历经近十载未成行 世茂欲重启酒店分拆上市

在世茂集团主席许荣茂的发展蓝图中，酒店被看做是“世茂系”住宅、商业之外领跑同行发展的“第三驾马车”。早在2006年，许荣茂就有分拆酒店业务的构思，还曾计划将酒店业务包装成旅游地产概念上市。虽几番动作，但辗转十年间，许荣茂依旧未能圆梦。

曙光在今年到来，尘封多年的酒店分拆事项，有望被重启。6月8日，许荣茂在股东大会后表示，由于世茂房地产（00813.HK）股价较低，因此近期不考虑股本融资计划。不排除时机成熟时将旗下酒店分拆上市，但该事项目前尚未有相关时间表。

这是继碧桂园、中海之后，又一家内房企踏上分拆上市的道路。财报数据显示，世茂酒店2014年的经营收入为11.78亿元，较2013年增长20.3%。

拆分之难

目前为止，世茂集团拥有两家上市公司，分别是H股上市的世茂房地产与A股上市的世茂股份(600823,股吧)（600823.SH），前者以住宅、酒店和旅游地产为主业，后者以商业地产为主业。

2006年，世茂房地产赴港上市不久，许荣茂彼时就已透露分拆酒店业单独上市的构想。而近些年来，该事宜未有突破。

2011年5月4日，世茂房地产曾高调对外宣布已向联交所作出初步查询有关酒店业务在主板独立上市的可行性，计划分拆旗下的五星级酒店资产，以旅游地产概念上市。而后又因旅游业务未符合联交所有关公司上市前须有3年持续经营业绩的规定，计划一度搁浅。

一年后的8月，世茂房地产放弃分拆酒店上市的消息传出，取而代之的是引入策略投资者共同发展业务。在当时，世茂集团董事局副主席许世坛曾将拆分搁浅归因于资本市场波动带来的拆分时机不利，并表示做好酒店业务仍是世茂集团当下的任务。

截至2014年底，世茂集团已总计经营12家酒店，拥有客房数量超过4600间，包括上海世茂皇家艾美酒店、上海外滩茂悦大酒店、上海世茂佘山艾美酒店、南京世茂滨江希尔顿酒店、牡丹江世茂假日酒店、绍兴世茂假日酒店、芜湖世茂希尔顿逸林酒店等。

同时，不同于其他开发商的单纯业主角色，世茂已经逐步建立起酒店的经营管理团队。据了解，在2014年下半年，世茂自主经营的第一家五星级酒店泰州世茂茂御酒店和第一家有限服务酒店上海松江世茂睿选酒店已正式开业。

目前，许荣茂对世茂房地产酒店业的前景颇为看好，在6月的股东大会后他曾一度放言，未来希望加大商业及酒店发展并主要在一、二线城市。

而与许荣茂看多相反的是，稍早些时候资本市场已经表达看空。摩根大通报告指出，世茂房地产2014年后亦缺乏增长动力，看不到股价催化剂。如果市场对其旅游产品的情绪转好，股价亦有望转为更加正面。德意志银行方面也称，世茂房地产核心纯利增长逊于预期，已完成但未出售库存及其114%的净负债比率则高过预期。

资本市场这样的判断不无道理。反映在账面上，2014年，世茂房地产合约销售为700亿元，只达到88%的销售目标，同比增长5%，落后于其他开发商20%左右的增长。公司毛利率从2013年35%下降到32%。世茂股份方面，2014年实现合同签约额160.3亿元，同比增长23%，但也只是刚好完成年度销售任务。

值得注意的是，在世茂股份的业绩增长数据中，其商业租赁业务方面的贡献着实微弱。2014年上半年租金收入不到2亿元，在其超60亿元总收入中占比下降到3.3%，而2013年其租金收入则为3亿多元，在总营业收入中占比4%。

2015年年初，世茂股份总裁、许荣茂女儿许薇薇辞职，历任世茂房地产执行董事兼副总裁、世茂旅游总裁的刘赛飞接任。权力的变更一度被业内人士解读为或许是许薇薇在商业地产上的成绩未达到股东的期许。今年2月，世茂股份助理总裁王振国的离职也曾被市场解读为是许薇薇辞任总裁事件的延续。

筹资之谋

当下，做大酒店规模也是世茂房地产的要务之一。按照许荣茂所言，现在世茂集团内部正处于高速发展时期，目前在内地连同正在动工的酒店项目已经有20多间。

可以设想的是，世茂集团上下对于资金需求不会减少。穆迪副总裁、分析师曾启贤分析指出，公司分拆酒店上市的一个重要原因就是要将资产重新进行评估、募资。分拆之后，母公司会打通一个新的融资渠道，有利于补给地产开发所需资金。

实际上，从市值管理的角度来看，世茂房地产股价令股东难以满意，也是拆分酒店业务上市的一大原因。截至2015年6月19日，世茂房地产股价报收15.94港元/股。此前从2013年年初开始在16港元/股左右，而2010-2012年更是处在8港元/股左右。

区别于股价跟随大市向上的房企，世茂房地产没有选择配股融资而是抛出重启酒店上市融资便不难理解。众所周知，因海外融资成本较低、额度相对较高和成功几率较高的先天优势，分拆优质资源赴港上市一直是不少房企的第一选择。许世坛表示，分拆尽早成行，有助于世茂房地产对抗高负债率的潜在风险。

按照冯仑公开的判断，在住宅房地产市盈率走低的当下，资产经营类、管理类的房地产企业市盈率高达15-20倍。世茂房地产也在朝该条路上前行，只是短期成效如何还无法有明确的判断。

在此之前，香港恒隆集团主席陈启宗将酒店行业形容为是“一门糟透的生意”。“作为一个夕阳产业，酒店行业一直以亏损著称，即使上市估计也很难带来较高的溢价效应，”克尔瑞研究中心研究员沈晓玲分析表示，房企意欲分拆酒店板块上市，更多的是从企业运营角度来考量，不同业务板块分拆成独立公司，管理的精细化程度和专业度都将得到进一步的提升。

除了酒店，在商业领域，从去年开始，世茂集团内部已经表现出在提振商业业务的决心和动作，其中MiniMall已经规划为其商业地产的新发展模式。按照世茂股份对外说法，Minimall面积只有1万平方米，对企业的资金占用量非常少，将有利于其以轻资产模式占有一、二线城市的消费市场。

值得注意的是，升任总裁职务前，刘赛飞负责世茂引以为豪的旅游地产业务。市场一度猜测不排除上任后，商业地产项目会和旅游地产项目有更紧密的合作。世茂股份董秘俞峰也表示过，世茂股份未来在O2O模式方面将会有更多动作，跨界整合优质资源。