闸北：3年单价上涨近2万 从爱理不理到高攀不起

34590元/平、43901元/平、53256元/平，这3个数字分别是2013年、2014年全年、2015年上半年闸北新房实际成交均价，在短短不到3年的时间里，闸北区房价上涨近2万，如此迅猛的增速无疑令所有人震惊。房价上涨的同时，环大宁商圈进入深度建设、第二条南北通道辟通工程正式启动……作为曾经的“下只角”，闸北已发生了翻天覆地的变化。

土地竞拍成推动房价上涨最关键因素

从历史数据来看，闸北区14年、15年全年新房成交均价分别以9311元/平、9355元/平的数值在增长，年涨幅高达26.9%和21.3%。这2年里，闸北区内几场颇受关注的土拍，对房价的影响可谓举重若轻。

2014年年初，方兴地产以总价101亿元拿下闸北大宁的一块宅地（即，已经入市开盘的大宁金茂府（优惠购、楼盘相册、最新报价）地块），一举夺得当年首个地王称号，溢价率达111.59%，楼板价47609元/平，这样的价格甚至高于当时周边新房的实际成交价，且如此高价位的楼板价相比市中心热门地块也毫不逊色。

沉寂一年后，闸北的土地市场再次爆发，今年3月和6月，华润华发综合体连续拿下闸北中环附近的两块地（N070501单元10-03地块及09-03地块，均为住办性质，且摘得当时总价地王称号）。随后，金融街在7月中旬经过多轮厮杀后成功拿下了上海火车站北广场以北地块，该地块由1块宅地和2块商服用地构成，总成交额88.15亿，溢价率50.12%，怒夺新地王。

不难看出，闸北近2年的土地市场俨然成为了各大知名房企的战场，地价成本居高不下，为房价上升渠道提供了硬性支撑，理论上拔高了闸北的价值层级，也直接造成了闸北房价的疯狂上涨。

曾经的“棚户区”转劣为优 地块潜力显露

闸北地处上海中心城区北部，东与虹口、宝山为邻，南隔苏州河与黄浦、静安两区相望，横跨中环内环，照理来说，区域发展应该并不差。然而由于某些历史原因，旧闸北一直是人们眼中的下只角，棚户区聚集，人员情况杂乱。

正因为如此，即便地理位置优越，短期内难以改善的生活环境和动拆迁带来的时间与金钱成本，成为阻挡区域发展的最大黑手，令闸北始终难以摆脱“赤膊区”的尴尬污名。

然而，大宁国际商业中心带来的一系列影响，却令世人看到了闸北潜藏的优势。

如今的上海，市区地块储备紧缺，中环内环寸土寸金，鲜有规整的大体量地块面市。而此时，闸北海宁路以南的区域改造、苏河湾区域的改造、大宁成片的老厂房拆除……恰为土地市场填补了一块重大缺口。

并且，大宁板块发展模式的指导意义十分明显。

就以苏河湾区域为例，同样是以大悦城（优惠购、楼盘相册、最新报价）先行养商的模式，但苏河湾拥有比大宁更优越的地段，更具有无法复制的天然河道资源。改建后，板块内绿地面积将达10万平米，相当于两个徐家汇公园，环境更宜居。新苏河湾也将成为以国际商务为主，兼顾文化、休闲和居住功能的中央活动区。目前，苏河地区某个新房项目对外报价已经高达150000元/平，开盘至今已去化过半，市场认可度可见一斑。

环大宁商圈 + 第二条南北通路 闸北发展可期

除去土地稀缺性和旧城改造等因素，闸北目前的发展以及未来的规划前景也是支撑区域房价上涨的重要动力。

首先来了解下闸北目前的发展情况，区域发展最为迅速的非大宁板块莫属，要谈闸北的变化，就绕不开大宁的崛起。从另一方面来说，大宁的转变可以说是闸北区域转变的一个缩影。

环大宁商圈就是以大宁国际商业广场（优惠购、楼盘相册、最新报价）为核心，向整个板块辐射覆盖的深度规划。据资料显示，该商圈规划建筑总量238.78万方，其中商业面积超过50万方。除了已经建成的大宁国际商业广场、上海马戏城、大宁中心广场等项目，上海第二家久光百货也将落户于此；而广中路万荣路的大宁中心广场也已经初具规模。这些商配的建成将进一步提高板块、区域的硬件基础。

闸北不但商业配套发展迅速，交通出行网的构建也不甘落后。

近日，在闸北区政府和市政府的投资下，普善路-万荣路-三泉路南北通道辟通工程北段工程宣告启动，第二条南北高架开工，预计2017年第一季度全面通车。届时，有上海道路交通“首堵”之称的南北高架共和新路闸北段通行有望缓解，闸北市民的出行条件可大大改善。

配套商圈的建立、交通出行方式的升级都将直接或间接的提升区域价值。从旧闸北到新闸北，这些年发生的变化令人震惊，区域能级提升、环境改善给人们带来了更好的居住条件，与此同时，闸北房价也在疯狂飙升。

曾经，你看不起的“下只角”，现在你还高攀的起吗？