并不多且以尾盘为主，楼层、位置可选的余地不大。塘桥板块内在二手房按照新旧程度不一，均价在4-6万/平左右，如“元老级”滨江豪宅——世茂滨江花园均价大约在6万/平上下。

记者当日走访了塘桥板块内的多个江景楼盘，紧邻九龙仓滨江E18的国信世纪海景（优惠购、楼盘相册、最新报价）目前在售均价为8-10万/平，不过国信世纪海景为一线江景房，其地理位置更靠近黄浦江，江景视野好于九龙仓滨江E18。九龙仓滨江E18虽标榜江景房，但从实际地理位置来看，属于二线江景房，公寓总高17-18层，高区房源或许可以看到部分江景，低区的房源会受到附近楼宇影响到视野。

记者随后来到位于浦明路上的浦江海景，浦江海景仅1幢公寓楼，小区内部设施差于国信世纪海景，居住品质势必会影响到价格的定位。目前毛坯房报价在6万/平左右，仅剩低区的部分房源，不过同为江景房，由于楼层和装修的因素价格差距悬殊，与国信世纪海景相比最高每平米相差4万。

有业内人士判断，这一拔滨江豪宅入市的背后则是地产势力的相互角力，是对自身上海市场的实力定位，谁都不敢掉以轻心。各大开发商推广必会延续前期的重点，强化自己的品牌效应，将区域的价值再度挖掘，从而赢得市场的青睐。

上海乘星行董事长李骁表示，滨江豪宅项目乃至地王产品的出现均体现各方地产公司对沪上楼市下半年的高度期许，随着九龙仓滨江E18、绿城黄浦湾、万科翡翠滨江的集中入市，滨江版图的市场热度必将再度升温，可以说，滨江豪宅下半场的争夺战必将在寸土寸金的滨江城市天际线上率先打响。

眼下陆家嘴一线滨江豪宅近乎满席，竞争可谓异常激烈。随着陆家嘴一线滨江的持续发展和板块土地资源日渐稀少，住房供求比例差距将进一步拉大，现有的一线滨江豪宅无疑成为上海核心资源，这也是众开发商高端项目在此“安营扎寨”的主要原因，到底谁能给成为滨江豪宅中真正的王者？还不仅要看开发商的产品，还要看其是否符合市场预期。