■中国房地产报记者 李阳北京报道
4年前，今典集团董事长张宝全与深圳东部华侨城的一位高管共进晚餐，谈到当时尚在建设中的三亚湾红树林未来的商业模式时，这位高管感到很吃惊，认为不配建住宅的酒店完全是一桩赔钱的生意。
2014年11月26日，今典集团发布了2015年度三亚湾红树林产权客房预分红公告，平均每个产权客房预算分红可达到15万元，相比2014年的3.6万元增长了3.1倍。
红树林酒店推出的是“产权+股权式”的投资模式，业主购买一间红树林酒店客房后可拥有独立商品房产权证，同时每年有15天免费入住机会，并可交换入住红树林旗下所有酒店，采取第三方独立财务制度的红树林酒店每年还会按照业主所购客房的分红指数分享酒店经营利润。
根据张宝全的计算，2015年，三亚湾红树林将实现最低营业收入17亿元，净利润10亿元，分红1.49亿元之后，可实现纯收益8.51亿元，将一桩赔钱的生意在3年内便做到如此高的收益，三亚湾红树林上演了一部旅游地产逆袭剧。
2015年，今典集团计划再开业3家红树林酒店，在目前尚未引入其他股东的情况下，今典集团仍需要依靠部分酒店客房的出售和红树林度假卡的销售支撑开发。在2014年12月20日三亚湾红树林正式开业后，张宝全有信心凭借2015年上半年的经营业绩作为收益评估样本实现较高融资溢价，从而引入投资人，并着手筹备在港交所上市，以此来支撑未来5年在全国开业11家红树林酒店的计划。
今典集团打算在资本市场上讲一个以运营为支撑的旅游地产发展故事。
摆脱魔咒
2013年10月，复星集团宣布计划投资逾百亿元在三亚市海棠湾建设一座亚特兰蒂斯七星级酒店，当时，复星集团董事长郭广昌与同在海棠湾有度假酒店布局的张宝全乘坐同一架航班从三亚飞回北京，其间，两人对海棠湾高端度假市场都持有非常乐观的态度。
然而，一年过去了，海棠湾红树林已经封顶，复星亚特兰蒂斯酒店项目进展动作不大。这背后是两个项目不同的商业模式使然。
据中国房地产报记者了解，复星项目原定在酒店旁配建住宅项目，通过住宅的销售回收前期投入资金。然而，三亚市官方数据显示，2014年上半年，三亚房屋销售面积为44.5万平方米，同比减少39.4%，这样的市场情况让郭广昌不得不暂停投入。
这是国内大多旅游度假酒店项目的基本商业模式，以旅游项目立项，通过地产销售回收现金流，旅游部分通过3~5年的培育期实现盈利。
红树林模式摆脱了依靠房地产销售支撑发展的魔咒。通过20%~40%的酒店客房销售收入和红树林度假卡销售收入支撑开发，凭借运营业绩吸引小业主投资并实现红树林在资本市场的融资溢价，这是今典红树林度假酒店的基本商业模式。
重运营也使得三亚湾红树林的盈利周期明显低于行业平均值。
2012年9月19日，占到酒店1/4规模的三亚湾红树林度假酒店一期开业，到2012年12月，当月营业额已达1700万元，扣除酒店月均经营成本1000万元后，实现盈利700万元。
在国内，酒店的建设多是政府驱动和地产项目驱动，规划面积多为150亩左右。张宝全认为这样的规划并不科学，而他一直在寻找适合红树林的地块。
据了解，三亚湾红树林的土地是近20年来三亚市酒店土地出让中面积最大的一块，占地面积达到400亩，从知道这一消息到拿到土地，今典集团只用了不到一个月时间。因为土地出让挂牌公告中明确规定，该项目不得有住宅项目配建，这使得今典集团成为当时唯一一家参与竞拍的企业，但100万元/亩的价格却是目前所有红树林酒店中成本最高的一个项目。
长期以来，张宝全将大部分时间放在两件事情上，项目的主要规划设计和在全国考察拿地。因为不做住宅产品，今典集团在很多土地竞拍中占有优势，所以常常是以底价拿地，平均拿地成本约50万元/亩，项目占地面积在300亩~400亩。
消费结构设计
12月20日，三亚湾红树林度假世界将全面开业，共有客房4600间，自营餐厅71家，50个影厅，其中的国际会展中心可供7000人同时开会，5000人同时宴会。
在今典集团设计的三亚湾红树林消费结构中，客房消费人数与外来消费人数的比例是1:5，在2015年可实现17亿元收入的预算模型中，今典集团参照的是两种消费人数1:1的最低消费情况。
2014年，只开业1/4规模的三亚湾红树林平均入住率为50%，占地173亩的三亚国光豪生度假酒店是当地的一个标杆项目，2014年平均入住率达到54%，平均客房价格为650元/间。张宝全认为，在三亚湾红树林度假世界全面开业之后，入住率会高于这一项目，至少达到60%，平均房价设为600元/间。按照这一水平计算，4600间×60%×365×600元/间=6.04亿元。
三亚湾红树林参考的另一项目消费模型是形态较相似的澳门银河综合度假城，在该项目中，收入贡献从高到低依次是博彩、餐饮、客房，红树林酒店多次因与博彩方式接近的娱乐吧项目被相关部门查处之后，三亚湾红树林将放弃这一部分收入，餐饮将是未来运营收入中的重头戏。
作为国际旅游城市的三亚市，当地居民的消费水平并不高，在消费人群构成上，当地市场、国内外地市场、国际市场约为2:7:1，还将受到旅游淡旺季的较大影响。所以，未来运营最好的红树林项目并不在三亚，而是在青岛、广州以及杭州3个城市。
青岛是中国北方城市中消费水平较高的城市，依托当地较大的消费人群基数，根据今典集团的设计，当地消费对该项目的贡献将达到60%~70%，国内外地市场的贡献为20%~30%，而这将很好地应对旅游淡旺季对运营的影响。
而对于三亚湾红树林，其面向的服务对象也并非进入酒店消费的人群，而是整个三亚市场，仅以其71家不同特色的餐厅为例，每家餐厅都接受外订送餐。
据中国房地产报记者了解到，目前，已经有6家红树林度假酒店的管理层设计了“2+2”、“1+1”或“1+2”的产品，即与周边旅游度假项目打包销售，消费者可以享受9折优惠，而参与打包的企业也有一定的利益分成。
向资本市场讲故事
今年年初，今典集团成功将原温德姆国际酒店集团中国业务发展董事陈然招入麾下，任红树林国际酒店管理有限公司执行总裁，三亚湾红树林的餐饮总监也是原香格里拉集团的餐饮总监。
三亚海韵度假酒店总经理韩景华向中国房地产报记者坦言，其酒店目前面临的一个重要困境便是人才流失，而像红树林等酒店依靠有竞争力的薪资待遇和品牌优势很容易抢到人。
但在之前几年的酒店行业人才争抢中，红树林并没有优势。张宝全向中国房地产报记者透露，几年前，如果希尔顿酒店与红树林酒店共同招人，大家都不会选择红树林。
国家旅游局每年都会发布《全国星级饭店统计公报》，在根据酒店平均入住率、平均利润以及平均人工成本等因素考量得出的星级酒店综合指数排名中，亚龙湾红树林一直位列前四。
张宝全认为，带来这些变化的是红树林的运营情况。除了一只精兵强将的团队之外，张宝全在电影、艺术等方面的专业性也使得红树林在多业态经营上有较大优势，张宝全自己调侃称，曾经的“不务正业”如今都变成了竞争力。
而靠运营支撑正是今典集团计划在资本市场上讲的故事。
目前，今典集团共有负债4.7亿元，包括1.7亿元的商业银行贷款和3亿元的国家开发银行贷款，仅以三亚湾红树林2015年可实现纯收益8.9亿元作为还款保证估计，其偿债压力并不大。
为了保证三亚海棠湾、青岛项目在2015年的顺利开业，今典集团需要继续投入大量资金。
目前，三亚湾红树林共销售了996间客房，占到三亚湾红树林度假世界总规模的10.7%，2015年，今典集团计划再拿出100个房源进行销售，每套客房的起价定位175万元，如果能够全部实现销售，可获得1.75亿元的收入。
另一个常规收入是红树林度假卡的销售，该度假卡分为两年和五年两种，每年可享受红树林系列酒店7天免费入住的机会，按照2015年设计的600元/间平均房价，每张卡的售价为8400元和2.1万元。据中国房地产报记者了解，目前，这一部分的收入并不多。
今典集团计划从2015年下半年开始筹备上市工作，上市地点选择在香港。
在香港上市的酒店企业中，市盈率一般为15倍左右，张宝全并不希望投资者将红树林度假世界看作一般的酒店，期待更高的市盈率，以15倍计算，三亚湾红树林目前每平方米的资本市场评估价约为3万元，那么，该项目的市值可达到3万元/平方米×70万平方米×15=315亿元。
然而，实现这一市盈率的一个重要考验是三亚湾红树林2014年12月20日全面营业之后的实际运营情况。张宝全也计划在实现2015年半个完整经营周期之后，以真实的运营情况实现一个可观的对价，从而引入投资人实现股改。
风险预控
和产权分割
今典集团设计的“产权+股权式”投资模式与商业地产售后返租形式类似。对于这类产品，国家早在2001年建设部公布的《商品房销售管理办法》中规定，开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年5月，建设部又对“返租经营”再次发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止内容。
法律界也多次提醒消费者称，在售后返租的操作中会面临承租方履约能力不足、房屋产权无法过户等诸多法律风险，同时要特别注意避免走向非法集资，分清两者的界限。
北京大成律师事务所一位不愿具名的律师向中国房地产报记者分析表示，今典集团的这种模式并不完全是售后返租，从法律上讲并没有风险，但需要在与小业主签署合同时对相关的权属和托管经营等问题做出明确规定和风险防范。
今典集团对此并非没有风险预控。研究了大量法律文件的张宝全制定了一份厚达200页的房屋销售合同，其中对各种法律风险都有所提及和规避。
张宝全认为，在红树林度假世界的产品设计中，有两点必须严格把握，一点是项目的旅游度假产品配套面积必须大于酒店客房的建筑面积；另一点是销售面积不能高于60%，同时不可以让酒店中有业主长期自住的房源，这容易打破酒店的动线，影响酒店经营。
而对于红树林酒店未来上市中的资产所有权问题，今典集团在与小业主的合同中也有写明。在上市之前，今典集团将通过同等价值股权置换小业主持有的房屋资产。
上述律师提醒到，这一操作过程必须透明且真实，才容易获得证监会等部门的认可。
本文来源：中国房地产报
责任编辑：
王晓易_NE0011
