网易地产8月25日讯 进入8月下旬，沪上楼市推盘量开始陡增，上周末一下子入市上千套房源，而多个楼盘案场也迎来了购房火爆的场景。业内料，经过近两个月的蓄客准备，一些刚需楼盘提前入市抢收“金九”，未来的“金九银十”，很可能是开发商促销的高潮期，而去年高价拿地所建造的楼盘则恐陷入进退两难的的局面。
刚需开盘抢收
“现在只剩下不到10套，开盘销售率超过85%。”今日中午，松江某刚需大盘相关负责人在电话里轻松地说道。在上周末，该项目推出了140多套两房房源，均价约1.8万元/平方米。其表示，客源在7月中旬就开始蓄水了，而此次定价与定价和之前持平，“如果高的话，估计客户接受度不高，现在刚需楼盘开盘销售率卖个50%算正常水平，我们这个算是重点盘，定的目标也高，平价走量才是现在的王道。”该负责人笑着说道。
而嘉定某品牌房企旗下刚需楼盘上周末还出现了日光的罕见情况，该楼盘销售人员今日介绍，上周末项目加推100套精装修三房，均价约2.3万元/平方米，与前期价格一致。“由于都是提前认筹的客户，开盘当天只是进行摇号选房，现在100套房源已经都卖完了。”
对于上周的刚需项目的热销情况，业内人士坦言，上述几个刚需楼盘都处于需求比较旺盛的区域，前期销售和客户积累基础较好，此次开盘的定价也不高，都取得了不错的效果。
8月楼市有望反弹
“8月整体市场而言，应该是向好的。”一品牌房企的营销中心总经理向网易房产预测到。在其看来，由于目前总体市场仍然偏冷，预计新开盘的定价都会比预期低一些，前期销售较好的老盘会维持平开，前期销售受阻的楼盘价格会有略微下调，而临近9月，嘉定、宝山这些刚需项目集中地还会有多个楼盘入市，“如果要抢收的话，下周还有不少项目推出，多少都会带动成交量上升，楼市的总成交量还是会上去。”
来自上海易居房地产研究院的最新数据似乎也印证了此观点。8月1日-20日，上海易居房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约614万平方米，环比增长约10%。尤为值得关注的是，8月1日-20日，一二三线20个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅约20%、9%和-1%。一线城市7月份市场成交动力不足，8月份市场降价促销力度大，进而使得部分观望的购房者释放需求，导致成交有明显的反弹。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，随着观望情绪在淡化，积极入市成为优先策略，进而能推动成交量的上升。从这个角度看，预计8月楼市将出现反弹。
昔日高价地项目进退两难
但是楼市的反弹，却引发了市场的两极分化加剧，未来的金九银十，很可能是开发商促销的高潮期，而去年高价拿地所建造的楼盘可能会面临着更为不利的局面。
2013年3月宝山区罗店中心镇新镇区F1-1地块，拍出了楼面单价12149元/平方米，溢价率41%的高价，今年8月，地块所属项目正式上市，推出了142套别墅房源，总面积30105平方米。其中叠加别墅180-190平方米，总价500-600万，单价达3万/平方米。类独栋别墅360平方米，总价达2000-3000万，均价高达7万/平方米。
但根据交易中心数据显示，该盘至今为止只成交1套，面积199.6平方米，总价556万，单价27860元/平方米。由于该盘为新开项目，销售是否如此之差目前还不能完全确定，不过由于板块内可售别墅项目不多（目前罗店板块的万科琥珀臻（郡 ）园、朗诗绿岛（优惠购、楼盘相册、最新报价）、美兰湖花园别墅项目基本售罄）使得该盘定价起点颇高，土地单价1.2万/平方米，开盘报价达近3万/平方米，利润可观。
但正是因为价格稍高，并不能吸引消费者关注。上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏向网易房产指出，该盘叠加别墅单价就要近3万/平方米，而类独栋别墅更是高达7万/平方米，同样是今年新开盘“阳光城花满墅（优惠购、楼盘相册、最新报价）”叠加别墅均价仅为2.4万元/平方米，该案容积率也为1.01，总体来看正该项目由于受容积率所限，产品和规划不能完全体现出别墅的尊贵性，而房价相对来说吸引力不足，未来销售进程不会太乐观。
德佑地产研究总监陆骑麟页指出，去年由于土地市场较为火爆，也造成了开发商的拿地成本较高，限制了其降价让利的幅度。未来的金九银十，很可能是开发商降价促销的高潮期，去年高价拿地所建造的楼盘可能会面临着更为不利的局面。
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