早报记者 王齐
各大投行对中国经济的担忧,尤以房地产市场为重。5月14日,南京迈皋桥街道的G20地块,因无人报名竞买而流拍。
但在上海却是另一番景象。上海杨浦区推出一块纯宅地—平凉街道18街坊,起拍价23.68亿元,起始楼板价2.87万元/平方米。这块地将在5月16日上午现场竞价。
知情人士透露,这块地将有包含保利地产(600048,股吧)、中建地产、金融街(000402,股吧)在内的9家开发商参与竞买。
这与上海宅地严重供不应求有关。上海市规划和国土资源管理局5月13日公布2014年度住房用地供应计划,全年仅700公顷,为5年来最低。
起拍单价近3万
杨浦的高价房以往都集中在新江湾城和五角场,其他区域相对而言是价格洼地。
早报记者了解到,有投资者10年前购买杨浦区一个小区配套商业,想平进平出,却无人接盘。
这块地,又是面粉逼近面包的例证。杨浦区平凉街道18街坊是今年以来上海推出的起始总价最高的居住地块,四至范围:东至通北路,南至惠民路,西至辽阳路,北至霍山路,出让面积33007.30平方米,容积率2.5,可建面积82518.25平方米,起始楼板价2.87万元/平方米。
上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏表示,综合来看,此次推出的杨浦区平凉路宅地条件较好。从环境来看,地理位置优越,位于东外滩板块,周边配套成熟;从产品来看,总建筑面积控制在8万-10万平方米之间,体量适中。从土地供求角度来看,2014年住宅用地供应计划为700公顷,比去年减少300公顷,一方面宅地供应十分紧张,另一方面板块内近几年来几乎没有纯宅地供应使得宅地更显珍贵,因此底价较高也属正常。目前周边住宅毛坯价格在5.5万-5.8万元/平方米,楼板底价已占到了房价的50%。虽然周边最近一幅商住地块成交单价是2.94万元/平方米,但结合地块条件和目前土地供求状况来看,该幅地块楼板价达到4万元以上的可能性很大。今年1月,方兴地产以101亿元斩获闸北区大宁路街道325街坊地块,溢价111.59%,楼板价47609元/平方米,而当时周边住宅售价仅为3.5万-4万元/平方米。
平凉街道18街坊周围商业配套成熟,因此答疑纪要中显示,“考虑到整个地块周边已配建配套商业,且运营环境相对成熟,为提升住宅品质,要求在地块内不得设置商业设施。”
中原地产数据显示,该地块周边近期在售一手住宅楼盘翡丽云邸(优惠购、楼盘相册、最新报价),今年以来成交均价是6万元/平方米(精装),扣除装修成本,单价在5.5万元左右。
高门槛出让
不仅是高底价出让,平凉街道18街坊门槛也高。
合同文件显示,平凉街道18街坊要求装配式住宅实施比例50%,预制装配率25%以上;要无偿配建5%的保障房;商品房和保障房都要求全装修;要求建设一所幼儿园,该幼托用地划拨给杨浦区教育局。根据控制性详细规划,该幼儿园建设用地面积约4838平方米,容积率1.2,地上核定建筑面积约5806平方米,建设费用每平方米建筑面积不低于8000元。开工时间不晚于住宅地块,并于2016年6月30日前交付使用。
该地块要求交地后6个月内开工,在动工后36个月内竣工,也就是2017年交付。
知情人士透露,有9家开发商对该地块兴趣浓厚,欲参与竞拍,分别是保利地产、建发股份(600153,股吧)、金融街、九龙仓集团、合景泰富地产、雅戈尔(600177,股吧)、融创绿城、中建地产、台湾丽宝。