地王盛宴背后：华润置地负债高企埋隐患

8个月连抢5个地王 

“我们将高度关注一线城市和省会城市，还有一些有产业支撑的城市。”2015年中期业绩会上，华润置地(01109.hk)副主席唐勇声音刚落，转身便高价拿地入主武汉。

8月28日，经过激烈角逐，华润置地以总价47.2亿元获取武汉光谷地块，楼面地价8831元/平方米，溢价高达47.29%，刷新武昌单价地王纪录。

这是华润置地今年的第五个地王。继北京、上海、厦门大手笔拿地后，华润置地的“地王”之路高歌猛进，似乎有点“停不下来”。财报数据显示，今年上半年，华润置地斥资383.8亿元增持了10宗土地，其中仅北京、上海区域拿地便达244.72亿元。

逆势拿地，回归一线，作为今年土地市场一大黑马，华润置地激进的拿地策略也引发了外界对其财务压力的担忧。截至今年6月30日，华润置地综合借贷923亿港元，折合人民币近761亿元，但现金及银行结存不过426.3亿港元，折合人民币351亿元，净有息负债股东权益比例为39.4%，相较于2014年全年的39%略有上升。

此外，2014年未完成700亿元全年业绩的华润置地，将如何调整产品结构，摆脱地王“魔咒”，以期顺利完成2015年780亿元的签约目标？时代周报记者多次致电华润置地香港及深圳总部，均未得到正面回复。

高价拿地激化财务风险

今年以来，华润置地开始频频出手各地土地市场，高价攻城略地。

早在今年1月7日，华润置地联合首开股份、平安不动产在竞价53轮之后，最终以86.25亿元竞得北京市丰台区花乡白盆窑居住地块，成为北京新晋总价地王。

3月20日，华润置地联合华发股份以70.52亿元竞得上海闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块，楼面价3.49万元/平方米，刷新上海地王纪录。

6月3日，华润置地再度联合华发股份以87.95亿元竞得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块，楼面价3.81万元/平方米，再度刷新上海地王纪录。

7月10日，在福州马尾的土地拍卖会上，经过220轮激烈争夺，华润置地以10.34亿元竞得马尾一宗地块，楼面价每平方米6935.09元，双双创下新高，也成为马尾设区以来的“地王”。

加上武汉地王，华润置地今年已连续拿下5个地王项目。据统计，今年上半年，华润置地斥资共约人民币383.8亿元增持了10宗土地（其中权益地价人民币181.5亿元），新增计容建筑面积达269万平方米。

要支撑今年这些拿地动作，华润置地频频融资。今年以来，华润置地的融资规模也较以往上升了一个台阶，融资超300亿元。

今年4月23日，华润置地作为借款人就总数为78亿港元定期贷款融资与多家银行联合订立了一份贷款融资协议；随后5月12日，华润置地发布融资公告，共发行三笔境外票据，折合人民币为121亿元；7月30日，华润置地有限公司公告宣布，公司作为借款人就总数为人民币5亿元定期贷款融资与一家银行订立了一份贷款融资协议。

“大幅拿地且多为地王，财务压力增加是肯定的，”房地产与金融资深评论人士黄立冲告诉时代周报记者，一方面大肆扩张拿地，一方面债务压力隐现，华润置地应防范未来市场变化的不可预见性。一旦市场下跌，就极有可能亏损。

事实上，自2013年急速扩张开始，华润置地负债率便一路走高，从2013年中期的43.6%跃升至2014年中期的55.4%，这一数值在去年底略有下滑至40.5%，但到今年6月底，又稍回升至41.3%。

“我们也观察到了有些城市的土地拍出了相当高的价格，这隐藏了很多的风险，所以华润置地在目前会保持一个理智状态。”唐勇说，另外，从降低公司风险的层面考虑，华润置地仍然会保持健康的财务结构，控制负债比例，不会特别的进取。

全国性扩张致业绩承压

截至2015年上半年，华润置地共布局全国53个城市，总土地储备计容建筑面积达4215万平方米，其中开发物业3647万平方米，投资物业568万平方米。

全国性扩张加速，华润置地亦明显提高今年业绩目标。2015年，华润置地提出780亿元的签约额目标，较去年有14%的增长。

值得注意的是，去年华润置地提出的700亿元目标仅完成98.85%。而截至2015年上半年，公司实现签约额人民币370亿元，签约面积325万平方米，按照780亿元销售目标计算，目前仅完成47.44%。

业绩目标提升明显，华润置地内部是否承压？时代周报记者致电华润置地，并未得到正面回应。

“去年有相当一部分房企没有完成销售业绩，今年以来，核心城市市场行情好转，从成交量来讲，还是比较乐观的，”同策咨询研究总监张宏伟认为，从市场角度来讲，华润置地要完成该780亿元目标，存在赌的成分。

“除非华润置地在战略上有很大的改变，不然780亿元战略目标估计很难实现，”寒桐（广州）投资顾问有限公司总经理韩世同对时代周报记者说，业绩目标的跨越式增长是有可能实现的，但要配合公司战略部署。

在外界看来，今年如此大规模拿地，就是华润置地战略转变的表现，其中也不乏在华润置地重新物色新主席之际，副主席唐勇在大胆地施展拳脚，通过精准布局达到提高毛利、提升规模的效果，为自身加分。

2014年11月9日，吴向东辞任董事会主席职务之后，华润置地主席职位一直空缺。在成为董事会副主席后，唐勇主要是继续完成吴向东未完成的任务，即通过布局一线平衡前几年投资三、四线所带来的毛利率下滑局面。

在2010年和2011年间，华润置地曾分别耗资190亿元和195亿元在众多二、三线城市大举拿地。随后的2012年下半年和2013年，三线城市市场逐渐萎缩，华润置地的毛利率也大受影响。财报数据显示，2011年华润置地的毛利率为39.5%，随后2012年底下降至36.9%，2013年中期则继续下降到31.4%，2014年华润置地毛利率见底至30.4%；今年上半年，华润置地毛利率32.2%，比去年底有所改善。

当然，对于是否能顺利实现这一780亿元目标，华润置地管理层也坦承，在今年环境下，14%这个业绩增长速度并非那么容易就达到的目标。要确保目标实现，华润置地也必须致力于产品结构的调整，加大在一、二线城市的项目布局。

面对同行们的纷纷转向，唐勇表示：“华润置地也在关注，其中在物业发展上，公司正在进行‘十三五’规划，未来5年，公司的物业管理模式也需要做一定的变革和革新。”目前，华润置地尚无分拆商业地产上市计划。