方兴地产筹备将酒店分拆上市 或将写字楼打包

3月4日，方兴地产内部人士向中国房地产报记者证实：目前公司正在做酒店分拆上市的前期准备工作，至于是否会将旗下写字楼一起打包进来还未最终确定。

在2月底的香港业绩发布会上，方兴地产管理层对外透露，在公司新的战略里面，对于持有物业仍然会不断增加比例，目标是三年翻一番，包括持有的酒店和写字楼。这是公司双轮驱动战略大方向。

“公司今年的另外一个重点工作是继续搭架构。”对于今年才开始两个月就已在北京、上海、广州拿下三块地的扩张之举，方兴地产回应称，公司地产行业起步较晚，目前仍在进行区域布局阶段。

方兴地产首席执行官李从瑞透露，2014年公司拿地资金为150亿元，主要聚焦长三角、珠三角和京津区域。此外，方兴地产人士称，该公司高层最近正在与湖北省武汉市领导洽谈，或有意进军中部城市。

筹备酒店分拆

方兴地产早有分拆酒店的想法。对于分拆酒店到底进行到哪一步，目前方兴地产内部各部门的说法并不统一。

“分拆大的方向是确定了，但是纯酒店部分还是会包括部分写字楼还没统一。”方兴地产内部人士透露。

与一般的地产企业不同，方兴地产有两个先天优势，其母公司中化集团不仅是16家房地产为主业的央企之一，还是国资委批准的6家以酒店经营为主业的央企之一。

在方兴地产2010年的三大业务板块中，物业开发、物业租赁及酒店经营，分别占总收入的46%、14%及32%。

随着酒店业务的发展，分拆上市也进入方兴地产工作日程。

在宣布2012年业绩时，方兴地产管理层对外明确酒店分拆上市已在考虑范畴，单指酒店部分，并未透露具体时间表。

观察最近三年方兴地产酒店收入状况，2011年达到21.34亿港元，2012年略降至20.1亿港元，去年酒店业务回升至20.6亿港元。

截止到2013年底，方兴地产在主要运营6家酒店：上海金茂君悦大酒店、金茂三亚希尔顿大酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店、南京威斯汀大酒店。

上述酒店有4家业绩是上升或者持平，有2家出现一定亏损。

方兴地产管理层认为，酒店要考虑城市和地段。其中三亚的两家和南京的都是上涨的，深圳的基本持平，下降的是北京、上海的酒店。主要原因是上海酒店2013年增加了改造的层数，有一定的影响。北京的酒店受到政策影响，是受影响最大的一个酒店，但总体来说酒店业务还是平稳上升的。

方兴地产董事长何操在2013年业绩会上表示，从2012年这个时点开始，2013、2014、2015这三年对于持有物业要翻一番，包括酒店和写字楼。

德银认为，内地一线地段的商业物业及酒店前景看好，预期在中央政府致力刺激内需下，租金及资产价格将有进一步增长空间。

同策咨询研究总监张宏伟判断，方兴地产有可能将酒店和写字楼同时打包，提升资产总量，租金和现金流也能提升。

一位证券分析师认为，方兴地产很有可能像世茂一样拆分上市，物业开发的业务单独上市，另一块就是把酒店、写字楼打包上市。

协纵国际的创始合伙人黄立冲认为，要区分是酒店物业以房地产信托的形式上市，还是以酒店的业务上市，两者混起来在中国不是好的，无论是五星级酒店还是快捷酒店回报率都比较低下。酒店物业和写字楼物业打包上市，都可能有一个较明显的净资产折让率。

美银美林研究报告指出，方兴综合业务模式令其估值一直遭折让，市场预期该公司将分拆酒店业务以释放资产价值。美银美林预期，该分拆可能于今年上半年进行，亦有机会包括部分写字楼物业。

为持有物业翻番凶猛抢地

比加大持有物业更受关注的，就是方兴地产今年的抢地行动，当然这也是其未来持有物业翻番的根基。

在进入2014年还未满两个月的时间，方兴地产已连续在杭州拱墅、上海闸北以及北京亦庄耗资184.7亿元拿地。

“一方面我们的布局任务还没有完成，另外公司做大也需要土地储备。”方兴地产内部人士说，目前公司仍在做区域战略布局。

公开资料显示，1月10日，方兴以23.7亿元总价竞得杭州拱墅区GS04-01-R21-18地块；1月28日，以101亿元总价竞得上海闸北区大宁路街道325街坊地块；2月20日，分别联合葛洲坝、融创以60亿元夺得北京经济技术开发区河西区两宗地块。

李从瑞在今年的业绩会上解释，上述三块地有部分是与其他企业联合拿地，方兴承担的土地总金额并未达到150亿元。

“方兴仍然主要在一线城市发展，一些经济活跃的二线城市也会是发展方向。”何操公开表示，公司将深耕长三角、珠三角和京津区域。除此，他否认了上海拿地王的说法。

方兴地产认为，在此之前，上海成交总价最高地块为新鸿基217亿元获得的徐家汇地块；单价最高为华侨城约5.28万元/平方米吃下的苏河湾地块；溢价率最高的则是临港新城地块，高达445%。

按照方兴地产上海公司总经理助理吴文俊对媒体的说法，方兴地产在上海的项目均为商业方面，除了知名的地标金茂大厦以外，还有隔江相望的上海港国际客运中心、上海国际航运中心等，但在主城尚无住宅产品。上述大宁地块定位为高端居住府系产品，落成后将成为中国第五座金茂府。

央企母公司力挺财务未见压力

对于扩张所带来的财务压力，何操表示，现在公司杠杆比率仍然较低，差不多是41%的杠杆率，未来获取土地仍会保持积极稳妥。

标准普尔亦对其财务状况表示了肯定。其认为，中国房地产市场具有高度周期性的特点，在土地市场顶峰购入的土地会在市场逆转之时成为经营与财务负担。但是，标普判断，方兴地产有意在该项目引入财务投资者的计划以及该公司在北京和上海成功开发高端项目的历史纪录应部分抵消风险。方兴地产需要在6月底前支付款项。“我们相信，该公司能够在需要时从中化香港（集团）有限公司获得集团支持。”

海通国际认为，方兴地产负债率仍低于行业平均水平。截至2013年底，方兴地产的在手现金共计145亿港元，同比上涨12.4%，处于现金充足状态。净资产负债率与众多房企60%~80%的负债率相比，属较低水平。另外，可持续性的（租金及酒店）收入及更多大型合作开发项目可以帮助公司维持良好的财务流动性。

方兴地产高层认为，以写字楼来看，整个北京的空置率在4%以内，上海的空置率在8%以内。2014年写字楼租金仍然会小幅上涨。

业内分析人士认为，方兴地产近年的资产负债率始终维持在50%左右，与大股东的支持密不可分。而且只要方兴地产收购项目，中化集团就会向方兴地产注资。所以，方兴地产虽然整体盘子不大，但有底气凶猛扩张。

花旗预期方兴地产业务于今明两年将稳健快速增长，集团的潜在分拆投资物业成为另一催化剂，除带来套现机会外，亦有望透过保留有意出售项目而提升租金增长。

何操透露，公司一直有一个部门在进行市场上物业收购和资本收购研究。如果找到合适的机会，仍然会对这些销售和持有型物业做一些并购动作，这也将是方兴未来重要的发展方向。