早报讯
中国楼市不再火爆，不仅令房地产企业艰难度日，还可能给金融行业产生连锁式危机。
国际物业顾问世邦魏理仕6月13日在最新研究报告中发出警告称，在影子银行持续调控的背景下,不少房地产企业均通过预售来作为主要的集资兑付手段,而目前楼市成交急速下行,中国地产界可能出现更多的违约个案。
巧合的是，新华社旗下《经济参考报》当天报道也援引业内人士的提醒：“今年肯定会在一定程度上爆发房地产基金产品兑付风险。信托产品也正在面临同样的境遇。”
据中原地产市场研究部统计数据显示，上周30家上市房企公布前五月销售业绩，平均完成率仅29%，普遍较差。其中，17家房地产企业的销售额同比下降。
地产私募兑付风险凸现
面对楼市下行可能带来的金融风险，业内人士实际上早已发出警告。此前，不少机构通过基金、信托乃至资管等私募方式纷纷投资房地产企业，以获取高额收益。
建银精瑞资本副总裁刘东预计：“今年肯定会在一定程度上爆发房地产基金产品兑付风险。”长富汇银投资基金管理(北京)有限公司总裁张保国此前表示：“今年和明年是房地产私募基金风险的集中爆发期。”在这轮楼市的调整中，房地产基金也将迎来一轮洗牌。一规模较小的私募基金合伙人直接表示，目前，所有项目都不再做，可以说几乎退出了一级市场投资。“目前的情况下，风险这么大，很多小的基金公司已经没法做了。要不就退出，要不就直接入股大的开发商。”他直言。
根据清科研究中心发布的《2013年中国私募房地产投资基金年度研究报告》显示，2013年新募房地产基金数量同比增长逾40%，总计132只。《经济参考报》报道称，在当前楼市的深度调整期，一些这类基金重新调整策略，另一些小的基金则干脆被“清退”出市场。
该报道援引清科研究中心分析师苗旺春称，截至去年9月，国内房地产私募基金的收益率平均为20%，也就是说，地产商向房地产私募基金融资的平均成本为20%左右。上述房地产私募基金人士表示，有些小的房企通过私募基金融资，成本达到30%也并不奇怪。虽然堪比“高利贷”，但小房企愿意接受这种高成本，因为他们觉得房价涨起来，房子卖出去，利润不仅能覆盖融资成本，还能挣钱。
但事实显然未能如他们所愿。
中原地产数据显示，30家房企4月单月销售额签约968.8亿元，“红5月”的单月签约额不过是1016.7亿元，环比仅微涨5%。截至6月11日，公布前五月销售业绩的30家房企，前五月签约金额合计4858.7亿元，平均仅完成年度销售目标的29%。与去年同期相比，销售额下调的房企达17家，占比56.7%；其中，同比下滑幅度最大的为花样年控股，其次为恒盛地产，再次为首开股份(600376,股吧)，分别为56%、51%及48.6%。“招保万金”中的保利、金地、招商等房企，前五月销售业绩也同比微跌。
华融证券研究报告则指出，从上市房企5月业绩快报来看，除万科、恒大等龙头房企在促销的带动下，出货量较高外，多数房企下滑明显，甚至难以完成全年任务。一些房企倒闭现象也已经出现。
对此，上述世邦魏理仕报告在承认可能会出现个别风险的同时，还强调“违约的个宗数只会维持于中央接受的有限程度，以确保贷款人更严谨控制贷款质量及额度”。
“这些措施表明中央政府有意透过微调方法刺激市场，以鼓励对住宅的实际需求，并欲于某些指定的市场保特市场流动。”针对各地的一些取消限购或变相的放松措施，世邦魏理仕亚太区研究部资深董事蔡咏嘉称。
一些风险事件已经发生
实际上，房地产领域违约个案也已出现，且不再局限于银行领域，还包括信托。
最受关注的一个例子是，中融信托与光耀地产合作的“中融信托新都酒店股权收益权投资集合资金信托计划”于去年8月发行，期限两年，规模1.1亿元，信托资金受让深圳市瀚明投资有限公司持有的新都酒店股份有限公司4550万股流通股股票收益权。而光耀地产控股的上市公司*ST新都近日发布的公告显示，其名下新都酒店已遭查封。据了解，新都信托计划没有土地抵押，仅有股权质押与股东连带责任担保。业内人士表示，这必然导致新都信托计划的兑付出现问题。
实际上，与光耀地产合作的上述信托计划出现问题不是个案，中融信托所涉及时代地产的信托计划兑付危机也渐渐显露。
时代地产的历史公告显示，2013年6月底，时代地产的净负债比率一度高达163.6%。为了降低大量拿地带来的高负债率，时代地产在上市前曾对部分楼盘降价促销。在完成上市融资后，2013年底公告显示，其净负债率下降到93.2%。但目前投资者对楼市的看淡甚至看空，很多房企完成销售目标都有很大难度，时代地产如此惨淡的销售业绩必将导致资金情况进一步紧张，进而导致中融信托涉及时代地产的两个项目或将面临兑付问题。
整个行业都变得更为小心翼翼。张保国坦言，其已经在项目风险控制上更加谨慎，而且尽可能选择和大的开发商合作。“虽然三四线城市也有较稳定的投资机会，但从现阶段来看，由于各基金公司收紧房地产融资项目促使可投项目数量大大增加，在这样的背景下，我们便取消了所有三线以下城市的投资。”
一家天津的国有房地产基金人士也表示，现阶段他们已确立的思路是，三四线城市绝对不投，一二线城市也需房企有较高的资金实力水平才行。“现在几乎是银行给哪些企业放贷，我们才会给哪些企业融资，那些高杠杆企业，就算其能承受再高的利息点，我们也不会做。”一家外企基金人士也表示，2012年他们设立了8个房地产项目，2013年设立项目高达14个，但今年项目数预计仅会设立4个。
除了房地产私募基金，众多信托产品面临同样的风险。
《华尔街见闻》的报道显示，巴克莱今年3月预估，今年到期的信托产品约合人民币4.5万亿元，比去年到期规模增多77%，其中比单一信托风险更高的集合信托产品应付本息合计1.1万-1.3万亿元。而且，自2011年下半年以来，集合信托的平均期限已减少到两年以下。借贷方不得不更迅速地将债务展期，否则可能面临流动性问题。
野村控股预计，今年第三季度（9月开始）中国将发生信托兑付危机，届时到期的信托产品将从一季度的人民币6940亿元飙升至1万亿元。
私募基金求“变”
接下来的问题是，如何应对。
世邦魏理仕给出的建议是，市场仍有需要影子银行担任银行系统的相属角色，以提供银行以外更广泛的服务，以配合中国经济不断增长及变得复杂的环境。
“中国有充裕的外汇储备和庞大的国有资产，故此我们相信中国政府有能力对行业给予支援。地产界的违约个案并非只是一个市场问题，而是一个政治性议题，并依赖中央政府的决策。”蔡咏嘉说。
她指出，由于发展商的融资环境有待改善，通过引进一个更有效的信贷评审制度，令银行更有效地厘定贷款利息水平，乃将中国的银行业提升至更现代化的上策。然而，中国的银行体系庞大，需时处理，因此影子银行在未来一段时间仍有存在的必要。
对于私募地产基金发展，世邦魏理仕亚太区资本市场执行董事Nick Crockett给出的建议是，目前可以开始物色较有吸引力的住宅投资项目，因为不少发展商正在寻求融资方案。但这仅限于需求炽热及土地供应较平均的一线城市。
他称，私募基金亦可趁机参与更多结构性交易，为发展商提供更多资本。除了发展项目的股权之外，投资者亦可参与一些有债权成分的投资结构交易，或售后赎回期权以增加风险调整的投资回报。另外，投资者亦可出任项目的股本伙伴，但行使回购期权，以将股权转为借款。
本文来源：东方早报
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王晓易_NE0011
