让岁月沉淀，人事分秒也在变。
就算釜底都可以抽薪，好戏上演。——《名门暗战》主题曲“真实谎言”
十里洋场的上海外滩，曾经的中国金融发源地、世界第三大国际金融中心，世界资本的角逐地，显赫家族的荣耀聚集地，演绎了众多豪门商界江湖暗战，铜壶滴漏，现如今，仰望着正在快速崛起的南外滩，在那些绚烂奢华的豪宅售楼处内，商战似乎如传承一般，正在一幕幕的上演着。
开盘为何一拖再拖？
“先是6月初、后来6月下旬，现在我差不多等了一个月，认筹都已经认筹了，你开盘时间一直在拖，有个准信吗？”这是林女士在这个月第五次给接待她的销售员电话了，但是让她失望的是，目前销售员对于开盘时间和价格仍然没有一个确切的消息。
早在今年5月的时候，她就看中了位于黄浦区南外滩华润外滩九里的房子，“售楼员介绍说，这户型6月就要上市了，但是房源不多，现在可以提前认筹。”林女士介绍道，但是不曾想，这一等就有点遥遥无期了。
“这么拖着不开盘，我担心它的价格有可能会涨。”林女士的担忧并非杞人忧天，网易房产以购房者身份咨询该项目了解道，外滩九里开盘时间的确有所调整，目前的开盘时间还未定，价格持平和上涨都有可能。
“这还不是那个38万/平方米闹的嘛，现在这种天价房源一出，让周边的楼盘搞得不涨价对不起自己一样。”林女士吐槽道。
林女士吐槽的那个38万/平方米的天价豪宅就在外滩九里的隔壁，按照房地产市场营销规律，当区域参照楼盘价格发生变动的情况下，周边项目同样也可以闻风而动。这也许能够解答外滩九里开盘时间一拖再拖的的原因了吧。
38万/平方米的由来
被林女士吐槽的38万/平方米的天价豪宅叫做绿城黄浦湾（优惠购、楼盘相册、最新报价），从今年4月开始，这个被称为中国最贵公寓的项目就已经闹得全国皆知了。
彼时，当融绿还未分家之时，融绿就放出大招，宣传黄浦湾项目即将推出的楼王顶层单元报价38万元/平方米。而随着融绿分家，重新将黄浦湾收入麾下的绿城集团更是对外宣称，项目楼王将于6月底开盘。
单价38万，这个报价刷新了上海公寓价格的纪录。如最终能以上述价格达成交易，黄浦湾将成为中国单价最贵的房地产项目，其楼王的单套总价更将超过2亿元。
消息一出，行业内外对此看法不一，诸多疑虑陡生——开发商基于何种标准定价？该定价能否过审？买家是否愿意为“天价”买单？质疑声、看好声一片，观点的交锋与碰撞使得黄浦湾未来受到空前关注。对于其38万元/平方米的定价传言，项目开发商似乎并不避讳，相反倒是底气十足，并称这是物有所值。
作为目前绿城营销的第一负责人，绿城集团副总经理楼明霞在6月底与上海媒体交流中坦言，她仔仔细细看过黄浦湾每一套的定价。她也和黄浦湾尚晓伟总经理沟通过这个问题。绿城品牌，黄浦湾的品质，以及外滩的地理价值，这三点足以支撑此价格。
在其看来，在黄浦湾，买到的不仅是黄浦江的一线江景，更有绿城精雕细琢的产品。楼明霞坦言，仅就钢筋水泥而言，绿城的用量基本上比同行多用到20-35%，而以这样的一种代价成全绿城项目“房子中的爱马仕”的美称，楼明霞向记者曾这样直白的表述，“作为绿城人，年复一年，我们卖的不是钢筋和水泥，而是我们的皱纹和白发。”
对于38万/平方米的的楼盘，其还透露，这两套7号楼的房源，已经被人看中。
天价豪宅的心理战
38万元/平方米，已经有人看中了，6月底开盘，这让人不由憧憬连连。然而隔江相望，当对面的汤臣一品（优惠购、楼盘相册、最新报价）成交一套2.45亿元的豪宅，成就了上海单套公寓成交的总价新纪录之时，绿城黄浦湾开盘的时间却延后了。
7月1日，网易房产从项目相关人士处获悉，该项目的开盘时间已经延后到了7月底，而同日，网易房产从黄浦区房管局市场管理科处获悉，目前绿城黄浦湾预售许可还没有批复，当网易房产询问为何没有批复，接待人员向网易房产直言：“对方还没有提交申请。”
没有申请，何来批复，况且，如此天价项目，其审批已经不仅仅是黄浦区房管局可以简单批复的了。
网易房产查阅上海市房管局文件发现，2010年9月2日市房管局曾下发了《关于进一步加强本市房地产市场监管，规范商品住房预销售行为的通知》，并制定了相关操作口径，明确要求加强商品住房预销售管理。规定明确自9月中旬起，对高价位楼盘（内环以内住房、单价3万元以上的高价位住房以及花园住房）暂实行市区两级房管部门审核。而快5年了，这一规定并未取消，市房管局咨询人员向网易房产表示，对高价位楼盘，区房管局会将销售方案提交市房管局进行重点复核。
值得注意的是，38万元/平方米的单价，并不能代表黄浦湾的整体价格水平，除7号楼的高层景观房源外，目前可以查询到的数据显示，黄浦湾项目的多数房源均价在10万元/平方米左右，这与区域内的华润外滩九里、复兴珑御（优惠购、楼盘相册、最新报价）等在售或待售楼盘价格基本持平。此番价格波动如此之大，也引起了监管部门的关注，“对于这种楼盘的定价，市区房管部门都会重点关注的。”市房管局一人士透露道。
虽然楼盘的预售还未过审，但是业内人士则坦言，天价豪宅所引发心理战已经打响，而这才是开发商们的弦外之意。
同策咨询研究部总监张宏伟坦言，今年楼市政策层面较为宽松，一线城市的高端豪宅型的项目销售表现确实开始逐渐好起来，从今年豪宅市场政策环境来看，今年确实是一个比较好的推盘“窗口期”，这个时候推出来定价较高的产品，踏上市场回升的大势脉搏可以获得比较好的销售业绩。
更为重要的是，从营销手法来看，一般来讲，豪宅楼盘预售证上一部分稀缺房源的价格的往往会采取“高价”策略，以此带动整个楼盘定价，甚至是周边的项目，通过这样的方式实现市场热度提升，整体价格的提升。“一些楼盘肯定会盯着黄浦湾的价格来动的。”
无独有偶，当黄浦湾再次释放出7月底开盘的讯息之后，林女士也得到了外滩九里项目的最新开盘时间，同样也在7月中下旬。
暗战后谁是伤心客？
看到了这里，各位应该看出点端倪，38万/平方米有可能只是一个噱头。有业内人士指出，开发商可能并不期望现在就能高价卖出，现在把价格拉高的好处，一方面是给项目打上顶豪的标签，一方面可以让现在购房客户形成一种感觉：“这个盘最高38万元/平方米，我买的才20多万/平方米，划得来”。
德佑地产研究总监陆骑麟在接受网易房产采访时指出，从目前上海市的豪宅来看，单价最贵的楼盘都为市中心核心地段的产品，并且其面积相对都会较大，还有拥有区域内最好的景观，因此成为其价格定位的标准，但是价格也完全背离了其价值，尤其是开发仅有一两套房源标高价完全是为其其他高价去化铺路，从而带动整体的售价，这类现象实际上是对房价的稳定是不利的，如当初挂高价也是掩护其其他房源出售，汤臣一品也是，25万的单价但是实际成交价可能仅有20万左右。
中原地产研究咨询部高级经理龚敏也持同一观点。她提供的一组数据显示，今年以来上海豪宅确实出现了热销的局面，单价在10万元/平方米以上成交了184套，不过均价为13万元/平方米，成交最贵的一套公寓是汤臣一品大厦，单价20.16万元/平方米，总价2.43亿元。“而绿城黄浦湾楼王单价预计高达38万元/平方米，几乎是目前最高单价的1倍。”龚敏对于此价格也吃惊不小。
在她看来，与世界天价豪宅相比，如香港最贵的山顶豪宅单价高达189万元/平方米，绿城黄浦湾的38万元单价可谓小巫见大巫。但绿城湾毕竟是公寓房，结合地段江景稀缺优势来看价格有进一步上涨的空间，但短期来看38万元的单价却有虚高成分，虽然38万元楼王位于可见一线江景的7号楼，而目前黄浦湾整体均价不过9万元/平方米，即便楼王所处项目最佳位置，但距离项目整体均价的差距十分大，短期来说卖出的可能性并不大，是典型的房企营销广告。这种营销是基与当前豪宅热销的背景，是基于股市巨大波动的背景，也有为豪宅价格不断攀升预期作铺垫的意图，而这也使得购房者们不得不为价格的上涨而买单。
不过她也笑言，远期来看，也不是不能实现。“当初‘汤臣一品’2005年开出10万元/平方米也被认为是天价，当初公寓均价才9000元/平方米，相差整整10倍，但在2006年，汤臣就成交了2套单价10万/平方米房源。所以说，高价也不是不能实现，而是需要时间的积累”龚敏如是说。
她分析认为，当前住宅均价为3万元/平方米，放大10倍为30万元/平方米，可见，绿城黄浦湾的价格放大显然比此前的汤臣一品还要厉害，这个价格到底能过多久实现还未知，但肯定不是今年。
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本文来源：网易房产
作者：苏墡
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