网易房产5月9日讯 上海又一个楼盘即将降价，而且此次，该楼盘降价幅度令人吃惊。
5月7日，网易房产接到知情人士爆料，金地佘山天境项目即将以“白菜价”出售，原价4万/平米的项目直接降至2.5万/平米，相当于打6折出售。
资料显示，金地佘山天境正是2009年青浦赵巷地王项目。当年，金地以222%的高溢价拿下青浦赵巷镇特色居住区10号地块，总价30.4亿，楼板价14499元/平米，创2009年青浦区双料地王。
6折“白菜价”抛盘 金地佘山天境或改装产品再出售
当二三线城市降价潮以迅雷不及掩耳之势袭来时，金地或许没想到，旗下所在一线城市的项目也会遭遇同样的尴尬。
5月7日，网易房产接到知情人士曝料，称金地佘山天境将推出特大优惠，部分房源6折出售，原价4万/平米直接降至2.5万/平米。
网易房产随后致电金地佘山天境售楼处，售楼人员表示，当前金地佘山天境在售的为230-270平米的精装大平层，均价3.5万元/平米，此外还有均价4万元/平米的别墅房源。当前，金地佘山天境仅有总价98折的优惠，并没有传说中的2.5万元/平米的户型和房源出售。
而当记者询问有没有特价房出售之时，该售楼员告诉记者，有一套位置不太好的房源，270平米，总价800万。也就是说，当前，金地佘山天境有均价2.9万/平米的精装修大平层在售。
如果上述售楼员所述属实，那么金地佘山天境确实有降价，且幅度达到15%。那么，知情人士所谓的6折出售又作何种解释？
网易房产调查后发现，6折出售的房源确实存在，只不过当前尚未推出市场，具体时间可能在7月份。而且，这些单价2.5万元/平米的房源在面积、户型、装修上跟之前的大平层有所不同。
这便意味着，这些号称打6折出售的房源，是金地佘山天境的“改装”产品，而这些改装产品面积段和户型均不得而知。
公开资料显示，自2011年6月首次入市至今，金地佘山天境主要推出大平层和别墅，面积在230—500平米不等。
早在2011年，金地集团曾公开将旗下的主要产品归为“褐石、名仕、天境、世家”四大系列，主攻中高端市场，目标客户群皆集在中产阶层、富豪以上。而天字系列楼盘定位高端，被金地当做标杆来打造。
当前，金地对佘山天境产品进行改头换面之后“抛售”，不但对天字系列产品的高端形象造成影响，而且在当前降价潮蔓延的市场环境下略显尴尬。
尽管降价潮在二三线城市蔓延，但对于价格坚挺的上海而言，除了个别项目推出为数不多的特价房源，大部分楼盘的优惠程度都有限，最高优惠仅3成左右。而此次金地佘山天境不惜牺牲品牌形象打出6折“跳水”价，是迎合降价潮大势还是另有隐忧？
来看看金地佘山天境的去化或可略知一二。
两年半去化不及3成 金地佘山天境滞销
金地佘山天境历次成交记录
被誉为A股四大地产龙头之一的金地，早期在上海主要以打造刚需产品为主。此前金地一直在业内公认的四大天王的队伍中徘徊，而近3年，金地不仅被曾经并驾齐驱的万科、保利远远抛离，甚至跌出了一线房企之列。
公开资料显示，2004年，金地集团、招商地产、保利地产、万科的销售额分别为31.7亿、34.7亿、45亿、76.6亿，那时候的金地与保利几乎站在同一起跑线上，与万科也保持合理的差距。
但到了2010年，万科销售额达1026亿，保利销售额660亿，金地销售额仅为280亿，仅约为万科的1/4，甚至不足保利的一半。在2013年房地产企业销售排行榜上，金地集团的销售金额仅排在第13位，销售面积排在第15位，不仅被万科、保利、中海等巨头远远抛离，同时也被碧桂园等后起之秀抛在身后。
而与销售额下降直接相关的原因便是产品不受到市场的认可，金地佘山天境就是其中的典型。
中原地产数据显示，金地佘山天境自2011年6月首次开盘至今两年半时间，一共推出了507套房源，而成交套数仅达147套，去化率达28%。
此外，从2011年入市以来，金地佘山天境一共开盘4次。2011年6月首次开盘时成交58套房源，均价43941元/平米。2012年5月第二次开盘时售出36套，均价40894元/平米。2013年其加快了推盘节奏，于4月和6月再次加推，分别成交27套和25套房源，均价为36178元/平米和37877元/平米。
不难发现，从首次开盘至今的4次推盘中，金地佘山天境的成交均价逐渐从4万跌至3.7万。撇开房源位置和楼层等原因，金地佘山天境降价已经成为既定事实。
“3.5万单价在青浦可以买相同地段的高端别墅了，大平层卖出这个价钱很明显没有竞争力，购房者肯定不会买账。”易居研究院严跃进告诉网易房产。
历史遗留问题难破 金地地王困局待解
既然定位高端难以被市场认可，为何金地还硬要“死撑”？这或许要追溯到金地佘山天境所在的地块。
2009年，金地以高达222%的溢价率拿下青浦赵巷镇特色居住区10号地块，总价30.4亿，楼板价14499元/平米，创2009年青浦区单总价双料地王。至今为止，该地块依然位居青浦区土地出让总价排行榜前三名。
对于房企来说，拿高价地块算很正常，只要产品定位精准，项目也能卖得好。然而，在2009年整个楼市火爆的时候，高价拿地原本是没有问题，但2010年，整个楼市遭遇滑铁卢，许多项目熬不过市场的压力最后资金链断裂。
即便聪明的金地选择将地王项目放在2011年入市，也还是逃不脱市场下行带来的压力。
“对金地而言，土地成本提升了，想要保持项目盈利，只有两条途径可走，要么压缩工程成本，要么将项目打造成高端精品，而金地选择了后者。”
如果选择打造高端精品，金地就必须时刻准备着为项目去化打持久战，这对于习惯走高周转的路线金地，是否会成为一个挑战？其资金流状况是否允许该项目长期处于“卖不动”的死穴中？
当前佘山天境的去化速度似乎能证明，金地佘山天境面临的挑战不小。
“按照行业惯例来看，一个项目去化率达到6—7成才能回本，这也意味着，金地仍有很大的资金承压能力。”中原地产分析师卢文曦告诉网易房产。
这也似乎能解释，当前金地为何要对高端招牌进行改头换面降价出售了。
值得注意的是，2009年，时任金地上海公司总经理的赵汉忠拿下许多高价地块，随后，其因项目运作理念与金地集团冲突后辞职。这些由赵汉忠执掌金地上海时高价拿下地块被打造成高端产品陆续入市，如今的金地佘山天境就是当年青浦赵巷地王项目。
对于这些前任总经理遗留下来的历史问题，不仅金地佘山天境遭遇卖不动的困局，其他高地价项目同样折戟于此。
如果真如消息人士所说，金地要改头换面降价，即便佘山天境能够重新获得市场的认可，那些由赵汉忠（前金地上海总经理）拿下的地王项目，它们在市场大好的时候错失了良机，在当前楼市下行趋势明显的情况下，又该如何破解地王棋局？这或许又到了考验接棒赵汉忠的金地人操盘能力的时候了。
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本文来源：网易房产
作者：施露
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