中海系地产整合首次明确时间表 新中海轮廓渐显

2月10日中国建筑宣布将旗下地产项目交予中海地产托管，中海地产与中建地产的整合又迈进了一步。从此次托管的内容看，中建股份很“放心”地把业务各个板块交由中海地产维护，不仅仅是日常业务，同时人事、发展计划以及财务等核心板块，都已经托付给中海地产。

中海系地产整合首次明确三年时间表。

2月10日，中国建筑股份有限公司（下称中建股份，601668.SH）发布公告称，2014年1月28日，就调整直营地产业务经营方式一事，公司与控股子公司中国海外发展有限公司（下称“中海地产”）签署了《委托管理协议》。

当天，中海地产主席兼首席执行官郝建民在香港证实，母公司中国建筑目前已将要注资的项目交予中海地产托管，只是注资仍需约六部委的审批，不能确定在2014年内完成注入，他同时公开表示：相信三年内可以完成。

2月13日，中国建筑投资者关系部工作人员在电话中向中国房地产报记者表示，托管是整合的过渡，这是公司的长远发展战略，未来由中海地产主做原来优势地产业务，中国建筑总部集中精力做城市开发，包括产业园区、社区等相关的新城镇建设。

核心板块均“托付”给中海地产

从协议内容来看，中国建筑同意委托中海地产就其业务运营及行政向托管公司提供管理服务，包括以中海地产拥有的现有品牌及知识产权开发托管公司的房地产项目等，至2016年12月31日止，为期三年，每年的托管费不超过1亿港元。

中国建筑整个地产业务目前分为三块：中海地产、中建地产和总公司下属各工程局及设计院运营的房地产业务。

此次委托的公司指向中海地产，包括中国建筑在中国成立的24家附属公司，从事房地产开发及物业管理业务，主要位于北京、上海、天津、西安、成都、长沙、乌鲁木齐及潍坊。

在去年8月初，中海地产亦宣布，拟将现时中建股份房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际(中建·红杉溪谷 中建国际港)建设有限公司运营的房地产发展业务注入该公司。

在彼时的公告已明确指出，如果相关的土地及房地产发展项目未能透过出售注入中海地产，中建股份拟委托中海管理余下的房地产发展项目，在任何一种情况下，都会由各相关方透过公平磋商进行。

“托管是整合的前奏，主要向市场传递了中建地产一定要注入的信号。”一位熟悉中海的地产央企人士说，把控股股东的境内地产资产注入境外上市公司，要受到多方面的审核，资产直接注入到境外也有三年时限要求，用托管有助于分步理顺内部关系。“或许用不了三年时间。”

摩根证券（亚洲）研报预计，注资最长将在三年内进行，而摩根证券（亚洲）认为一年到一年半最为可能。

“中建股份旗下地产业务发展亟需依托中海地产这一平台。但这个资源整合的步伐没有预期中的大。”由上海业内说。

在他看来，此次托管计划发布，有三个目的：第一，稳定投资者预期，消除各类猜忌，给予市场信心。第二，借中海地产品牌，使中建股份地产业务得以稳定运营。第三，通过搭建桥梁，以渐进式的方式进行托管，有助于中建资产重组战略步伐的加快。

从此次托管的内容看，中建股份很“放心”地把业务各个板块交由中海地产维护。不仅仅是日常业务，同时人事、发展计划以及财务等核心板块，都已经托付给中海地产。中海地产在试水的模式下，势必发挥其既有品牌优势，同时助推中建股份地产业务的进一步深化，并为未来巨无霸企业的形成提供铺垫。

高盛就此发表研报认为，考虑到此次中建股份资产注入时间延长，且中海地产提供的管理服务并未获得较好的收益，预计中海地产将在近期的房产行业增速放缓过程中损失相对估值的支持。

大部制统管

与托管同样备受瞩目的，就是关于中海系地产整合管理模式调整。

就在去年年底，有消息透露，中海地产计划在吸纳中建旗下地产业务之后，将分立三家独立公司。原中海地产将只负责前期拿地、报建、融资等工作。而新成立的工程公司、营销公司将专门负责后期的工程、营销工作。

据知情人士对外透露，中海计划舍弃已实行多年的区域化制度，改为大部制纵向一体化管理，正是希望在集团层面组建工程、营销、财务三公司。

对此，其内部人士证实，原华南区负责人曲咏海调管全国营销，中海物业今年也成立了中海专业管理公司，统一全国专业设备的运营管理。对于该人事变动是否和整合有直接关联，中海官方尚未就此正式对外回应。

上述地产央企人士认为，大部集权管理，是属于管理模式的调整，是对权限的划分。此举必然削弱区域人事权力。在他看来，垂直管理更适合小公司，未来中海地产应该会根据实际情况两者兼顾。对央企本身来说，最难的还是内部的整合，包括人员、机构和文化的整合。

管控模式的调整有利于降低整合成本，同时能够尽快融合企业文化。

资料显示，中海地产目前的区域除香港、澳门外，在内陆按北方区、华北区、华东区、华南区、西部区五大区域划分。

“目前采用这种办法，能够提高整合的效率。”正略钧策管理咨询顾问刘非对中国房地产报记者表示。

刘非认为，由于长期处在不同的发展环境之下，中建地产的运作能力远远低于中海地产。整合意味着需要对中建进行改造。

严跃进分析，整合聚焦，实现“1+1>2”的效应。中海地产势必构建出地产业的大平台。从这个角度看，未来企业管理的集权色彩将加重。对业务的条线进行梳理，有助于资源整合、兼顾专业化和全面化。同时这也有利于国际化下的企业形象展示，整合同时顺应了目前市场中的垄断格局下的竞争要求。

中海地产董事会前主席孔庆平表示，整合确实意在解决同业竞争，同时，也想利用中海地产的成本管控优势，把资源集中并发挥到最高水平。

从其产品结构分析，主打中高端项目，覆盖高品质刚需市场。中端产品主要面向“首置”、“首改”类型客户群体，以中海国际社区、寰宇天下、华府系为主打系列。高端精品位于城市核心，以紫御系列为主，还包括涵盖中高端系列产品的湾居等产品系列。

计划注入的中建地产定位曾是大众精品住房和保障性住宅开发。

两个品牌项目上区别事实上随着市场竞争加剧而不再清晰，一体化管理将可以从源头避免类似竞争。

“新中海”航母下水

随着整合稳步推进，也加大了市场对注资后“新中海”的预期，有人预测注资成功，将威胁到目前地产最大规模企业万科。

“海外投资者目前对于谁是中国地产一哥还没有明确的说法，中海地产必定有这样的企业抱负。”严跃进认为。

从中国建筑2013年的全年业绩来看，房地产开发业务销售额为1426亿元，同比增长28.9%。万科简报显示，2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15%和21%。由此看，目前中海系的房地产业务总量仅次于万科、绿地位列行业第三名。

中海地产2013年累计销售约1082亿元，单看也已步入千亿房企之列。

“中海未必有意去抢做规模老大。”上述地产央企人士判断，中海更注重的是高利润，而仅以此作为衡量标准，他早已是一哥。从销售金额来看，也已过千亿元，追求规模的第一并没有太多实际意义，而即便中建地产资产注入，也不会对行业产生明显影响。

该人士认为，中海高利润的秘密在于成本控制。一类是因为管理效率而降低成本，另外是资金成本低，境外融资成本是很多国内公司达不到的。

比较中海和万科，有一个很大的区别是万科的少数股东权益很大，而中海的少数股东权益相对较少，所以利润被稀释得也很少。

“拿到中建的地，有可能很多是三、四线城市的地，利润在一定程度会受影响。”上述人士说，这也决定了中海地产后千亿不会太追求速度，将求稳。而海外投资如何判断注入资产的质量也存在变数，这会带来的一个新问题是，未来融资压力会不会更大？

郝建民认为，虽然其相信今后内地房地产行业仍属朝阳产业，但是金融及现金流风险可能成为地产行业的最大风险。

按照中国建筑投资者关系部工作人员的介绍，整合将有助于中国建筑地产系业务更明确分工。传统的住宅、商业地产等业务将交给中海地产去操作。而开发新城区，如产业园区、大型社区等求新的业务拓展将放到母公司城市综合开发部去运作。“相当于发展小城镇。”

严跃进认为，后千亿时代下，中海搭建巨无霸企业的可能性加大。这可能会加快包括万科、恒大等龙头房企的战略调整。

而中海地产也在摸索创新的路上。

公开信息显示，中海地产2013年获取的土地仍是以住宅用途为主。郝建民对媒体表示，目前公司商业地产项目在建楼面面积大约在65万平方米，占整体建筑面积的5%，而零售商业项目和酒店商业项目均因电子商业的蚕食和高昂管理费用而欠缺利润，因此中海地产未来将集中发展写字楼综合项目。

郝建民指出，未来5年商业地产项目的占比将提升到20%。

与此同时，中国建筑工作人员透露，目前海外业务占整个地产业务比例约为5%，公司的目标是未来能提高到30%。目前地产在整个集团层面收入只占到10%左右，但利润可以达到40%。