万达商业帝国第四次转型图谱呼之欲出

一周之内，万达接连刷屏。从12月20日首个演艺项目《汉秀》和室内电影主题乐园“电影乐园”在武汉同时开业，到12月23日万达商业地产在港交所挂牌，再到12月26日宣布控股快钱，这一系列动作，也使王健林预告将在2015年1月17日正式公布的“第四次转型”战略图谱呼之欲出。

23日9时30分，大连万达商业地产股份有限公司在香港证券交易所正式挂牌，结束了为期5年的上市长跑。“上市使万达模式完成了闭环，商业地产终于找到一个退出的出口，资本之水终于可以流动，也多了无数可以想象的操作空间。”佰仕信基金董事长陈方勇告诉中国房地产报记者。

在随后的致股东会上，王健林第一次将万达定位为“生活消费及文化娱乐综合型平台提供商”，而这一平台化战略就是万达第四次转型的核心概念。

围绕这一平台化战略，万达已经将文旅演艺等产业板块一块块补齐，目前正通过几个融资平台的逐步完善使融资链条得以疏通，而其高举高打的O2O战略，则可能成为最后打破各个业务板块壁垒、实现相互促动的生态圈自生长体系的关键。

“要想实现商业地产、文化旅游、酒店、百货等业务之间的协同发展，万达电商的平台设计无疑是重要一环。”智慧商圈创始人龚义涛告诉中国房地产报记者，“不过，目前万达距离阿里那种平台化生态圈还有一定距离，控股快钱当然是十分重要一步，但只是打通O2O生态系统的第一步而已。”

万达商业帝国第四次转型图谱渐成如果汉秀和电影乐园两个项目的开业象征着万达的第三次转型到达了一个阶段性的新高，那么控股快钱则象征着万达第四次转型已经吹响号角。

贯通融资平台

万达商业地产此次IPO共发售6亿股，以发行价48港元计算，在港募资总额约288亿港元。在扣除承销费用、佣金以及估计开支之后，募资总额也在280亿港元左右。这一数字超过12月10日在港上市的中广核，成为今年港交所最大规模IPO。

万达商业地产旗下主要包含三大业务，分别是物业开发租赁、开发和销售物业、开发和酒店经营。据悉，万达商业地产在全国拥有完工和在建的159座万达广场，足迹遍及29个省份，111座城市。且其与腾讯、百度成立的O2O合资公司当中35%的股份也被纳入了上市公司。

据中国房地产报记者统计，万达系尚未上市的部分包括万达院线、AMC、大歌星KTV、文旅项目（西双版纳项目等）、万达儿童娱乐、万达百货、万达旅业、万达传媒，以及O2O平台公司当中归属万达的另外35%的股权等。

尽管王健林曾多次强调万达不需要圈钱，上市只是为了增加公司透明度，但商业地产运营的资金沉淀之高众所周知，全球范围内的顶尖商业地产企业几乎都是资本市场的高手。因此，尽管万达在过去依靠物业抵押融资和物业销售回款实现了高速成长，但随着市场“退烧”，万达要继续维持高速成长，则必然要打开资本市场通道。

而此次万达商业地产在港交所鸣锣，无疑是为其融资平台的构建打响了第一炮。

万达商业地产早前曾计划在A股上市，在今年7月1日被证监会公告终止审核，后转投港交所。而万达院线则选择继续冲刺A股。王健林在此次IPO之后的记者会上表示：“万达院线已获内地证监会批准，近日就会发行。”

大中华购物中心联盟主席柏文喜认为，以中国香港、美国为代表的海外资本市场监管主要集中在信息披露方面，对盈利性、关联交易的监管要求较低。因此，在盈利性和关联交易方面存疑的万达商业地产更适合赴海外上市。而体量较小的万达院线则更适合在进行财务调整之后在内地上市，从而以较小的代价享受高市盈率带来的现金流。

此外，万达集团目前在香港和美国还分别买下了两个上市公司。其中，2013年6月在香港收购的恒利商业地产命运多舛，虽然改名万达商业地产之后借壳上市意图明显，但受制于港交所相关规则，难以在短期内大规模注入资产实现再融资，迫使万达集团将其用于海外酒店业务，并改名万达酒店。而在美国买下的壳，未来则可能注入境外部分的资产。

此外，万达集团也在积极探索其他融资途径，今年上半年万达商业地产就在海外成功发行了6亿美元的10年期无担保债券。

“上市对于万达的现金流是极大的补充，对其业务协同发展会起到很大的促进作用。像文化旅游就必须得有长线的资金，从股市拿来的钱是最适合做长线投资的。同时，上市之后对待发展的项目，会有很大帮助。同时上市会优化公司的资产负债率。因为上市增加的是净资产，有利于企业再融资。”柏文喜表示。

补齐模式闭环

在上市之后，王健林第一次将万达定位为“生活消费及文化娱乐综合型平台提供商”，而外界普遍认为，这一基于文化、旅游、金融和电商产业协同的平台化战略就是万达第四次转型的核心概念。

在王健林的定义当中，万达已经经历了三次转型。第一次转型让万达从一个区域性的公司转变成了一个全国性的公司。第二次转型，万达实现了业务重大转变，从住宅房地产转向商业地产。

第三次转型始于2006年，万达开始进军文化旅游业。截至2014年6月，万达院线已亚洲排名第一，开业影城150家，1315块银幕，其中IMAX屏94块。收编拉斯维加斯著名的水秀团队、打造万达电影科技乐园等。同时，旅游投资已有长白山国际度假区、武汉中央文化区、西双版纳国际度假区，以及哈尔滨、南昌、无锡、合肥、桂林的万达文化旅游城等。

如今万达的第四次转型对其而言既是顺应时势也是不得不走的一步。

招股书显示，2011~2013年，万达物业销售的营业收入占比分别为89.6%、85.6%和86.4%。而同期内物业租赁及管理营业收入分别为37.69亿元、58.43亿元和84.83亿元，租金收入占比尚不足1/3。

尽管万达将自身定位于“以售养租”的商业地产商，但从其目前的收入结构来看，物业销售收入依然是主要的收入来源。而在国际投资者眼中，中国内地的房地产市场已经不被看好。

如果仅作为一家传统的房地产公司，甚至是商业地产公司，万达的故事都无法讲得动人。因此，要想保持业绩神话，利用O2O大平台将各个板块的业务打通盘活，并增加客户黏性，最终形成一个类似阿里的闭合生态圈，就成了万达的必然选择。

就在万达商业地产上市前三天，万达还向外界宣布，耗资近70亿元打造的两个文旅项目，武汉汉秀和电影乐园同时亮相武汉。如果说这两个项目的开业象征着万达的第三次转型到达了一个阶段性的新高，那么万达商业地产上市三天之后宣布的另一个消息则代表着王健林所说的第四次转型已经吹响号角。

12月26日，万达集团与快钱公司在北京签署战略投资协议，万达获得快钱控股权。这是万达在互联网金融领域的首桩并购，为万达电子商务及金融产业获得了重要的支付平台。

根据易观智库发布的报告，在2014年第三季度，快钱的交易规模在中国非金融支付机构当中排名第四，仅次于银联商务、支付宝和财付通。在第三方支付公司中，快钱的牌照最齐全，拥有线下、互联网、移动、跨境等领域完善的产品与服务，为零售、保险、商旅、电商等多个领域提供解决方案和金融增值服务。

此前，万达已经与腾讯和百度共同成立了一个O2O公司，而此次控股快钱则被认为是补齐了其平台当中关键的支付端口。记者获悉，万达将以快钱为核心打造互联网金融生态链，形成产融结合、融融结合，线上线下结合的完整产业链。

在RET睿意德董事索珊看来，王健林平台思维的核心，意味着拥有实体和虚拟的两个平台。“这相当于拥有了两个流量的入口，消费者能够接受万达提供的此类线上线下资源，在旅游过程中体验文化，在体验过程中实现商场消费。同时能够时刻关注其提供的电商服务，从而实现万达旗下商业地产、酒店、百货、文化旅游等几大业务板块的协同作用。”

招股书显示，万达目前拥有超过1400万平方米的100个已运营的万达广场，2013年万达广场的客流量已超过12亿人次。而一旦将已有的巨大客户群盘活，万达娱乐、购物、生活一体化的模式可能会产生更大想象空间。

“如果在此基础之上去做P2P或者其他金融产品，也有很大发展空间。”DTZ睿意德执行董事张家鹏表示，“同时社区O2O也是一种可以考虑并能够快速推进的模式，其大量的住宅业主和商业客户群都是坚实的业务基础。”

“对于钟爱轻资产的资本市场来说，电商也必然是万达未来估值提升的关键一环。”上海易居房地产研究院研究员严跃进指出。

不过，龚义涛也指出，万达目前的大平台体系与阿里的平台生态圈还存在很大差距，“最主要是万达的体系目前还是排他的，不像阿里是相对开放的，还有它内在的机制来保证生态圈的自生长。因此，目前万汇网的状态还只是万达一种早期尝试，未来还有很大改进空间”。