倪建达：退守一二线

“三四线城市的商业风险正在高度集中，城市综合体的生存空间越来越窄，市场趋于饱和。”上实城开董事长倪建达近日接受早报记者专访时表示，2014年，上实城开将尽快退出三线以下城市，选择性退出三线城市，并加大一二线城市经营性物业的持有。“大家都没有走出去的时候，我们走出去了，大家都走出去的时候，我们就应该走回来。”

　上实城开董事长倪建达

三四线城市风险集中

“退出三线以下城市，并不是随便就能决定的事，这是基于对未来房地产形势的判断。”倪建达表示，上实城开的经营团队并不认为未来的每个城市都会有机会，所以做出了尽快地退出三线以下城市，选择性退出三线城市的战略计划。

目前上实城开已退出成都，据悉，后续仍会选择性地退出一些城市，但还是会保留一些在当地仍具有市场竞争力的二线或三线城市项目，但是三线以下的城市，上实城开将会明确选择退出。

“上实城开的核心竞争力和发展机会，并不在所谓的新型城镇化中体现。我个人判断，未来的新型城镇化对我们这样一个以大城市为发展背景的企业来说，未必能够形成明显的促进作用，我们的竞争力体现在对一二线城市的深耕，所以我们在战略上进行了比较大的调整。”对此战略性的巨大调整，倪建达给出了充分的理由。他指出，很多企业利用办公和商业的开发来换取住宅的机会。现在三四线城市的政府都希望开发商去做城市综合体，然后作为补偿会分配一些住宅的份额给开发企业，但是三四线城市的商业风险正在高度集中，城市综合体的生存空间越来越窄，市场趋于饱和，即使像重庆这样的直辖市目前大型商业也面临很大的压力，他认为，凡是没有一个白领阶层大规模聚集的城市，要想消化大量的商业供应是很难做到的。

“有一个公司在东北做了一个400万平方米的项目，其中有120万平方米是商业，现在正面临大面积停业的窘境，试想整个陆家嘴的商业办公体量也不过是200多万平方米，在东北的城市如何能消化得了？”

商业地产竞争惨烈

“今年的商业竞争将是‘贴身肉搏’的惨烈竞争，但上实城开对一线城市的经营性物业仍将在2014年加大投资力度。要做商业地产，必须在人口密集、居住集中，且已被认可的成熟商圈内，这是在惨烈竞争中存活下来的根本。”location and location，地段还是地段，的确上实城开的商业项目都是在人口非常密集、居住非常集中的区域。比如上海莲花路地铁站旁的城开中心（优惠购、楼盘相册、最新报价），及其参股的莘庄轨交上盖综合开发项目。

“一个商业项目的设计包括运营都很容易模仿，你不可能保持长时间的先进，很短时间就会被人超越，但这个项目所在的位置却是永久性的，这是别人学不来的。”

倪建达指出，一个项目在徐家汇做成功了，但整体移到真如可能马上就“死掉”。比如徐家汇，新鸿基的那块地，以后一定会成功，淮海路、南京路、陆家嘴在改造升级中无论谁来做商业，都会成功。但真如、五角场这些板块的商业量已经趋于饱和，不能说完全没有机会，但竞争压力会很大。

“坦白说做商业并不是上实城开的强项，因此我们都会找在商业运营领域知名的机构来合作。目前，上实城开住宅与非住宅产品的比例为6：4，以后这个比例还会调整，会更关注经营性物业的持续发展。”倪建达坦言。

据悉，上实城开的商业模式是社区商业和SHOPPING MALL相结合的形态，以后的商业都是以体验型消费为主。

“城镇化有红利吗？”

“我们只关注一二线城市，努力服务城市的更新改造，而不是响应新农村建设去‘上山下乡’，去享受所谓城镇化的红利。”

“城镇化'有红利吗？”倪建达抛出了这样的问题。

他表示，美国金融危机后，国家就出台了“4万亿救市”政策，但这对中国经济起到的作用要慎重评估，它通过行政配置而不是市场配置，导致国内很多行业大量的产能过剩，对自然环境和城市的破坏程度不断加重，极大地刺激了地方政府以土地财政的冲动。“这几年下来，这些地方政府已经不会搞其他的了，只会买卖土地获利，这其实是恶性地导致了城市扩张速度的过快。”

“在1980年代末1990年代初期，中国成为世界最大的加工国，那个时候的城镇化我认为是有可能的，因为他带来了大量的劳动力和就业。现在是，你即使有了城但人的就业却没有解决，就业解决不了，怎么可能去当地买房子，怎么可能对这个城市有所贡献，最终就会出现鬼城的现象。”倪建达指出。

对话

东方早报：上实城开一直在处理中新地产遗留下来的“问题项目”，目前，这些项目的处置情况如何？

倪建达：从2010年收购中新地产后，我们用了差不多三年半的时间在整理，这个公司原先是一个民营企业，有管制和管控上的缺陷，上实城开花了很多时间对这个项目进行了改造和重启。三年内处置了大量的历史遗留问题，进行了大量的资产结构调整，包括人员的调整，包括管理模式的调整，现在公司运营趋于正常，也走上健康的轨道。不过，虽然这个公司已趋于正常，但绝对还不算一个成功的公司。

因为上述原因，三年里，我们都没有机会去获取新的项目。坦白说，2012年上实城开是一个亏损的企业，2013年的业绩虽然现在还不能透露具体的数字，但看见我们中期扭亏为盈的业绩便能心里有数，上实城开已经很好地完成了董事局的要求，拉动盈利的部分主要有项目的股权处置，也有销售利润，比如万源城就做了很大的利润贡献。

东方早报：2013年5月，上实城开公告称，将原指定用作发展徐家汇中心的现存地盘，调整为4宗位于上海滨江、邻近上海世博中心的土地。目前这些地块的进展如何？

倪建达：调整的滨江土地在今年就会开工，滨江项目今后将是黄浦江西岸最重要的项目，地上地下接近50万平方米，目前还在方案制定阶段，请了美国的KPF建筑事务所设计，从定位来讲也是非常高端的，主要是办公和部分商业，这个项目无论对整个徐汇区来说，还是对上海浦江西岸来说，都是非常重要的项目。这个项目我们不会急于进入市场，因为这样的项目，我们认为持有会更好。

东方早报：您认为，上实城开的核心竞争力在哪里？

倪建达：因为政府对我们了解，市场对我们了解，而我们又是在香港上市的国有企业，我们理解政府的战略意图，所以上实城开比其他企业更有渠道，更有优势，能获得很多城市更新改造的机会。我相信，别人能拿到的项目，我们也能拿到，别人拿不到的项目，我们也有机会拿到。此外，我们也能打通城市发展过程中与海外资本的对接，这可能是其他国有企业做不到的。

可以这么说，上实城开是在资本市场的国有企业，可以拿到国际上相对廉价的资金，也可以拿到国内相对优质的资源，这两个优势结合起来，是其他上市公司不能匹敌的。

东方早报：您认为，土地储备是否还是衡量一个上市公司的重要标准？

倪建达：的确，我们看到有很多企业只做土地储备，但我认为那是2008年以前的固有思维模式。以香港为例，在2008年以前，你说你的公司没有大量的土地储备，那没有人会理你，但现在在香港谈土地储备早已没有意义，现在香港房企中更多关注的是你的盈利能力，你的现金流是否健康。你再到内地一些四五线城市看看，当地的购买力根本不足以支撑庞大的供应量，这时候你在这些地方有大量的土地储备，又有什么意义呢？

东方早报：就上实城开目前的人力物力财力，是否还有必要做金融创新？

倪建达：当然有，而且很有必要。未来房地产业与金融业将走得越来越近。

2005年在博鳌论坛上，曾有观点说是“房地产绑架了银行”。那时候认为“金融”就是“银行”；到2008年金融危机后，大家又觉得“金融”是一个“坏孩子”，因为金融会出现问题，把许多行业都拖累进去。但是，现在金融创新又重新受到关注，今年城开已经着手在做一些事，但还未成熟。上实城开会在城市更新改造和经营性物业两方面借助更多的金融工具，包括银行贷款、发新股、发债、做基金等方式，为城市的更新改造募集更多的资金。

东方早报：如今开发商都在积极寻求新的利润增长点，比如养老地产，上实城开未来在这方面有没有战略计划？

倪建达：其实我觉得就养老地产来说，这类产品更多的是一种概念，它只是把现在的房地产开发加入了一个养老的概念，它是一个发展商与政府交流的一个理念。我个人认为，在中国，养老地产形成不了一个新的产品群，中国人讲究亲情，把几万个老人单独放在一起，这是一个多么令人心酸的场景，所以我觉得这种产品不会成为趋势。我更倾向于在一个成规模的小区里，专注于做一部分为老年人设计的产品。