网易房产6月3日讯 每年的5月底，都是上海展开公办小学报名的日子，为了不让自己的孩子输在起跑线上，众多的家长可谓是用心良苦。近年来，众多家长争抢学区房与“天价”学区房的新闻不断涌现，为此，今年2月4日，上海市教委公布了《2015年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》（以下简称意见）规定“本区每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会”，旨在抑制被炒作而价格不断攀升的学区房，那么“新招”是否见效了呢？网易房产记者通过实地走访，发现“最严入学新政”的实际效果似乎遭遇了尴尬的局面。
【现象】价格普遍上涨，最高单价飙至9万
“面积越小，单价越高！”，谢加才坚定的语气似乎让这句话瞬间有了分量，掷地有声，他是德佑地产徐家汇二区的区域总监，和记者聊天时会时不时地露出职业要求的标志性笑容。
虽然说面积小的房子总价低，易于被市场接受，因此单价高在北上广等一线城市很普遍，但是这种房源如果放在学区房的概念中，就如同真理一般。
“本月卖出一套28平米，文定路的老公房，挂户口的，单价达到了9万/㎡”为了向记者证明，谢加才给记者举了一个例子。
据了解，谢加才所在的德佑地产汇师店主营的就是上海市重点小学汇师小学周边的学区房业务，记者在其会客室的墙面上清晰地看到汇师小学周边楼盘信息地图，以东西走向的南丹路和蒲汇塘路为分界线，将此片区的学区房划分为三种颜色，离汇师小学最近的楼盘标注为橘黄色，位于南丹路以北的楼盘标注为黄色，而距离最远的位于蒲汇塘以南的楼盘则标注为珊瑚蓝色。
采访过程中，记者了解到汇师小学周边学区房的价格出现了不同程度的上涨情况，依据距离的远近和小区的档次情况，分别将该地区的学区房划分为低档、中档与高档的三种等级。
低档的中原新村4月的成交均价为6.1万/㎡，而5月的成交均价在7万/㎡，平均涨幅在14.75%；中档的凯旋花苑（优惠购、楼盘相册、最新报价）4月的成交均价在5.2万/㎡，而5月份成交的均价则在5.6万/㎡，平均涨幅为7.7%；高档的东方曼哈顿4月的成交均价在6.9万/㎡，而5月的成交均价在7.37万/㎡，平均涨幅在6.8%。
类似的情况也发生在位于黄浦区，对口蓬莱二小的学区房士林华苑（优惠购、楼盘相册、最新报价），负责该区的德佑地产黄浦外滩店分行经理张艳阳告诉记者，目前已经进入到6月份，而该小区700万以下的房子全部没有了！
“价格有些虚高，主要是此前3、4月份的去化量非常高，达到了90%”他告诉记者。
他补充说：“2月份时候，一个正常的两房均价还在600万元以下徘徊，而3月份的时候就上升到630万至650万之间，让我们也没有想到的是，进入4月份以后，700万以下的房子全都没有了！”
与黄浦区已经实施入学新政不同的是，徐汇区目前只是在一些重点学校实施了入学新政，而静安区作为当初率先进行试点区域，今年以来学区房的价格也处在上涨的态势中。
记者紧接着采访了位于静安区武定路的中原地产门店，负责一师附小分行的经理孙云鹏说：“3、4、5月份下来，平均涨幅在8%左右，稍有不同的是这里均价在4-5万之间的房源，价格相对稳定一点”。
【寻因】求大于供与利好政策的共同刺激
通过走访，记者发现目前沪上不少地区的学区房普遍出现价格上涨的状况，房东跳价，家长提前向中介交意向金“预定”学区房的情况也常有发生，那么究竟是哪些原因促使目前学区房的价格不断攀升呢？
通过调查发现，目前学区房市场求大于供的现状与楼市不断出现利好政策的刺激是非常重要的两方面原因。
据了解，目前沪上很多购买学区房的家长，他们的孩子才刚刚1-2岁，甚至还有刚怀孕就四处寻找合适的学区房源的家长，市场出现求大于供的现状。
“30组看房人去竞争同一套学区房是什么概念？”德佑黄埔外滩店的张艳阳经理问记者，语气中充满了难以置信，问完后身体迅速前倾了过来，气势很足。
“到底是怎样的房子会这么火呢？”记者反问他，被他这么突然一反问，记者一时间也说不上来话，只能通过反问来化解尴尬。
“它是一套位于中山南路的两房一厅，江景房，面积90平左右，对口的是上外附小，上海四大名校小学之一，当初的挂牌价是360万，结果房东临时跳价390万”张艳阳娓娓道来。
“挤都挤不进去，从来没有看到这样的场面，当时约好下午1点统一看房嘛，结果30组的人一起涌进去，二房一厅的房子都挤不开身来”他现在回想起来，还时不时地摇头，说完便迅速低下头去，抓起桌子上的手机，开始翻找当时拍的照片想给记者看。
“后来房子卖掉了吗？”记者趁热打铁，追问道。
“下午6点钟左右就卖掉了，但很可惜不是我们公司的客户拿到的。其实此前我们德佑也付了3个意向金，房东加价到390万，我们的客户也能够做得到，只是对方那个客户比较快而已”张艳阳说这些话的时候，眼睛还在盯着手机看，好像很努力地挑选一张自己比较满意的照片，然后又接着说：“本来我们挺有信心能够帮客户拿到的，但还是速度慢了一点，当时的情况因为人多，比较乱，我自己也是急出来一身汗来”。
“不过没关系，目前学区房的市场前景不错，后面还有很多机会”说完后，他本来有些激动的面部表情放松了许多，把手机又放回了桌子上，然后靠在椅背上，脸上露出了笑容。
另一方面，自330利好政策出台，银行降息等不断出现的宽松购房政策，以及近段时间在股市中积累了较为丰厚的利润，使得很多家长购房的压力得到减轻。而上海教委公布的意见目前只是在部分区内实施，尚未全面开展，因此很多家长提前选择在这个阶段买学区房也是情理之中。
“到底是谁助推了学区房的价格呢？”记者将问题抛给了地产公司的门店经理们。
“家长！”几家门店经理都给出了相同的答案。
其中，中原地产的孙云鹏说：“主要看供求关系，目前主要是求大于供，很多家长不会因为等房子而放弃孩子上学，只要遇到合适的就会选择入市”。
【反思】政策效果何时才能真正体现？
据悉，自2月4日上海市教委颁布意见后，有业内人士就曾指出该意见“治标不治本”。具体反映在2月时，沪上二手住宅价格指数已经连续数月处于同比下跌的状态，330利好新政后才开始有所回升，而学区房的价格却一直处在攀升的过程中。
当初为了抑制学区房价格的“最严入学新政”，如今似乎面临着相当尴尬的局面，不禁要问这些当初想要抑制学区房价格的政策效果，究竟何时才能真正显现呢？
黄浦区外滩分行经理张艳阳对记者说：“房价是以市场为主导的，目前市场的需求量很大，政策的有效影响力有限；其次是政府其实还是想要有成交量，同时不希望房价太高，但这本身就挺矛盾的，因为事实上量上去了，房东基本会选择涨价”。
对此，房产研究专家严跃进表示，学区房政策对于房价的抑制是有一定效果的，尤其在新的政策下，会使得学区房的功能削弱，进而使得潜在购房的群体在下降。但现实情况中之所以房价继续上涨，在于学区房很多都位于上海市中心，也会因为同类物业上涨而出现价格的上涨。从这个角度看，此类价格上涨的趋势还是难以停滞。当然，对于学区房的政策制定来说，关键不在于抑制价格上涨，而是要防止炒房客过多地倒腾此类住房。所以后续对于学区房的购置方面，应该对特定购房群体有一个购房历史的调查，如果交易频繁，就应该加入黑名单，防止此类群体入市。
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本文来源：网易房产
作者：卢常乐
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