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内地销售步入"冰点" 新鸿基重心折返香港

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核心提示:尽管新鸿基管理层对内地经济及楼市保持信心,但在其新透露的2014/2015财年320亿港元的销售目标中,香港区域要贡献250亿港元,销售占比为78%,而对内地销售的目标要求仅为70亿港元。

香港房企巨头新鸿基地产发展有限公司(00016.HK;以下简称新鸿基)在香港、内地分获的成绩单,注解了两地楼市的“炎”与“冰”。

在日前出炉的2013/2014财年数据中,新鸿基全年合约销售金额为277.78亿港元,离280亿港元销售目标尚有小步差距。这当中,新鸿基在香港大本营的表现超出预期,205.9亿港元的最终销售成绩高于190亿港元的目标值,但内地销售表现相对低迷,财年销售71.29亿港元,仅完成90亿港元销售目标的79%,同比2012/2013财年100亿港元的销售额下降近30%。

在现阶段,新鸿基并无意加大在内地的投资比例。新鸿基联席主席兼董事总经理郭炳江在业绩会中指出,未来公司会否继续在内地购地,决定于公司本身的卖楼速度。但接下来,新鸿基在内地的整体战略如何设定,会采取何种销售策略,会否以价换量等,截至发稿,时代周报记者未能从新鸿基方面获得回复。

内地销售步入“冰点”

“内地住宅市场无论是楼价还是成交量,在2013年均取得强劲增长,但在2014年初进入整固期,受银行按揭款收紧影响,交投显著下跌,”郭炳江用大环境的劣势来解释内地销售下滑的原因,在2014年上半年,内地一线城市的住宅物业楼价抗跌力较强,但二、三线城市出现较多楼价偏软的迹象。

具体而言,新鸿基2013/2014财年在内地的销售业务,主要来自其全资拥有的上海陆家嘴滨江凯旋门优惠购楼盘相册最新报价)住宅、占70%权益的广州峻林第一期B住宅,以及占33.3%权益的广州天盈广场甲级写字楼。

相比已增加51%至31.03亿港元的内地租金收入,新鸿基在内地广为布局的高端豪宅,在近年限购、限贷环境下并不能独善其身脱离销售窘境。这是郭炳江并没有点透的话,而滨江凯旋门无疑是最好的言说者。

毗邻上海黄浦江畔,坐落于小陆家嘴的滨江凯旋门,是新鸿基在内地住宅的巅峰之作,也是故事性最为丰富的楼盘之一。2005年6月,新鸿基以31.85亿元的价格拿下上海潍坊新村地区顶级滨江地块,成交楼面地价高达20178元/平方米,在当时创下了上海土地实施公开招、拍、挂出让方式之后的最高出让总价,是名符其实的地王项目。

在酝酿六七年之久后,滨江凯旋门缓缓入市,这个传说中房价会超过汤臣一品优惠购楼盘相册最新报价)、成为上海房价冠军的楼盘,上市后价格却甘居人下,当时最低单价仅为9万元/平方米。

时代周报记者从第三方机构获得的楼盘成交数据来看,2012年3月正式开盘至今年9月16日,在31个月时间里,滨江凯旋门累计销售133套房源,斩获约34.35亿元的销售额,累计成交均价约11.8万元/平方米。该盘销售现呈逐年递减态势,其中2012年开盘后的10个月内实现销售17.81亿元,2013年全年销售11.29亿元,2014年至今的9个多月仅销售5.25亿元。此外,今年至今约10.92万元/平方米的销售均价,也低于2013年约12.42万元/平方米的均价水平。

新鸿基发展(中国)有限公司董事邓维聪在接受媒体采访时坦言,上海高端楼盘的库存结构整体压力大,限购是最大问题.。

尽管新鸿基管理层对内地经济及楼市保持信心,但在其新透露的2014/2015财年320亿港元的销售目标中,香港区域要贡献250亿港元,销售占比为78%,而对内地销售的目标要求仅为70亿港元。

“自今年初出现一波降价探底后,香港楼市演绎了一场精彩的绝地反攻,近几个月,国际热钱重回香港,香港股价再创近几年新高,楼市亦价量齐涨,并有继续保持的态势,”有香港券商人士对时代周报记者说,反观内地楼市,下行趋势还是非常明显,新鸿基作出这样的安排也不足为奇。

暂无意加大内地投资

“去年斥资217亿元购入上海徐家汇地块,内地投资占比已上升至23%,除非未来有适合的项目,否则新鸿基在香港的投资比例会多一些,”郭炳江称,除了规模太小的地块,新鸿基会竞投香港所有地块。

梳理新鸿基在内地的发展脉络,不难发现,早在上世纪90年代,新鸿基就已进入中国内地,但相比其他港资开发商,新鸿基在内地的物业开发速度与项目数量并不突出。2007年之前,新鸿基在内地土地储备面积仅超过180万平方米,对外界宣称的内地及香港资产配置比例也一直是1:9。

2007年,时任新鸿基内地掌门人郭炳湘雄心勃勃地表示,公司未来会将内地投资比例提升至30%。当年,新鸿基在内地投资额高达100亿元,几乎是过去十几年新鸿基在内地投资的总额。

兄弟阋墙不久后被曝光,郭炳湘在内斗中落败,公司策略也随之调整。2008年5月11日,新鸿基公告,以成本价转手成都锦江项目60%的股权给恒基地产和九龙仓,三家企业共同开发该项目。此外,郭炳湘在任期间所看重的深圳市龙岗区4个旧城改造项目亦被宣布放弃。

彼时,市场认为新鸿基业务重心将重回香港,但事实上,“虽然兄弟内斗,不过新鸿基触角向内地扩张的整体战略,还是前后一致的。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者说。

时代周报记者梳理新鸿基近年财报,仅从土储一项来看,2007-2011财年,新鸿基在内地的土地储备分别为509万平方米、562万平方米、614万平方米、914万平方米、947万平方米,5年累计增长率为87.99%。从规模上,新鸿基在内地规模逐渐超越九龙仓、信合、和黄等同行。

这轮投资增速从2012年起企稳,2012-2014年年中,新鸿基在内地土储分别为931万平方米、901万平方米和936万平方米,增减幅变化不大。

新鸿基执行董事董子豪称,上海徐家汇中心地块需要数年消化期,此外,新鸿基集中在一线城市,但一线城市的地价未有下跌迹象,公司未来会集中精力发展好现有项目,以取得更多现金回笼。从财报来看,新鸿基继续奉行审慎的财务原则,在支付上海徐家汇中心项目全部地价后,截至2014年6月底,集团的净债项与股东权益比率处于15.7%的健康水平。

据时代周报记者盘点,新鸿基在内地仍有不少项目还处于培育期。在上海区域,2013年9月,新鸿基击败九龙仓联合体,以217亿元总价竞得上海徐家汇中心地块,总建面54.8万平方米相当于上海国际金融中心(IFC)与上海环贸广场(ICC)的总量。据邓维聪透露,该重量级项目徐家汇中心预计有四期,一期已进入开工阶段,第一期到第四期完成需要9-10年的时间。

此外,在“奠基”3年后,上海莘庄地铁上盖项目在今年6月底正式动工兴建,新鸿基拥有该项目35%权益,前期设计和工程由其主导。该项目总投资额预计将达150亿元,预期在2022年实现整体竣工。

在最靠近香港的华南区域,新鸿基的项目绝大部分以旧改、合作开发的方式进行,包括广州最贵豪宅天銮、广州林和村旧改、佛山禅城旧改项目等。以佛山禅城项目为例,新鸿基在2009年底和2010年初以80.65亿元获得了佛山澜石改造片区全部7宗地,预计改造完毕最晚会到2022年。

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