淮海中路美人迟暮:沿街商铺租金跌3成难改空铺潮

网易房产8月11日讯 原本代表着上海腔调的淮海中路沿街商铺，如今也面临着“年轮”的摧残，到了英雄末路，美人迟暮之时。

黄金地段、百年上海滩文化曾让这淮海中路商业街声名鹊起。而如今，一波波空铺潮让淮海中路沿街商铺的命运总跌宕起伏。

原本不愁嫁的“皇帝女儿”，当前由于面临着经济下行和电商冲击，空置率再次高企，达20%。此外，不少店面纷纷下调租金，最高租金跌幅达30%。

过去：皇帝女儿不愁嫁  

作为众多品牌争相进入的风水宝地，过去，淮海中路一直备受国内外各大品牌青睐。

这条始建于1900年的街道，地处上海滩文化中心位置。街道两旁浓郁高大的法国梧桐和海派文化商业风情足以让其撑足了场面，一度被上海高端奢侈品“集体霸占”。

早在10年前，淮海中路沿街商铺便代表着上海顶级和时尚潮流前沿，处于上升时期的黄金商业地段，也曾悄无声息的完成了几番业主更迭。

相关数据统计，2004年开始，淮海路零售商增量迅猛，2005-2006年更是新增加了34家商铺。与此同时，商铺的档次也在不断提升，因此也受到来自租金上涨以及商铺需求量的巨大压力。

过去，淮海中路以众多特色时装店而著称，其中以中档品牌为代表的时装店在商户组合中占到44%。此外，一些国际知名服饰、餐饮品牌也开始落户淮海中路，其中包括Sephora、Starbucks以及Calvin Klein等进驻了淮海路上的部分黄金地段。

尽管定位高端，但该地段的商铺却一直是一铺难求，只有在面临租约到期调整的时候，商家才有机会进入排队调整的名单中。

在回顾当前的淮海中路商铺，大部分国际奢侈品依然“岿然不动”，国际高端品牌手表，皮包等店铺依然正常营业。一些名不见经传的中低端品牌则大部分弃店而去。

当前：租金跌3成空置率涨3倍

谁也无法想象，曾经被各国际大牌挤相争挤破头抢占的淮海中路沿街商铺，当前却面临着人去铺空的尴尬。

网易记者实地调查后发现，空铺潮集中的地段主要集中在思南路到成都北路这一段。

当前，即便空置率达到20%，某些高端奢侈表、包店铺却“岿然不动”。

据记者不完全统计，思南路至重庆南路这一段，关门的至少有10余家店铺。其中，淮海中路627号雪豹商城，曾是C&A在中国的首家旗舰店，玻璃门上贴着清仓大促的告示，店铺内商品基本已经被清空，去意明显。

另外，550号的整栋建筑自2011年3月芭比中国旗舰店关门至今已空置3年多。462号的苏菲雅自今年3月打出“不计成本，全场一折”的口号，如今已经全部清空，店门紧锁。614号的米兰婚纱摄影门口早已上锁，一张醒目的租条挂在门口。

一些临街商铺也萌生去意，一些卖家具的租户门口写着“房租到期，紧急清货”的横幅；之前的达芙妮女鞋专卖店成为降价促销的古玩店，似乎也坚持不了多久，门口大字写着“紧急清仓，合同到期”……

“淮海中路当前的空置率大约为20%左右”，中原地产商铺的经理告诉记者。而在上海核心商圈中，南京东路商圈购物中心的空置率约为4.9%，淮海中路空置率在6%左右，四川北路则为10%以上。

由于受传统地理位置影响，淮海中路沿街商铺租金一直居高不下，最高的时候达到65元/平米/天，而当前，某些店铺租金下调至30-35元/平米/天依然无人问津。

未来：格局难改前途未卜

对于黄金地理位置的商铺当前沦落为迟暮美人，业内人士对于淮海中路商铺的未来也莫衷一是。

不过，更多相同的意见都停留在淮海中路商铺的升级改造上。

“淮海中路地处上海核心商圈的绝佳位置，未来应该不会有太多担心，近两年商业地产受经济下行的影响较大，各商圈商铺的运营状况相对较差也是意料之中的事情。”元策商业地产咨询机构董事长何鸫波告诉记者。

不过，在何鸫波看来，淮海中路沿街商铺本身就受到体制的限制，一直坚持租金上涨论的商铺业主，从不考虑市场对租金的承受程度，这也成为其日后发展的掣肘。

“被动调整是由商家主动提出提前终止租约，主动调整则一般是由于意向承租者太多，商铺所有者根据自己的需求对排队进入的承租者进行租约调整。两者分别代表着买方市场和卖方市场。对于商家来讲，淮海中路这样的商铺不仅仅是经营场所，更多的还是其带给商家的广告效应。当前经济形势不好，商家自然对广告预算进行削减，因此商铺面临着被动调整。”何鸫波补充。

也就是说，当前，主动权掌握在商家手里的淮海中路商铺，想要变为主动调整，如果不进行升级改造未来并没有多大胜算。

对于淮海中路沿街商铺未来的发展现状，第一太平戴维斯市场研究部高级经理张琳表示，电商对零售的冲击是当前淮海中路沿街商铺“不受待见”的重要原因。

“除了外在形态和购物体验的改变，淮海中路沿街商铺面临的另一个难题是产权分散，如果不能进行统一经营和管理，未来升级改造的阻力将会较大。此外，周边云集的购物中心对沿街商铺的冲击也较大。” 张琳补充。

记者注意到，从陕西南路到重庆北路这段，光是大型购物中心就占了3个，每隔500米就有一个大型购物中心，iapm、百盛、东方商厦依次排开环状分布，充足的冷气吸引了许多购物人群。

“淮海中路沿街商铺产权较为分散，大部分业主为国企，还有一部分为基金和个人，未来想通过统一经营管理来进行升级十分困难。未来如果有实力的企业将沿街商铺整体买断或者长期租下，然后进行统一经营管理，实现错位互补和集聚效应，应该是不错的选择。” 上海商业经济研究中心齐晓斋表示。

对于沿街商铺的未来，齐晓斋表示看好，“历史文化和商业基础的沉淀，加之这个区域处于高收入居民辐射地，调整升级后有望改变现状”。

上海中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦则不太看好淮海中路沿街商铺的未来。

“在电商的冲击下，零售业相继关门是意料之中的事情，而高租金只是导火索。‘街铺’这种商业形势目前已出现了瓶颈，关键在于一些先天不足。商业街由于呈“带状”，是平面布局，而经营内容没有形成有机组合的话，在逛街的过程中难免容易出现疲劳感。相比之下购物中心是“点状”，在一个空间内融入多种商业形式，提升了消费者的兴趣度。

其次，街铺的交通存在短板。像淮海路虽然地铁、公交都能通达，但现在私家车越来越多，而中心区域停车始终是个难点。消费者一旦把车停进购物中心，即便是再想逛街，辐射距离也会大受限制。

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