163视点实录：上海楼市也开始降价了吗？

【主题】上海楼市也开始降价了吗？

近期，上海各家房产媒体的版面被“上海降价行情或继续扩大”、“沪二手房价格近停涨 成交下跌近三成”、“上海降价现象开始蔓延”等标题占据。

我们再来看看数字方面。上海统计局数据显示，一季度，上海区域内新建商品房销售面积467.18万平方米，比去年同期增长1%，增幅同比回落45.1个百分点。其中商品住宅销售面积418.5万平方米，增长6.1%，回落37.2个百分点。更为严峻的是，上海市公积金中心的报告称，当地住房交易量环比、同比明显下降，自去年11月起交易量已连续4个月下滑。有不少评论指出，在这样的基本面下，地产市场价格松动势已成虎。

【时间】5月12日（周一）下午14：00 —15：30

【地点】网易演播室（上海市虹口区溧阳路735号半岛湾创意产业园区2号楼3楼）

【嘉宾】

全国房地产经理人联盟副秘书长、上海分盟秘书长　　邱易平

上海财经大学现代金融研究中心副主任　　奚君羊

上海易居房地产研究院研究员　　严跃进

【议题】

1、 根据刚才我们提到的一系列数字，近期上海楼市处在什么状况？

2、 五一房展会上，观展人数较往年增加不少，但成交和降价幅度似乎仍然很平淡，价格的促销幅度普遍在5%左右。在政策调控及整个市场环境下，开发商对于价格相对敏感。目前上海的开发商也多推出特价房或是购房送礼等形式，而绝口不提降价。对此，你怎么看？

3、 近期，有包括杭州，长沙等不少二线城市的楼市出现了大规模降价现象，这令我国楼市的走向再次变的扑朔迷离。而二三线城市放松限购也传得满城风雨，为什么会出现这种情况？

4、 二三线城市的限购松绑对楼市会有什么影响？一线城市会否也受到影响？

5、 经过网易的调查和采集发现，降价多集中在中端市场，刚需项目和高端项目似乎并不受影响，为何会产生这种局面？

6、 能否预估一下未来的上海？楼市走向会是怎样的？降价潮会否大范围蔓延？现在是否已经有了预示楼市危险的征兆？

【直播实录】

主持人：各位网易房产朋友大家好，欢迎收天网易“163”视点，主题：上海楼市也开始降价了吗？

近期，上海各家房产媒体的版面被“上海降价行情或继续扩大”，“沪二手房子价格近停涨成交下跌近三成”、“上海降价现象开始蔓延”等标题占据。

我们再来看看数字方面，上海统计局显示，一季度上海区域内新建商品房销售面积467.18万平方米，比去年同比增长1%，增幅同比回落45.1个百分点。其中商品住宅销售面积418.5万平方米，增长6.1%，回落37.2个百分点。更为严峻的是，上海市公积金中心的报告称，当地住房交易量环比、同比明显下降，自去年11月起交易量已连续4个月下滑。有不少评论指出，在这样的基本面下，地产价格松动势已成虎。

上海楼市真的也开始降价了吗？降价潮开始在华东楼市蔓延了吗？未来上海楼市将会如何发展？今天网易“163”视点有幸邀请到了三位地产界的专家为大家一起解读近期上海楼市的降价风暴。三位专家是：

上海财经大学现代金融研究中心副主任奚君羊

全国房地产经理人联盟副秘书长、上海分盟秘书长邱易平

上海易居房地产研究院研究员  严跃进

主持人：根据刚才我们提到的一系列数字，各位老师觉得近期上海楼市处在什么状况？

上海财经大学现代金融研究中心副主任 奚君羊

奚君羊：上海的房地产市场从行情来看已经连续有很长时间的，现在有一些数据包括大家有一些感受，认为房地产这个市场可能会回落下跌，主要还是有一个比较宏观的背景。因为现在整个房地产市场从全国的角度来看连续持续这么长时间的上升，现在整个宏观经济背景银根适度偏紧，包括许多房地产行业资金周转等等各种因素综合在一起，所以现在大家产生了一些会大幅度回落的预期。从上海情况来看也会是这样背景的影响，所以我的判断是上海的房地产价格像前几年维持比较快速上升的态势，有一定的困难。比较乐观的预期可能也就是在这个水平上小幅度波动，即使上升也是比较温和，比较慢的。也不排除有小幅度回落的态势。但是上海房地产又有特殊性，因为上海外来需求仍然会持续增长，因为从上海的城市本身定位来看，它对上海以外人群还是有比较大的吸引力度，因此上海这种外来人口的数量是不断上升。

另外上海现在可供地相对比较有限，不可能有大规模新的楼盘不断推出，所以即使不太乐观的预期，我感觉也会出现一些小幅度回落，或者是结构性的微调。可能会局部地区，局部区域会出现一些下跌，总的来说可能还是这种波动中偏稳，相对稳定小幅度波动为主，最终的走向要看未来整个宏观经济的环境状况，以及上海本身的这种发展状况。从长期来看仍然不排除有一定的上升空间，这是我的看法。

主持人：你觉得有一定上升空间，但是目前处在小幅度波动的状况，那邱易平老师您呢？

邱易平：我个人觉得您这个专题很专业，我不是做研究的不像旁边两位教授是专职研究，我有一些直观的感受说一下，我大部分是赞同奚君羊教授的观点，我可能更乐观一点。

全国房地产有十几年的一直向上，这个过程来看我们面临一个曾经转折一下又重新向上，是一个向上的状态，人们都很担忧，这样什么时候是头？确实应该说我们从2014年以来我们确实进入了大家重新定心来看房地产形式，我们从业者要重新衡量一下，我们应该怎么做这个事情？2013年我们也看是狂飙了一下，2014年中央有两条政策，双向调控和分类调控，中央的政策已经预见2014年的状况，要保持房地产业稳定发展，分类调控在不同城市给不同的权利。一线城市供应量很紧价格偏高，是不是价格稍微控一下，工业加一下，二线城市也要分类，所以我讲是双向调控、分类调控也是2014年主基调，也是2014年房产形式正确的分析。

上海来说，我比奚君羊教授更加乐观，刚才有一个问题很专业，出现了一些调整，但是在刚需低端和豪宅高端没有什么动静，研究人觉得大部分城市还是房价上涨，出现局面就是量的回调和涨幅的下跌，不是不涨是下跌了，绝大部分是这样的，上海的特殊性在于是一个人口紧密的城市，这个趋势在我们可以看见的未来不会停止。30万以上的人口，30万人并不是生下来的婴儿，是这种成年人，20多岁是来就业的人，理论上可以成立15万家庭，如果15万家庭都要买房子，一家是100平米，这就1500万平米。一来就是有需求的群体。第二，上海土地公寓我们开了规划会议，城市建设用地规划量占了45%，已经不能再扩张了，必须保持一定的结构。在新的用地出来之后，把这个用地率提高，还有把一些长期工业用地可以转成就业住在那边，我们上海一方面是人口紧流入，第二是土地供应紧张。第三，银根问题，银根长期来这十年是持续发放的十年，放到现在成了全球货币供应量几乎是第一。

这一年已经走到尽头了，美国的路和银根的扩张是有一定的关联，我们现在不能再扩张下去了，我们不仅仅银根有一点泛滥，而且结构也是非常扭曲。这个钱跑到不应该去的地方，该要的得不到钱，就是这样的情况。我以前是贷不到款，其实我们就业还可以，都是趋向于央企，就这个原因把地推高了，银根出现了反转的迹象就是偏紧了，一个是习近平主席上来不再对货币采取宽松政策，第二就是国际形式的变化。

我们也会看见既然是双向调控，如果是紧了就会松松，现在不仅仅地方政府推出措施，其实我们中央人民政府也是不敢掉以轻心，如果真的出现大势的反转，肯定是在反转之前就截至，但是反过来看，这是全中国房地产形式是处在分化的情况，上海本身不从银根看，从土地供应，从人口紧流入，不讲上海在国家全世界地位提升，单讲上海房地产业是非常乐观，是可以最少做5年是没有问题的。

主持人：严老师您觉得呢？

严跃进：对比一下现在三个地方的库存，可出售的楼盘，我得出一份报告结论，现在全国库存量增加非常力量，4月份末的库存是最高的一次，这就说明了楼盘卖得不是很好，现在挤压楼盘这是全国的形式。

另外除了上海还有北京，北京这个城市在去年开始库存一直往下降，就是楼盘越卖越少，但是到了今年北京开始发生变化，可售量开始上升，就说明北京的观望情绪在增加，还有北京商品房供应把一定的客源吸收掉了。这两个说明今年市场供应量、库存量在增加，上海连续三个月库存量没有变一下。这说明一个问题，上海现在供求矛盾没有全国这么厉害，全国可能供应现在难以消化，上海依然可以消化，说明上海背后的需求是很旺盛，这跟上海目前的结构有关系，北京是自住型商品房，但上海不是，所以大家对上海的市场是乐观的。

再看一下尽管是说上海整个趋势比较好，最近一段时间上海的具体数字供应和成交是相对来说受到一定压抑，供应量比较少，成交量也比较少，从现在接触的客户来看，上海市场不景气，比预期要大，我们就说对整个上海市场是比较乐观，但是要提防这种倾向，上海有一些人对这个有一点观望了。现在微信传播工具很快，一降价大家都知道，传播速度很快，降价效益比涨价效益要大，你降一个楼盘全国各地都知道，上海也想我们会不会这样，因为毕竟形式都差不多的。

所以压抑这一块儿整体来看价格现在整体上来讲不大敢涨，最近一旦时间比较敏感，一旦涨价会出现客流会流失，还有房展会议上，现在不提涨价，但是是用各种让利措施来续客，目前是把客人拉拢回来，现在整个态势是保持平稳的博弈状态，我购房者看房情你是否降价，但是你来买我们搞活动可以赠送一点优惠，房企也看这个购房者的路数，所以现在比较微妙，比较博弈，当然双方都在揣测。上海降价了这个标题做得很漂亮，就是这个标题给人的预期造成的影响比较大，以前不可能有这个说法，现在有一些人有一点动摇了，包括上次认识了一个客人，他就问我现在是不是应该卖几套了，我说不用太担心，整个结构郊区部分的楼盘有这个情况，整体上是往上涨的。

另外，我看下来上海楼盘的价格，两万一平米的价格现在是按1%的波幅涨，这个是根本最近这几个月，整体来看价格是慢慢往上走，但是这个数据放到国家统计局来看，未来可能涨幅会小，并不会区别这么大，但是可能并不是太关注，只关注涨和跌。一旦未来如果可以把2万涨到100、200信号释放出来，未来老百姓入市的积极性会提高，你从70%的房价指数来看会犹豫的。如果算物价来看，实际上每一个都是在涨的，所以对于老百姓来讲现在总体上保持理念上海楼市是往平稳往上涨的趋势。