网易房产5月6日独家报道 每个楼盘都有自己成名的方式，像汤臣一品（优惠购、楼盘相册、最新报价），以华丽的外表让上海人民记住了它。而有些楼盘，却走向另一个成名的极端，中环名品公馆（也称智富名品城名品公馆（优惠购、楼盘相册、最新报价））就是其中一个。
真正让大家记住它的，是本年度规模超大的五一假日房展会。原本去参展的中环名品公馆，到最后出演了一场“闹剧”，本应该由销售人员宣讲项目的展馆，成为业主的维权“阵地”。
公开资料显示，被业主质疑偷算面积、虚假宣传、修改项目规划的中环名品公馆，由上海智富茂城置业有限公司开发，该项目由14栋25-33层高层公寓组成，当前均价47000元/平方米。
房展会遭遇“砸场”
在今年人山人海的上海五一假日房展上，由中环名品公馆导演的一幕闹剧让在场媒体和开发商终身难忘。
这一幕闹剧的始作俑者，就是“导演”自身——中环名品公馆。而“演员”，便是两百余名怒火焚烧的业主。
5月1日下午，一大群身穿白色T恤的业主冲进了中环名品公馆的展馆，他们手举着“还我产权”“欺诈业主”“无良开发商”等字样的牌子，以示心中的不满。
直至这幕闹剧收场，“导演”中环名品公馆的开发商始终没有出现在展馆里，如同人间蒸发一样，他们的手机也处于无法接通的状态。
5月1日，网易房产独家报道该维权事件之后，第一时间试图联系开发商无果。
随后，记者联系售楼人员，其表示，他们只是代理销售，对业主等维权事宜一概不知，有问题可以直接拨打开发商的手机。
然而，记者随后多次拨打中环名品公馆负责人莫总的手机，并未能拨通电话。
赠送面积需业主埋单？
和记者一样试图联系开发商的业主最终也未能如愿，但他们却不断收到来自中环名品公馆案场代理销售人员的催款电话。
为何要催款？事情要从2013年业主买房的时候说起。
2013年7月，业主代表邵女士买下了中环名品公馆公寓，当时均价36000元/平方米，总价约360万。
在决定买中环名品公馆之前，邵女士曾对比过周边的楼盘发现，从均价来看，中环名品公馆较周边楼盘高，但因为打折和赠送面积，邵女士便选择了它。
“当时买房子的时候，售楼员跟我们承诺，这个房子实际建筑面积是114平米，有14平米（次卧所在地）是免费送给我们的，合同上总房款仍然按照100平米算。但是在预售合同上，预测面积只写了100平米，当时我们只想着送面积，又可以少缴物业费和其他费用，便签了合同，付了房款。”
然而，令邵小姐想不到的是，即便是送了14平米的面积，最终折算下来，房子的单价也才和周边楼盘持平，只是，少缴物业费这个看似有点利好条件，让许多其他业主也毫不犹豫地付了房款。
谁也没想到，最后出问题的就在这赠送的14平米。当时，中环名品公馆将这14平米作为内置阳台送给了业主，原本114平米的预测面积在预售合同上变成了100平米。
大部分业主为了赠送面积和少缴的那部分物业费，都纷纷在合同上签了字。然而，自2013年11月交房至今近半年时间，大部分业主没有拿到房产证。
原本按照正常程序来算，购房者在交房后180天缴满正常税费就可以拿到房产证，为何中环名品公馆被延迟？
“开发商告诉我们，当前我们要办产证，必须要额外缴纳总房款3%的费用，才给我们办产证。”
为何缴清了房款，交了房还要额外收取购房以外的费用才能办房产证，开发商是否有明确的说法？这部分多收的钱用途是什么？
记者在一份开发商发给业主的“催款”《协议书》上发现，开发商对于额外收取的费用的理由是预测面积与实测面积不符，需要补足差价。
《协议书》上明确表示：根据《商品房预售合同》约定，该房屋面积误差比在+3%之内，按照房屋实测面积多退少补的原则进行结算，而当前，由于实测面积均超过了预测面积，因此，乙方（此处指业主）应该按照总房款的1%进行补偿。
“之前说的是要我们补偿3%，后来变成2%，最后又变成1%，承诺好的赠送面积，为什么最后又要交钱，还要多交15万。”业主曹先生表达了心中的不满。
按照曹先生的说法，开发商对于补偿费用一直在调整，且补偿原因是因为预测面积和实测面积不一致造成的，那么，预测面积和实测面积是怎么算出来的？为何会有如此大的差距？
同一户型测出两种面积
根据业主曹先生提供的《商品房预售合同》和《协议书》，记者发现，原本购房合同中他购买的房子预测面积为84.08平方米，最后协议书上实测面积变成91.43平米，实测面积较预测面积整整多出7平米。
按照误差比计算公式，曹先生所购房产面积误差比达到7%，远远超出了国家规定的正常水平。而关于交付房屋面积误差比的正常区间，法律早有界定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实计算，买受人请求解除合同的，不予支持。
此外，对面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
也就是说，当前，中环名品一号的实测面积和预测面积已经超出了国家规定的正常范围，业主有权解除购房合同。
然而，值得怀疑的是，同样是走正规审批流程的商品房，为何中环名品一号的预测面积和实测面积误差比会超出正常值的两倍以上？房屋预测标准是什么，与实测标准有何不同？
“催款合同来的时候，我们曾经就为何多缴纳这部分钱质问过他们，他们的回答是，这是测量方式的变化引起的，预测的时候没有算赠送的阳台（当前的次卧），实测时算了那间房面积的一半。”业主曹先生告诉记者。
如果曹先生所言的开发商回复属实，那么为何在中环名品公馆内，同样大小同样户型的房间，却出现了不同的预测面积和实测面积？
记者在调查中发现，当前中环名品公馆在售的楼栋中，2号楼和4、5号楼的D户型完全相同，但2号楼预测面积为84.08，实测面积为91.43，而4号楼的预测面积和实测面积都为91.43，为何会出现此种情况？
“一般而言，预测面积和实测面积不会出现这么大的误差，基本都在3%以内，出现7%的误差不排除有人为的设计变更。”某建筑工程师告诉记者。
如果上述工程师的推测属实，值得质疑的是，开发商是如何通过相关部门审批的？
如果所有关于容积率的报批是按照预测面积来算的话，只要项目占地面积不变，所得的建筑容积率的数值势必会小于后来实测面积得到的真实容积率。
按照实测每套多出来7平米计算，2、3、15、19四栋楼总共超出多少？会不会超过项目规定的容积率？记者仍在进一步调查。
此外，某建筑工程师告诉记者，90平方米是建筑设计的一道坎，一般设计和建筑单位都不会轻易去越过这个门槛，而当前，曹先生家里的预测面积与实测面积便直接跨越这道坎。
捂地9年价翻50倍
撇开实测面积与预测面积误差过大是否会导致容积率超标，被业主质疑偷面积的中环名品公馆也存在捂地的嫌疑。
公开资料显示，中环名品公馆所在地块名称为普陀区桃浦镇673街坊7丘，占地面积为120554平方米，规划用途为商办和住宅，容积率为1.8，由上海智富茂城置业有限公司（以下简称智富茂城）2008年5月份购得。
该地块的开发商为上海智富茂城置业有限公司。工商资料显示，智富茂城注册资本1000万，上海智富企业发展集团出资9500万，占注册资本的95%，严广玲出资500万，占注册资本的5%。
从中环名品公馆当前的入市和销售情况来看，智富茂城在2005年摘取该地块之后，并未按照规定如期开发。
网上房地产数据显示，中环名品公馆最早一批获取预售证资格房源的时间为2011年，距离拿地时间相隔6年。而最近一批拿到预售证的房源的时间为2014年4月10日，距离拿地时间相隔9年。
拿地9年之后项目才入市，智富茂城从中获取了多少因土地增值和房价增值带来的直接收益？
网易房产计算发现，中环名品公馆所处的普陀桃浦板块2006年公寓均价为7131元/平方米，2007年均价为9414元/平方米，2008年上涨至10128元/平方米。按照正常的项目入市时间一年半来推算，本应该以7131元/平方米卖出去的房子，因为慢开发最终涨到5万/平方米，每平米增值4.3万。
从土地价格来看，2005年智富茂城拿地的楼板价仅为1067元/平方米，与当前中环名品公馆报备的最高单价50000元/平方米相比，几乎翻了50倍。
当前，普陀区桃浦板块最近一次综合地块出让楼板价为27180元/平方米，与十年前相比，上涨了将近25倍。
也就是说，从2005年拿到该地块至该项目入市，经历了将近十年的时间。而从记者获取的一份地块规划资料来看，当前桃浦镇673街坊7丘仍有将近一半面积尚未开发，中环名品公馆二期还在待建中。
那便意味着，二期项目入市距离智富茂城拿地的时间或许会超越十年。有关该项目二期的具体入市时间和项目进度，目前尚不清楚。
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本文来源：网易房产
作者：方雨
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