发债、抢地、高周转 远洋地产艰难逆袭

尽管已然沉寂多年，但远洋地产控股有限公司(03377.HK，以下简称“远洋地产”) 却似乎并不甘于平凡，在翻过所谓“三座大山（稳定股权结构、发展投资物业、全国区域布局）”之后，远洋地产正式开启了自己的扩张之路。

今年以来，从“疯狂掠地”、12亿美元的海外发债，收购公司再到拓展商业地产、试水房地产金融与养老地产，谋求高周转，远洋地产无一不用自己的方式向外界展露着自己的 “野心”。

今年上半年，远洋地产实现营业额178.4亿元，同比飙升96%，但逆市之下，远洋地产“欠佳”的毛利率成了其不得不面对的“软肋”。数据显示，上半年，远洋地产的毛利率20%，连续第三年下滑，远低于行业31%的平均水平。

显然，远洋地产的扩张之路并不好走。对于远洋地产来讲，除了积极地调整发展战略以外，去库存也成了其面临的头等大事。但是，8个月过后，远洋地产的协议销售额仅完成销售目标的43.5%，在剩下的时间里，远洋地产要完成余下目标实属渺茫。时代周报记者曾试图联系远洋地产，截至发稿前尚未得到回复。

商业地产步入收获期

随着2010年国资委要求非地产央企退出房地产业务，远洋地产和中远集团长达17年的“爱情长跑”宣布走到了尽头，而“接棒”的正是中国人寿和南丰控股。至此，褪下了“央企”光环的远洋地产，也拉开了其长达数年的股权争夺的序幕。

“去央企化后，资金、资本成了制约远洋地产发展的瓶颈”，远洋地产董事局主席兼行政总裁李明曾表示。据资料显示，截至2011年底，远洋地产尚有高达140亿元的短期贷款和50亿元的土地款需支付，而2009年至2011年，远洋地产的经营现金流却一直是负数。

为满足资金需求，除了加速销售，出售资产以外，融资也就成了远洋地产维持运营的一根“救命稻草”，但高昂的融资成本却也让远洋地产叫苦不迭。

据资料，截至2012年底，远洋地产的总利息开支高达29.46亿人民币，而借贷总额为323.93亿元，到2013年底，这个数字又分别达到了25.85亿元和352.95亿元。

中国人寿、南丰控股通过融资均先后入主远洋，“大当家”之位数次易主，这种变化一度让远洋的股权结构难以稳定，造成管理的混乱。事实上，“外人”增持股份来撼动自己的领导地位，虽然并不是李明所愿意看到的，但为了缓解不堪重负的财务，远洋地产也无可奈何。去年11月，远洋地产再次融资近50亿元人民币，至此中国人寿持股增至29.04%；股东南丰集团持股增至20.98%。随着两者的增持，远洋地产股权结构才趋于稳定。

区域布局上，“在2011年，远洋地产270亿元的销售收入来自9个城市，而到2012年则来自17个城市。”李明表示，截至今年上半年，远洋地产的区域调整工作已经全部完成，为了提高效率，其内部还实行了从原来的“总部—事业部—城市公司”，到如今“总部—城市公司”的管理变革。

商业物业上，“经过四五年的培育，商业地产已经到了逐渐成熟和收获的阶段，目前远洋商业地产持有规模在100万平方米左右，今年租金应该可以超过10亿元，上半年是5亿多元。”远洋地产内部人士表示。目前远洋商业持有面积95%集中在北京，以写字楼为主。未来每年还会有超过30万平方米的商业地产投入运营。

日前，远洋地产还耗资近40亿元连夺四块地，加码商业地产。

随着远洋地产的变革，其中报也交出了一个可观的答卷。据资料，远洋地产2014年上半年营业额达到178.4亿元，同比增长96%；净利润为22.39亿元，同比增长58%。而现金流上也有很大改观，据资料显示，截至2014年6月30日，远洋地产现金资源共计167.91亿元。

毛利率连续三年下滑

在翻过了所谓“三座大山”之后的远洋地产，显得斗志昂扬。

今年年初后的短短数天，远洋地产便分别抢下北京房山、昌平和门头沟三块地，耗资73亿元人民币。

时至8月，远洋地产再次出手夺下位于北京通州区的四块地，总价约为39.39亿元。粗略统计，远洋地产今年拿地总额已超112亿元。而据透露，远洋地产今年的拿地预算是150亿元。据时代周报记者统计，截至2014年6月30日，远洋地产的土地储备为2232.4万平方米。

“虽然略有激进，但是也算是战略性补仓。”睿信致诚管理咨询总经理郝炬告诉时代周报记者。在募资上，远洋地产在今年7月成功发行了5年期利率4.625%和10年期利率6.000%共计12亿美元的美元债券，折合人民币约74亿元，这也是今年以来中国地产行业美元债发行的最大规模。

“发债并不是为了去拿地，而是希望借这次评级的契机，逐渐调整目前公司的债务结构。”远洋地产内部人士透露，远洋计划在未来逐渐降低境内融资所占的比重，并提高成本较低的境外融资占总债务的比例。

“远洋地产去年底的内债外债比例大概是8:2，我们希望通过几年的调整，慢慢将这一比例平衡到6:4，短期负债从目前比重的1/3降到1/4以下。”

远洋地产扩张的“雄心”显然并不止于此。

9月15日，远洋地产宣布其全资附属公司北京远东新地置业有限公司（以下简称“远东新地”）收购中山市大信彩虹家园房地产开发有限公司（以下简称“中山大信”）51%的股权，中山大信将成为远洋地产的非全资附属公司。此前6月，远东新地收购了中山市远见房地产开发有限公司20%股权，两个公司共耗资2.82亿元。

在远洋地产迅猛扩张的背后，虽然业绩飙升，但其降至“冰点”的毛利率却也成了其不得不正视的问题。据资料显示，远洋地产2014年上半年的毛利率为20%,相比于去年同期的24%，又再次下降了4个百分点，这已经是其毛利率第三年连续下滑了。

中投顾问项目总监朱文嘉告诉时代周报记者，在如今楼市行情不好的情况下，房价难以提升，企业毛利率自然不看好。远洋地产的解释是，现在毛利率已经触底，今年毛利率将有所提高。对于远洋地产来讲，其所深耕养老地产和商业地产大都还处于一个孵育期，短期之内很难见到利润回报或者快速回款，而住宅方面地价成本正不断地提升，而房价短期之内难有回升，虽然远洋地产实行高周转模式，但成效与否，还是要靠其成本控制和产品结构的调整。

完成全年销售目标压力大

毛利率欠佳的同时，今年的远洋地产也面临着巨大的去存货压力。

据资料，远洋地产2014年上半年协议销售额132.3亿元，同比骤减26%。截至8月底，远洋地产协议销售额174亿元，相比于其400亿元的销售目标，仅完成43.5%。对于远洋地产来讲，若想用仅剩的4个月完成今年大半的销售目标，压力可想而知。

郝炬表示，之前，远洋地产的周转速度相对比较慢，另外今年上半年楼市比较低迷，信贷紧缩，购房者观望情绪浓重，业绩不佳是很正常的事情。

下半年，北京市场依旧是远洋地产的主力军，“远洋地产在北京区域全年的销售目标为120亿元。”据了解，除了远洋天著，新天地、万和四季以及悦山蝶墅同样于9月有新盘推出。例如，远洋万和四季（优惠购、楼盘相册、最新报价）、悦山蝶墅等项目均是低于周边价格入市。以悦山蝶墅为例，该项目共有5栋楼，总计100套房源。

然而，8月，作为全国楼市风向标的北京楼市2014年以来库存量持续上升，去化时间17.33个月。郝炬说，今年上半年，众多房企的销售目标完成度都不好，为了冲业绩，房企之间预计还有一场“血战”。

“因而，要在剩下不到3个月时间里，完成200亿元以上的销售业绩，对远洋地产来讲还是有很大的压力。”中投顾问项目总监朱文嘉认为。