【京系房企入沪】泛海控股：地产商的上海金融梦

一块被搁置13年的地块，一场被冠以“王的邀约”的产品发布会，京系房企泛海控股进驻上海滩的高调出人意料。

而更让人意外的是，就在所有人都在翘首以盼董家渡10号地块上这个姗姗来迟的高端项目时，泛海控股却只对金融侃侃而谈。尤其是经济高峰论坛《中国最大的风口：外滩内核》中，泛海控股对上海金融市场前景的溢美之词，甚至让点缀整场发布会的精彩文艺表演都显得有些黯然失色。

不难看出，泛海控股在上海发布会上想要对外讲述的并非是自身的传统房地产项目，而是他们在上海的金融梦想。某种程度上说，后者可能才是京系房企泛海控股来势汹汹的真正目的所在。

出乎意料的发布会

“泛海，上海，都是海呀！”这是泛海控股房地产开发集团总部副总裁吴道缘在发布会致辞时说的一句话，他试图用同一个“海”字拉进京系房企泛海和上海这座城市之间的距离。

事实上，泛海与上海并不是首次在一起了。此次泛海国际住区CBD项目所在的董家渡10号地块，于2002年就已经被泛海拿下，时隔13年之久，现在地块附近还依稀可以看见当初的面貌。

紫霞路与王家嘴路将泛海国际公寓（优惠购、楼盘相册、最新报价）所在的东北角严实地包裹起来，如今工期在即，紫霞路工地旁成了贩卖废品的小商贩临时聚集的地方，依稀地堆放着一些回收而来的杂物，而王家码头路的南边还是低矮土灰色的两层小楼建筑，与项目仅有一墙之隔，显得有些拥挤杂乱。

虽然周边环境看上去还比较破旧，但这里就是泛海国际公寓的所在地，整个项目建设用地面积为4.4公顷，总建筑面积为15万平方米，规划建设一栋商业楼和8栋高档住宅小区。根据易居智库研究院的数据，董家渡板块2015年8月的新房均价已经达到了11万每平，因此泛海国际住区未来的单价预计可能超过10万元。业内人士分析，泛海凭借今年10月份董家渡项目的入市，预计销售规模能够超过150亿元。

吊诡的是，时隔13年之久才正式对外宣布，泛海将其归结为董家渡地块“艰难的拆迁工作”，而外界对其“囤地”的猜测却并未消失。此次泛海更是以其“王”者的姿态来向外推介这块土地上的豪宅项目，加上发布会之前迅速发酵的悬疑与猜测，每个人都在翘首等待泛海会向众人展示怎样的项目风貌。质疑又好奇，猜测又期待成为每个慕名前来者的真实心理写照。

但出乎所有人的意料，寥寥几句，一笔带过，泛海似乎并不想多谈项目，甚至连发布会后的媒体采访环节都一并取消。重点则被放在经济高峰论坛与文化访谈中，整个发布会泛海都在以谈论企业的战略布局为基调，不谈产品，只谈战略理想。

“选择上海就是要把企业做大做强，首都北京更多是一个政治中心，上海是经济中心，企业的高度要通过在经济中心中崭露头角才能证实。”吴道缘如此总结泛海进入上海市场的原因。“做大做强”这一对词汇组合也成为当天吴道缘口中吐出频度最多的词汇之一。

与首创置业与金融街控股不惜重金掷地打开上海市场不同，京系房企泛海入沪的兴趣似乎并不想在高端物业的竞争中独占鳌头。从整个发布会的环节设置上来看，董家渡国际住区CBD更像是泛海进驻上海的一个桥头堡，而后续泛海真正想要进入上海的则可能是这座城市背靠的金融市场。

“先把董家渡这块地做好再说。”这是吴道缘在发布会后被媒体询问后期在上海拿地意愿时所给出的回应，并且还是在他听取问题后，经过短暂的思考后给出的回答。

十余年钟情于上海董家渡这一块土地，如今泛海的核心项目终于“千呼万唤始出来”，但似乎泛海控股在上海已经有点“移情别恋”了。

地产商讲述的金融梦

事实上，泛海的产品发布会避而不谈产品，反而大谈金融市场前景，其实也属正常，源于其金融战略正“来势汹汹”。如果用泛海发布会中充满文艺的方式来表达，可以称之为“传统地产商的金融梦”。

“泛海不光是地产，还有一个更强的项目，就是金融。泛海的金融中心要放在上海，借助上海的平台走向世界。”吴道缘在发布会最后的品牌宣讲环节似乎道出了此次泛海发布会的真正目的。

在入沪的京系房企中，泛海算是比较特殊的一个。得益于近年来较早转型至金融领域，泛海的多元化经营已经取得了实质性的进展。根据年报显示，2014年泛海在金融方面的营收占比企业总营收的比例达到了20.4%，同比增加了19.41%，而核心的房地产业务则占比75.19%，同比仅增加了1.05%。

结果十分明显，金融业务带来的增值创收能力远远超过了传统房地产业务的增值能力，而这种趋势在地产下半时的调整期会越发地明显。

金融转型，多元发展让泛海尝到了传统开发业务之外前所未有的“甜头”。7月9日，泛海控股发布2015年半年度业绩预增公告，业绩比上年同期增长110%至160%，实现股东净利润至少约为5.3亿元。

泛海在这份公告中用了“突动”一词来形容企业迎来的变化，并将原因归结为“金融板块中证券业务上半年净利润实现同比大幅增长”，可见金融业务在泛海未来版图中的重要地位。

这也正是泛海整体战略的布局要求。5月13日泛海控股董事会大换血，“中国资本教父”卢志强等10人进入新一届的董事会，在这份名单中包括民生证券董事长、原民生银行副行长以及原美国纽约人寿高管等。至此，随着卢志强的回归，泛海控股将成为“以金融为主体、以产业为基础、以互联网为平台的、产融一体化的企业集团”。

今年以来泛海在金融领域更是动作频频，大有加速之势。2月7日，泛海发布公告非公开预案，计划定向增发，募集资金120亿元，其中50亿元用于布局民生证券。4月3日发布公告称，泛海控股拟41亿投资成立民金所、泛海担保、泛海基金公司和泛海管理公司，其中泛海担保注册资本20亿元。

不久之后的8月14日，泛海控股又拟作为主发起人，联合新华联不动产股份有限公司和亿利资源集团有限公司等，共同投资设立亚太再保险股份有限公司，其中泛海拟以现金出资20亿元，占拟建立亚太再保险公司注册资本的20%。

泛海控股的这一系列动作正是京系房企面临转型期选择积极入沪的一个缩影。所不同的是，泛海控股并没有过多地留恋上海的房地产市场，而是将其在上海的董家渡项目作为一个前哨，背后真正觊觎则可能是上海金融中心以及自贸区这个国际舞台，以期实现企业金融业务的快速增长并实现转型。

如此一来，一场格调甚高的入沪产品发布会上，泛海控股在运用种种悬念吊足胃口，穷极各项艺术元素进行舞美后，却并不想多过地介绍物业项目，而是大谈特谈地产商的金融梦也就不足为奇了。

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