自年初至今，上海楼市一直被寒气所笼罩，在刚刚过去的五月，沪上新房成交量更是跌破了60万平方米。然而，在上半年持续低迷的成交量中，中高端楼盘逆市热销，一度占据了成交TOP10排行榜的六成。
绿城上海御园（优惠购、楼盘相册、最新报价）正是这些中高端改善型楼盘中的一员，今年以来，御园在上海楼盘成交量始终位于上海单盘销售排行榜前三强的位置。
在整体清淡的市场中，绿城上海御园是如何交出这样一份成绩单？
绿城上海御园营销总监王天雨给出了答案。
24亿销售额 登顶上海单盘top3
上海御园作为绿城在全国的第四座御园，于去年10月首次开盘就创造了热销奇迹。
御园系列产品是绿城集团继桃花源、玫瑰园（优惠购、楼盘相册、最新报价）等作品之后，又一主攻中高端市场的作品系。御园系产品最早从北京开始，大行法式之风，如今，杭州、苏州、湖州、金华、慈溪等地都已有了御园的足迹。
“今年的销售目标在35个亿到38个亿之间，现在已经完成全年的60%，到6月底估计完成7成左右。”王天雨告诉记者。
网易房产数据显示，今年1-5月，绿城上海御园的销售额一直位居上海单盘销售top3榜单中。
虽然并不担心下半年的销售，但对下半年的楼市走向，王天雨仍持保守态度。
“第一，从我得到的各方面的信息来看，对下半年国家房产的金融政策有很大的变化或调整，不做乐观判断；第二、上半年的销售量与去年有很大的落差，我们明显能感觉到，去年我们卖楼盘的时候很多项目都是日光，现在我们新推出来一栋楼，需要一个月甚至一个半月才能去化。”王天雨说道。
58亿可售货值 两年半清盘
作为融绿合作平台上的项目，当融创的“狼性营销”遇上绿城的“产品专业主义”之时，绿城上海御园便注定在去化速度上冲击上海高端楼盘记录。
据悉，上海御园项目的总货值58亿左右，自去年开盘至今，已完成36亿销售。王天雨带领的营销团队的目标是：截止年底，一共完成45亿的销售额。
王天雨认为，御园从去年开盘至今一直保持热销是多种因素共同作用的结果。
“首先，御园的定位和品质能获得市场上大部分受众的认可，我们产品覆盖了各种价格段和面积段，从最小的400多万到最大的1800多万，每个圈层的客户都可以在此选到对应的产品。
“其次，我们的推盘节奏非常好，去年在市场最好的时候，我们卖的大部分是1000多万的多层产品。
今年开年我们推出高层公寓，又做了一波市场热。每一期我们都是先推出位置不好的，便宜的，越推位置越好，价格越来越高。在市场不好的情况下，我们一波比一波贵，这就使得购房者对我们的产品更有信心，也防止了房闹现象的产生。”在回答御园热卖的原因时王天雨如是答道。
上海御园位于外高桥森兰板块，王天雨认为在该板块内，御园竞品很少。
“这个板块内，我们一直在和仁恒的森兰雅苑互相映衬，虽然仁恒的档次不算太低，但在配备标准、精装细节、施工工艺等方面和我们比起来，还是有差距的。”对于绿城的品质，王天雨自信满满。
上海御园不会降价
2014年已过去一半，上海楼市也“清冷”了大半年，然而，售价较高的中高端产品却成了上半年贡献成交量的主力军。
在王天雨看来，高端逆市热销是一种正常的现象。
“刚需盘受政策和市场的影响更大，而改善型客户则比较成熟，影响相对较小。此外，限购限贷这么多年，上海很多客户的改善需求是被压抑的，因此，中高端产品的成交量本身就应该具备一定的基数，毕竟，房产本来就是少量的人去买的。”
自从4月份以来，关于楼市降价的传言就一直没断过，然而，除了个别几个楼盘有象征性的降价外，上海的房价依旧稳中有升。
对绿城上海御园是否会加入降价行列，王天雨表示，绿城上海御园不会降价。
而对于什么时间是买房窗口期，王天雨认为，市场好的时候买房要排队摇号，价格由开发商说了算，没有还价的余地。现在市场不好，在价格上还有回旋的余地。
“7，8月份，开发商信心不足，推盘肯定少，到了9，10月份，迫于财务状况，开发商降价意愿会增强，那个时间点是个窗口期。”
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
