再融资来势凶猛 房企定增千亿背后忙转型

来势凶猛，房企再融资“快则有，慢则无”的戏码此刻再度上演。

CRIC研究中心最新统计显示，2015年以来（截至5月12日），已有38家A股房企抛出43次再融资、中票、公司债融资预案，拟融资总额达到1646亿元，超去年全年总量，这当中，24家房企抛出定增预案，拟融资总额高达1166亿元，是2014年全年的2.43倍，呈爆发态势。

相似的画面出现在2007年，彼时股市、楼市双双大涨之下，再融资盛景出现。时隔八年，融资方案密集出台的背后，正是行业马太效应显现的预兆，这对外界输出强烈信号：房企资金饥渴，亟待通过定增并购再融资来转型。

政策暖风频吹

“现在不融，要等到何时？”一家上市公司的投资部副总裁李明（化名）对时代周报记者表示，其所在公司如二级市场投资者追着本轮股市赚钱一样，正借助当下市场实现再融资，“A股上市的房企已经太久没有在内地资本市场上这般活跃，获取如此多的资金了。”

事实上，这并非个案。与2014年上市房企整体融资受限相比，今年房企定增融资动作异常频繁。2015年，38家房企再融资方案中，有近半超过45亿元，其中泛海控股、海航投资、保利地产定增融资额排名前三，分别为120亿元、120亿元和100亿元。

从去年3月房企再融资重启，9月开始允许部分房企发行中期票据（当时已有十几家房企提出约1000亿元中票融资申请），到去年年底的降息和随后的存贷款口径的调整，这为房企再融资带来一场场“及时雨”。

尤其还有2015年1月，中国证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查，这看似一个简单的政策松绑，实则给房企再融资计划添了一把柴火。仅仅一周时间内，国兴地产、泰禾集团和华发股份先后公布定增预案，华侨城、万方股份等陆续停牌筹划关于定增的重大事项。房企再融资需求，开始势不可挡呈井喷之势。

时代周报记者采访的诸多业内人士皆表示，2015年房企融资环境暖风将会陆续吹。就在5月27日，国家发改委发布《关于充分发挥企业债券融资功能支持重点项目促进经济平稳较快发展的通知》，鼓励优质企业发债用于重点领域、重点项目融资、特许经营等PPP项目建设。

“现金流是房企的生命线，没有不缺钱的开发商，一旦融资政策放开，企业都会纷纷去融资，这属于行业的正常现象。” 盛世太平董事长陈立民分析指出，政策面放开将使房企再融资效率大幅提高，这意味着房地产市场从多年来的行政调控向市场机制调节转变。但他同时指出，融集的资本会在6个月左右之后才会反哺企业本身，对短期房地产市场来讲影响不是很大。

发展分水岭

融资渠道的差异，正成为大小房企分化的重要原因之一。在美国量化宽松政策QE3逐步退出、销售回款还未能如期入账的局面下，以往凭借海外市场获得低成本资金的房企，其融资渠道受到限制。

华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司董事副总经理公衍奎分析指出，“目前，金融环境发生最大变化就是金融脱媒。融资脱离银行后，贷方不是仅仅关注项目本身，而是关注企业本身，这种趋势越发明显，所以越来越导致马太效应。因此，在金融背景和市场背景下，房地产行业分化程度、集中度会越来越高”。

作为资金密集型的行业，银行的“开发贷”一直以来是开发商赖以生存的生命线。而在2013年银行“钱荒”之后，不少房企已经陆续拓宽多融资渠道，意在规避“钱荒”带来的影响。

按照往常，1月为不少大型房企海外大规模融资时间。而中原地产市场研究部统计数据显示， 今年前4月，房企海外融资总额仅为63.3亿美元，同比2014年前4月的198.08亿美元减少比例高达68%。从年内房企海外融资的整体情况来看，额度紧缩程度也非常明显。

中原地产分析师张大伟表示，2015年房企受到佳兆业事件，还有人民币贬值影响，出现了融资难的现象，而且融资成本也明显上涨。

相反，在国内低息融资渠道打开后，大型房企如招保万金去年起融资势头非常猛，但这也一定程度上对不少中小房企的融资带来挤兑。

上市房企负债水平开始小幅上升，而销售回款受阻之下，也导致其资金压力不断加大。中国房地产TOP10研究组发布的报告称，截至2014年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为65.26%，内地在港上市房地产公司的资产负债率均值为70.10%，同比分别小幅上升1.09、0.91个百分点。

行业马太效应在今年一季度开始变得明显。中原地产研究部的统计显示，今年一季度，房企两极分化明显，仅12家上市房企的业绩出现明显的增长，而其他数十家公司则仍苦苦挣扎在转型的边缘。

“信托、私募的资金使用成本大都高于13%，而项目利润却在下降，资金成本势必要下降。”李明对时代周报透露，“有的大型房企融资成本只有5%-6%，但有的小型企业融资成本可以超过15%。经营性现金流严重不足、负债率高企下，房企急需融资输血。”

兴业证券指出，虽然地产开发依然热火朝天，但是行业整体供过于求的形势已经确立，房地产行业利润率越来越低的趋势将难以改变。在这种情况下，资源会越来越向大企业倾斜，而一些中小型开发商，特别是一些三、四线城市的地产商已经到了“最危险的时刻”，如果不及时转型，日后的日子会越发难过。因此随着地产行业并购重组的放松，今明两年，地产企业转型的案例会越来越多。

忙补血转型

“再融资可以提高未来公司增长中枢及估值水平。”李明说道。目前，房企再融资的方式也正在趋于多元化，普通股、债券和优先股的融资方式都成为融资选择。

CRIC研究中心地产分析师朱一鸣判断，对于多元化转型的房企，再融资、中票、公司债能为其开辟第二战场提供强有力的火力支援。非常重要的一点是，再融资、中票、公司债资本市场对大、中、小房企没有歧视，能否成功及其成本差异主要源于企业经营差异。这对中小房企尤其重要，如果仅靠传统融资方式，不但很难筹到足够的钱，即使能，代价也高。

亿翰智库中国上市房企研究中心副主任张化东预测，通过再融资，中小房企有望在一些门槛较低、利润率较高的行业实现转型。

“定增扩股不仅可以使企业获得大量廉价的资金，也可以扩大企业的资金来源，更重要的是，该项融资不同于银行贷款和其他信贷融资，周期一般长达5-10年，这期间企业可以充分利用这些资金赚取更多的利润。”复旦大学金融研究院房地产研究部主任华伟说道。

时代周报记者梳理发现，除了现金流补血之外，2015年的几单大额定增多数用于跨界多元化转型，以此获得新利润增长点，典型如泛海控股和海航投资。

2015年1月，泛海控股120亿元定增预案中，有50亿元用于增资子公司民生证券，以摆脱单纯依赖房地产业务的发展模式。泛海控股正由之前的房地产上市公司，努力转型为“房地产+金融+战略投资”的综合性业务上市公司。

4月，海航投资抛出了120亿元定增预案，募集资金将用于增资收购渤海信托32.43%股权（35.33亿元）、收购华安保险19.643%股权（23亿元）、收购新生医疗100%股权（29.25亿元）、补充流动资金（32.43亿元）。

5月，绿地集团的境外上市平台绿地香港称，折让6%配股筹17亿港元，用于互联网金融发展。

事实上，今年以来，多家房企以并购、参股投资等方式进入金融领域。据时代周报记者不完全统计，50强房地产企业中，已经有接近50%的企业通过各种方式进入互联网金融领域，资金投入超过200亿元。万达、万科、泛海控股、新湖中宝、中天城投、保利等房企都将互联网金融作为转型或者业务的延伸方向。

张化东认为，房企目前对互联网金融的布局，大部分还处于平台搭建初期，并没有实质性项目落地，很难预判房地产互联网金融能走多远。

除了深入金融、互联网、A股房企，还涉足教育、医疗、基建等板块，足见其正加快多元化进程。但面对汹涌的再融资计划，“这是否会拖垮市场”成为不少二级市场投资者颇为担心的问题。但在业内看来，这样的担忧略微过早，从目前来看，巨型融资在上市公司再融资中的整体占比并不高。