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嘉定新城五年:空有房子没有人 房价年均涨1千

2015-08-10 08:13:29 来源: 网易房产 举报
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核心提示:目前为止嘉定新城仍然没有一座地标性的商业落成,而主力军刚需客就算入住了,大部分时间也是在市区上班,没有人气没有商业的嘉定新城俨然成为了“嘉定空城”。

嘉定新城板块楼盘地图选房)作为“十二五”重点建设的三大新城之一,大体量的商业、行政、文化规划,再加上11号线沿线楼盘更多地铁盘)的通车,其发展起点可算是“高逼格”,如今“十二五”已经走到了第五个年头,嘉定新城的发展状况又如何呢?

规划惊人 现状不足发展慢

提到嘉定新城你可能说,哦嘉定有11号线,事实上也是如此,如今的嘉定新城能被人提及并记住的只有轨交。事实上,作为“十二五”重点发展的新城之一,嘉定新城还有很多高大上的规划,像东云街、保利大剧院、台北风情街、五星街凯悦酒店等,这些配套大部分都还处于建设期,只有保利大剧院在去年10月1日开始营业。

然而大半年过去,除了大剧院刚开业时的热闹场面见诸报端,之后在各大票务平台却鲜见其身影。记者从大剧院官网了解到,剧院在今年的8、9月只有2场大型演出,其余10场均为儿童剧类的小演出,并且,截止出稿时(8月4日)官网显示8月5日和8日的2场演出都还有大量余票可供订购,日常演出上座率的境况可见一斑。

大型商业难运营 低端商铺为主

同样经过5年的发展,嘉定新城的商业配套也并不尽如人意。板块内商业大部分都是小超市、小餐馆等,比较低端,而且都集中在地铁站周边。以嘉定新城站为例,中信泰富又一城资料团购论坛)前期住宅早已有业主入住,沿着轨交的一条商业街上只有2、3家小餐馆,另外还有便利店和水果店,而中介门店却有4、5家,吃饭找不到地方,却到处都能碰到推销房子的业务员。

轨交站东面规划的是中信泰富又一城的大型商业广场,早前有小道消息说开发商方面想转手卖掉却苦于无主,最后只能硬着头皮在开发,目前这个商业广场已经建了大半年时间,地上部分却一点也没有建成。而这绝不仅仅是个例,白银路站外的情况也同样不容乐观,白银时代资料团购论坛)广场商铺已经招商一年多了,目前仍没有一家在运营的商店。

板块库存全部消化需10月

虽说嘉定新城目前的商业现状并不理想,但是其规划早已吸引一大批知名开发商来到嘉定新城,像保利、万科、华润等,甚至有些开发商在嘉定新城都有不止一个项目。开发商的集体哄入也影响了嘉定楼市的库存量。

截止8月4日,嘉定新城的商品房资料团购论坛)库存房源为5754套,而目前板块月均去化为600套左右,也就是说在没有新房源入市的情况下,将嘉定新城的所有房子卖掉需要近10个月的时间。而2015年整个上半年新城只有4个新盘入市,但是其成交量依然领先南桥等诸多热门板块,其新房供货主要还是依靠前期强大的库存。

刚需仍是嘉定楼市主力军

这“海量”库存中又以刚需为主,嘉定新城在售的项目有46个,其中纯改善房源只有5个,均为别墅房源,这些项目都已经卖了3年或者更久,去化缓慢。刚需方面则一直比较火热,一些价格亲民的刚需盘一入市都会遭“疯抢”,去年的阳光城新界就是大卖产品,因为总价定位在150-200万左右,开盘仅3个月所有公寓就卖完了。

大部分项目都还是是刚需+改善模式,但往往卖到最后剩下的都是大户型房源,不过也有例外,靠近老城区的改善房源去化就相对较快,因为多了一批本地客,大部分嘉定本地换房客都会选择在老城附近买房,因为老城区不管是商业、医疗还是教育配套都很成熟。去年年底开盘的新城香溢都荟就离老城很近,项目推出叠墅的产品在半年多时间内就已经全部卖完。

楼市供大于需  房价年均涨1千/平

大量的刚需库存虽然为市场提供稳定的供应,但是刚需房源供应板块却不是只有嘉定新城,可以说目前嘉定新城楼市是供大于需的,这也在一定程度上抑制了房价上涨。

数据显示,“十二五”开始的2011年嘉定新城住宅成交均价为15145元/平,接下来的三年分别是14570元/平,16615元/平和17892元/平,今年上半年才突破1.9万/平,四年下来共涨了4千/平不到,平均一年涨1千/平左右。而南桥新城却从2011年的14140元/平,涨到了现在的21698元/平,共上涨了7558元/平,涨幅是嘉定新城的近2倍。

进度缓慢的新城建设,可能是导致开发商定价策略趋于谨慎的因素之一,嘉定新城与其他新城的明显差异在于,先期除了轨交之外完全不具备生活配套的基础,如果基建持续落后,则很难吸引新的购房者。

人气难聚集 新城俨然成“空城”

一座新城,几乎是从无到有的建设,人气始终是能否推动区域发展的基础,而即便轨交已经通车,嘉定新城主城区的人气却始终难言旺盛。嘉定新城的商业和人气仿佛已经走入了一个循环,没有商业,人不愿意来;没有人气,商业方面建好了也不愿意开张。而且商业发展的滞后也是制约房价上涨的一大因素,目前嘉定新城仍然没有一座地标性的商业落成,直接影响了板块价值的提升。而主力军刚需客就算入住了,大部分时间也是在市区上班,没有人气没有商业的嘉定新城俨然成为了“嘉定空城”。

金伟 本文来源:网易房产 作者:项晓晓 责任编辑:王晓易_NE0011

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