楼市2014：云开雾散后路在何方？

2013年，被称为是2010年调控以来楼市最红火的一年。上海楼市在这一年中尽情“快跑”，成交井喷，房价节节攀升。然而到了年末，红火一整年的楼市却突然“变脸”，随着地方调控加码、中央长效机制的提出，一手房市场成交量骤减。但与此同时，房地产企业却仍频频高价拿地，加码上海楼市……这一切都让整个上海楼市显得迷雾重重，也让广大购房者不知何去何从。观望情绪再度弥漫申城。

那么在此形势之下，上海楼市将以何种姿态面对即将到来的2014年？本周二（12月31日）下午1点30分，网易房产诚邀多位房地产知名人士，来一起展望2014年的上海楼市。

主题：《楼市2014：云开雾散后路在何方？》

时间：12月31日（周二） 13：30 —15：00

地点：虹口区溧阳路735号半岛湾创意产业园2号楼3楼网易（近哈尔滨路）

嘉宾：

《第一财经日报》记者 柳九邦

上海中原地产咨询研究部总监 宋会雍

21世纪不动产上海研究部负责人 罗寅申

议题：

1、在今年三月份，中央曾出台过“国五条”，但似乎并没有挡住上海楼市前进的脚步，依然出现了一波强大的春季行情，不过在年末的地方调控和中央长效机制同时亮相后，楼市似乎瞬间被打入低谷，产生了观望情绪，这是出于什么原因？是政策效力之间的差别，还是年末楼市的低谷无关于政策？

2、2013年11月“沪七条”出台当天，上海楼市立现“末班车效应”，当时立即就有网友表示：“出现这种现象的原因是明年房价还会涨，否则干嘛挤末班车？”在各位看来，这一现象是否可以如此理解？

3、其实从中央和地方政府口径上来看，调控并没有放松，也没有放松迹象，那么为何今年的楼市会反弹地那么强烈？这对预判明年上海楼市的走向是否会起到一个借鉴作用？

4、今年房企拿地普遍迅猛，北上广深土地出让金5000亿，上海超2000亿元，突破了历史纪录。如果说是补仓，那么也就是在今年“集体补仓”，而且是“大量补仓”。而且今年企业的拿地行为主要集中在一二线城市，为什么会出现这样的情况？是否跟企业对后市的预判有关？是否这就意味着未来一二线城市仍然是房企争夺的一个主战场？

5、在三中全会上以及会后，中央提到了房地产税、农村集体用地流转、不动产登记等长效机制。已经不提“调控”了，而成了一种“机制”。那么，这是否会对楼市的健康发展产生实质性的作用，这种作用是否会在2014年的上海市场中予以体现？

6、关于房价的上涨和楼市红火的原因，被业内谈及最多的，就是供求关系的紧张问题。无论是中央还是各地方，都强调加强土地供给，提出保障房目标等。这能否成为遏制房价快速上涨的利器？各位对缓解供求矛盾这一问题有何见解？

7、有人计算说，今后一个独生子女家庭将持有五至七套左右的房子，几十年后，楼市面临崩盘。巧合的是，最近中央开始审议对“单独家庭”开放二胎的政策，那么这是不是可以将其解读为中央在挽救楼市？

8、今年上海的各大区域楼市可谓利好重重，比如要建造成企业总部的后滩，以及上海自贸区所带动的外高桥、临港主城区等，再加上年末12号线、16号线两大轨道交通的通车，这些是否会成为未来上海楼市继续红火的又一大潜在因素？

以下是文字实录：

主持人：各位网友大家新年好，欢迎收看网易房产频道这一期的163视点节目。在刚刚过去的一年里，可以说是我们上海购房者悲喜交加的一年，也是最让我们感到困惑的一年。因为2013被称为是2010年调控以来楼市最红火的一个年份，上海房地产市场在这一年中尽情快跑，成交井喷，房价节节攀升。然后到的年末，红火一整连的楼市却突然变脸，随着地方条件加码，中央长效机制的提出，一手房市场成交量骤减。但与此同时，房地产企业却仍在频频高价拿地加码上海楼市。这一切都让整个上海楼市显得迷雾重重，也让广大购买者不知何去何从，观望情绪再度弥漫申城。

那么在此形势之下，上海楼市将以何种姿态面对即将到来的2014年。今天我们请来了房地产界两位知名专家和一位资深媒体人，一起来简单回顾一下2013年的房地产市场，并着重探讨和展望一下2014年的上海楼市。第一位嘉宾是上海中原地产咨询研究部总监宋会雍，第二位是21世纪不动产上海研究部负责人罗寅申。这两位都是我们网易房产频道的老朋友了。还有一位是常年深入楼市一线采访的《第一财经日报》知名记者柳九邦，欢迎各位的到来。

政策衔接“漏洞”导致2013年房价“冲天”  年末“雾霾”与调控密切相关

主持人：在今年三月份，中央曾经出台过国五条，但似乎并没有挡住上海楼市前进的脚步，毅然出现了一波强大的春季行情。不过在年末的地方调控和中央长效机制同时亮相后，楼市似乎瞬间被打入了低谷，产生了观望情绪。那这是出于一个什么样的原因，是政策效力之间的差别还是年末楼市的低谷，其实无关于政策，宋老师怎么看。

宋会雍：应该说整个今年楼市确实出现一次非常凸显的跳跃。当时有一个政策背景，就是在二月份的时候，中央给出了新国五条，那么接下来又各个地方视自己市场的情况来进行细则的跟进。然而国五条的跟进跟推出时间跨度有点长，一个月之后，上海的新国五条才落地。

那么这里头有一个很致命的东西，新国五条里提到了，要求对于20%的个人所得税要严格来计征。有的这样说法之后大家就非常的恐慌，担心一旦政府在地方上这个细则落地之后，真的被执行掉。会对自己整个的房屋买卖的收益，比如说购房者的成本会有更大的增加。这种情况下出现了市场政策性的快跑。在这一个月当中，不管是二手房，还是一手房，都出现的快跑，二手房这边很直接，就是因为有20%的所得税在这边放着，为了规避这样的成本必须赶紧把交易做掉。

另一方面客群是担心，如果我在二手房上抢不到。而且接下来二手房会有一个价格方面的拉升，因为税费增加的。因此我们可以看到最终结果下来是三月份的时候，上海市的二手住宅成交量到了6.8万套，同月一手房到了150多万方，也是都创下的年内的峰值。

从这点上来讲，这个春季的行情，最重要的就是政策衔接出现了裂隙所导致的。那么到后面你可以看到，年底出来的一些地方的调控，包括中央的长效机制也在说。那么我们看这两块，年末地方的调控现在上海有了一个沪七条。主要有两条，一个是把改善性住房首付款的比例从六成提高到七成。限购的门槛，从原来一年的纳税记录，提升到两年。那么这两条下来之后，我们看到它会市场的影响力，一个是针对于改善型群体的，市场反应很冷淡的，没什么反应。领域一部分是针对于刚需性的群体。那么这部分刚需性的群体我们也从市场中，通过调查了解到，大概影响到5%的客群。

所以说你可以看到在11月这个地方的沪七条出来之后，整个市场并没有很快速的出现交易量的收缩。那么你可以对比去看，九月份、十月份、十一月份，这三个月其实都是围绕在一个什么呢，非常高的位置说。十一月份跟十月份相比，虽然在成交的套数上，二手手出现了一定的下滑。但是在成交金额方面确实超过十月份的。因此我们说楼市瞬间被打入低谷，现在来讲这个结论其实有点不太存在。更主要的是什么呢，市场的观望情绪现在有没有，我们说仍然是没有。它并不是因为政策的原因我们就出现了观望，现在来讲有一种情绪，可能跟观望稍微有一点点关系，是什么呢。就是在二手市场当中，这个卖房它观察到长效机制其实也在说什么城镇化等等这些东西。但是讲得不明确，对楼市到底会有怎样的影响，对于我现在买房或者是卖房有什么影响。大家感知不清晰，所以说它很难在行为上产生一种明确的判断，没有，都是比较混乱。而且到现在来说，觉得过了十二月份之后，到一月份，马上过春节了。似乎又逃离了一个什么呢，政策出台的窗口期。过往的时候，春节前后是不出政策的。一般是在小阳春前后出个政策，所以大家觉得这下我心安了。今年不管系房价的调控目标也好，等等这些东西也好，至少在春节前后这么一段时间，一个多月的时间当中，可能是不会有什么政策性的政策出来了。因此卖家现在在干什么呢，尝试性的开始在把溢价的空间往回缩。

最近在浦东的一些房子的交易，原本的时候，比如说在十一月份，或者到十二月初的时候还有。基本上买个三五百万的房子，它大概能给你优惠十几万到二十万的量，但现在来说就是很小了，也就是给你三五万了。为什么？他是看到了两个现象，第一政策不太会出，第二房价上涨的势头还没有停止。那么我现在要把它给卖掉的话，实际上我跟年后卖没什么区别的。但是我现在卖和年后卖会产生价格上行所带来了价格落差。因此我现在再把价格往上提，就是为了弥补接下来一个月房价上涨的空间的。这么一来买家就不买帐了，明明觉得市场上眼见着到十一月份有点溢价空间了，到了年底还把它涨上去了，你能涨得起，我等不起吗。为什么呢？因为大家欲盼的一个很清晰的是我们知道未来有城镇化，有长效机制，而这些长效机制的落定对于房价来讲是一个利空居多的判断。这点不管是买房还是卖方都没有什么疑问的。但是卖方心怀侥幸，什么时候落地，我在落地之前我总还可以再撑一撑。对于买家来说，落地之后，我到那时候再入手也不亏吧。所以说这个僵持就是有点这么个意思出来的。

所以说你说年底出来的一个楼市的，首先它不是低谷。虽然说有点下滑，但是我觉得最主要的原因，本身就进入淡季了，淡季的因素越来越明显。而且你要知道，现在来讲它是处在一个高位上的淡季，是有这么一个特征。第二个它关乎不关乎政策呢，关乎政策，只是说它没有把眼前的政策当回事情，而是把焦点都放在什么呢，明年小阳春时间段左右可能会出台的一些政策。大家对于那边是怀有看点的。所以我觉得是这么来看这个事情。

罗寅申：针对这个问题主要是前面宋总也提到了一些观点，就是国五条的政策的效用是因为当初有一个衔接没衔接好。我个人认为首先国五条和年底出的政策，也就是沪七条相做比较的话，当中很直接的感受就是两个对市场都有造成一定影响的政策出台。但是国五条在出台政策以后未明确一个整体的落实的时间，造成了将近的一个月的时间给到很多的恐慌的购房的情绪在这个时间点入市，促进了市场出现所谓的高位的成交。像二手房成交量未来都不太可能有复制的可能性。沪七条就不一样，它是第二天就执行了。针对一些所谓非沪籍群体的限制的购买力肯定是有作用的。虽然它的一个力度未必有当年在09年末的一个营业税，从所谓的三年变五年的力度这么强，因为那个是全类型全需求的，它只是对非沪籍群体中的一部分的人群。但是对购房者的一个心理的作用，是产生到细微的变化的。那就是一个心态的分化，这个是可以年底的市场成交情况来看的。

第一点就是从二手房的市场，双方的一个对价格的僵持，明显比之前要长很久，这个主要体现在讨价还价的过程，前面宋总也提到了，这里面第一点就是双方的预期不同。大家都看到的是对自己好的一面，反过来说除了这个以外，另外一个就是市场整年上涨以后，今年的整体的价格，新房超过了20%，二手房超过了14%以上。这个同比的增幅，上涨这么高以后，整体的价格部分区域都达到历史高位，对后续的看房人，它的心态分化以后，跃跃欲试的所谓的助力肯定是有一定的弱化的这个政策出来。部分人会觉得我现在入市是不是像之前无所谓，我可以追涨，因为我知道后面还会涨。现在突然变动以后，万一我现在入手，是不是错过了所谓的低位的买房的好时机。因为从我们一直对购房者的推荐，不要讲究所谓的超底入市。但是从自身的购房者的心态来看的话，总归是希望自己能够在一个相对低位的点去购买到一个适合自己的房子。那这个里面就出现房东与购房者之间的两个心态不同的角度以后，价格原来大家是同步的去看涨的情况下，现在分化以后，对价格的溢价开始有一个比较长的所谓的讨价还价的时间点。

部分的案例就是我们这边部分区域的楼盘出来以后，可能通过十一月也一些价格，溢价的空间出现了，这个是在之前没有的。这个角度出现就是政策对市场价格的影响已经体现出来了。

但是在目前来看的话，这部分溢价空间出现的房源，它的区域化的周期未必有我们想象的这么快。因为就是我前面说的，它分化以后，你哪怕让出了这点溢价空间以后，购房者他还是有自己的小算盘去打一下，它是不是愿意去入手。那可能还要看一下你是不是朝向好，有没有学区房概念，额外的价值。原来的话，整体市场往上走的时候，他可能抢一套房就已经很乐意了，快点入手，万一错过了以后，下个月这个价格又会涨得很高。

所以从这个时间点来看的话，政策的一个作用还是存在的。但是呢，这两个政策为什么会不同，对楼市造成的影响不同，第一个是它落实没落实的问题，第二个时间点的不同。我们知道国五条出台的时候是年初的时候出台的，那时候我们整体的市场并没有达到我们现在来看的这种，这么过的一个，房价又高，成交量又高的，整体的量价提升的火爆的年份的效果。当时出了政策，我相信部分地方，它对国五条是有一定抗性的，这个通过其它区域的国五条的整体落实情况都能看得到。全国也只有部分区域说穿了只有两个区域，我印象当中执行国五条20%的税费，而且是部分执行。这说明当时那个时间点，地方对国五条的政策是有一定的抗性的。

再回过来看，到了年末出台政策的时候，地方对它的积极性是明显很大的。部分政策都是赶在三中全会之前啪啪都出台了所谓的政策，无论是北京，还是深圳，甚至是上海。哪怕是三中全会之后，所谓的另一个一线城市也是跟上的。所有的力度偶然体现了时间点的不同，地方政府对于政策落实的一个积极性。既然地方政府积极性了，政策也落实下去了，我相信对楼市的影响作用也是符合他们预期的，是会初步的体现出来的，对价格也会有抑制的。我们也看到，整体的价格上涨幅度从原来同比高速上涨，现在已经开始收窄了。

当然从明年整体的市场来看的话，未必又会像2011年的时候回落。但是我觉得它的收窄的幅度只能把整体的价格控制在一个缓慢上涨的趋势，不会像今年啪一下上涨这么多。这主要是我对第一个问题的看法吧。

柳九邦：这个问题刚刚两位专家都讲得很详细了，我也很赞同他们的说法。我在这里就补充一点。

当我们的任何一项调控政策出来以后，按照常理的话，购房者是一定会陷入观望的。因为他肯定会想说我们政策出来以后，这个房价会不会降，我是不是要等一下，看看效果怎么样，那我再决定我是否买房，我们年初的国五条，如果没有20%个税这一条的话，我想它其实对于市场还是会造成比较严重的打压的。也就是我们春季的行情肯定不会这么井喷。

但是我们现在的沪七条出台第二天就执行了，而且像这种社保，从一年延长到两年，这个马上就造成了一部分购房群体就没有机会买房了。所以说第一点是整个政策方面的原因。

第二点，刚才两位专家主要讲二手房，我想讲讲一手房，因为去年2012年的市场是一个前低后高的市场。也就是在年底的时候，它是出现翘尾的。当然之前市场很不好，后来市场逐渐的回暖，我们很多房子在年底的时候就加快的推盘，导致年底的成交量是比较高的。像今年，今年因为全年的成交都一直在高位。所以到了年底的时候，很多房企已经完成它的销售任务了，超额完成了。所以在年底的时候，推盘量就在减少。大家已经是在庆祝今年很好的成绩了，所以推盘量也在减少。所以导致年底的推盘量会有下滑。

楼市对于调控极为“敏感” 年底“赶末班车”不代表明年房价还会涨

主持人：刚才九邦也说到，在沪七条出台之后呢，当天其实这个政策就已经开始落实了。其实我们上海楼市对沪七条这个政策的反应也是相当的快。这个政策出台之前立即有末班车效应，当时就有网友表示，出现这种现象的原因肯定是明年房价还会涨，否则那么多购房者为什么还要紧跟末班车呢，在各位看这种现象是否可以如此理解？

宋会雍：对于这个现象的话呢，其实沪七条并没有说我到了当天夜里从出这个政策，然后第二天凌晨没到就开始执行了，给大家没有反应的时间。它其实还是有半天左右的反应时间的，中午出来到第二天开始落地，推动了一部分说我正在交易谈判过程当中，而且正好卡在比如说限购，正好这个门槛上的一部分群体。当然他想我既然也是买，我宁愿现在买了，也不愿拖到半年以后再说。最主要的原因是因为什么呢，是政策的门槛时间错位。它挤压到了一个很窄的时间上，就是半天内你必须把这个时间给办完，给挤过来了，是这么挤过来的。而不是说我对未来房价的看涨。

我们说如果你仅仅对于房价的看涨，你根本不需要急这半天还是急着一年两天的。政策真正执行了前半年火得一塌糊涂，但到政策真的一开始执行，没声音了，市场立即恢复平淡。因此我说，这就是因为政策窗口被骤然缩短，这个原因所导致的主要现象。

罗寅申：针对末班车效应，其实我们可以回顾整个我们楼市的近年调控的整体走势的话，基本上政策出台前，无论是开发商，还是所谓的我们的中介机构，还是买卖双方，其实对政策的敏感度，相对来说都是很高的。因为我们可以看到今年沪七条甚至是国五条，这次政策之前，就我这边看到的一些开发商的所谓的供应的楼盘数还有一个推盘数，其实它都是呈现出一个相对的年内的高位的点，所以说从这个角度来看的话，开发商第一它对这个政策时间点的敏感度是很高的。第二前面宋总提到二手房中介对这个政策的敏感度。因为我们获得这个信息以后肯定是会将手上所谓正在谈的一部分符合要求的，但是原来不急的案子，加快速度把它过了。可能有些政策，当时可能获得消息未必是特别大或者是怎么样，但是买个安心，从购房者的角度来说也是这个思路。就是加快整个流程，然后在这个时间点内把所谓的整个流程办理掉。前面宋总提到的这次和国五条的区别就是国五条我们放开来看，它时间比较长，可能它积压的量体现出来很大。相反来看，我们沪七条给半天时间，比较的话其实比国五条某一天半天时间来看的话量少。它半天时间其实量也很大，只不过它只是给你半天时间半天时间半半天时间的事，只能把我们能够半天时间办掉的案子全部办掉，我相信这也是整个当时会出现所谓末班车效应的主要体现吧。

房价地价出现“共振效应” 但2014年不会出现“2013式”暴涨

主持人：其实从中央和地方政府的口径上来看，调控并没有放松，也没有放松的迹象。那为何今年的楼市会反弹的这么强烈，这对预判明年上海楼市的走向是否会起到一个借鉴作用？在各位专家来看，在上海三中全会以及会后中央提到了房产税，像农村集体用地流转，不动产登记等长效机制，像这一类的长效机制，在明年是否会对房地产市场产生一个实质性的作用？

宋会雍：今年楼市反弹地这么强烈，从宏观层面上来看是有点分化的。今年楼市反弹强烈主要集中在一、二线城市，三四线城市其实今年来讲基本上还是比较平淡的，不管是房价上涨的速度还是拿地的热情，都跟一二线城市存在明显的落差。

那么这个热，为什么呢，我们说它有几个动因。在政策层面的话呢，我们说有一个青黄不接的问题。前一届的政策，执行到这里了，后届政策是什么呢，接不上。它的口风不一样，前一届讲的是限购限贷。到了这一届讲什么呢，讲城镇化，讲长效机制。但是你这个城镇化和长效机制不是一天两天建得成的。那么这中间就留下了蛮大市场的空档，那么这个空档由于市场的原因它就会是什么呢，没有政策就是利好。所以说市场的情绪在这个时间段当中是放松的，第二个是什么呢，一线城市在今年的时候有很突出的现象是出现了很多地王。其实从2012年的年底就开始出现，一直贯穿今年整个全年。为什么呢？开发企业一它是有钱了，今年的交易情况基本上不错。第二个他们在三四线看到了市场风险的存在，存在过大。再继续拿地可能问题蛮大，至少消化速度不是很好。因此他们把大量的资金开始抽回到一二线城市来，继续抢占市场。要抢占市场做得第一件事情是什么了，先拿地。因此我们看到今年出来一系列的地王了，不管是竞买的热情，还是最终推涨出来的地价的高度，都给予市场当中很大的一种，在房价上行上面的欢欣鼓舞。

那么市场就紧张了，一个是市场宽松，第二个房价的牵引力就是什么呢，地价对于房价的预判的信号。地价在往上涨，房价上涨的情绪或者是压迫感就抗拒不了了。因此就形成一个什么呢，在市场当中买卖，跟开发企业在拿地的环节上呢，共振。我拿地我拍得高，你们对房价的预期高，你们买的就很火热，你们买得很火热，我拿地的信息很足，所以就形成一个共振，就把这个波幅给放大了。

加上这时候你政策又不管，两头政策还接不上，空的。那么这种情况下就把它给刺激起来了。

这是市场刺激起来了，那么中央后续是做了一个反应的。在三中全会里面提到了房地产税，农村集体土地的流转，包括不动产登记等等这样一些东西。这些东西我们说了，它确实可能说在我们三中全会之前，就已经在市场中存在一段时间了，大家都会它有了一定的欲盼，这些机制的形成是不是对楼市将来发展中有怎样的作用呢，我觉得这个要分别来看。首先是这样，一块块来说，房地产税它的一个改革体系，我觉得还是要秉承一个什么呢在企业里所做的改革。当时有一个什么呢，营改增，营业税改增值税。房地产税也是要朝着这个方向去努力，就是说我把你交易的环节税，营业税、契税等等，给它转移为土地的增值税。所以说今年央视今年就把这个东西挖出来了，谁谁谁欠了多少增值税，也包括说大家又开始看到了要加快房地产税的提法等等这样的做法又出来。

这只是其中之一。房地产税如果要执行的话它影响的是整个行业，我觉得有几个方向可能会出现。第一个你企业是不是还这么有兴趣去囤那么多的地。你囤的有，土地涨得很多，但是你被征得增值税也会很高的，这是一个，情绪又可能会降低。

第二个呢，如果把房产税也给铺开的话，那就意味着我们的投资客，我拿的这些房，拿在手里就很热了，就不好拿得住。因此市场当中就会出现一种变化，就是什么呢，我们开发商会积极的去供应它。二手的这部分客群也不再会把它再存在手里，而是供应它。那么这是一个什么了，房产税是两重效应。第一它会对于需求产生抑制。第二它会对供应产生刺激。这两头，我们说这是一个对房价可能会产生影响的效果。

第二个是什么呢关于农村集体土地的流转。这个流转现在来看设定的条件还是非常的多。比如说你只能是农村建设用地，还得是经营性建设用地。第二个你得符合规划要求的才能流转。第三个是，好像有一个土地的经营承包权只能属于农民，给了这么多的限制捆绑，我觉得是很多的，所以说这个流转现在来讲，应该讲还没有走到政策最落实的那个层面，这个流转是不充分的，至少现在的政策体现没有给予它真正赋于它流转的权力。

深圳做了一次尝试，拍了一块农用地，但是政府拿去70%的收益。这个东西将来怎么分配也是很大的问题，如果解决不好这个分配的话，就是土地财政的第二阶段。原来只是在国有土地上去弄，去卖了，拿百分之百的收益。现在来讲你是把农村的地卖了，然后给农村30%打发掉，然后我再拿70%的收益。这个路子也就是说是原来土地财政的延续，我认为它跟集体用地的流转完全不是一个体系。所以说这个试点虽然做了，但是我觉得不充分，未来还会有很大的空间。

它对楼市的影响呢，我认为这里有两个层面。主要在于一你流转出来的量有多少，第二个是流转出来的土地的性质是怎样的。这两条只有说跟我们楼市当中产生重叠它才是有效果的，你有性质上共通，但是你的量很小没效果。你的量很大，但是你的性质完全没有重合性这也没效果。所以说这个也是待察的一块。

那么关于不动产登记这个问题呢，不动产登记实际上来说它要求什么，通过登记对这些资源的情况做一定的掌握。那么对于后续的调控也是做到精准。

如果你有多少家底你都不清楚的话，你想过好这个日子是不太可能的，意思就是必须得先把这些东西盘整清楚。盘整它必然会带来一个信号是什么呢，如果你盘整充分了，接下来就是什么呢，具备了出台房产税了条件了，前提条件有了。现在来讲很大的问题是如果你没有做不动产登记的话，也就是说等于你这个网没织，大家不用怕的。什么时候你这个网要织起来大家一定又感到恐慌了，因为你随时可能收网了。因此不动产登记这个东西它对楼市的影响在什么呢，在震慑，是震慑。它不见得说我能做到哪一步。

因此这三条我们看下来，第一个农村土地流转这个是待查，如果将来能跟商品房市场进行功能叠加的话，我们说它会带来很大的冲击的，就是增大供应，这是很厉害的一点。

第二个不动产登记，就是压缩已经入市的那一部分持有，它通过登记让你挤出来。

房地产税，这是什么呢，在织好网之后的拉网的一个动作。我通过它才能够把市场当中一些投机的成分越挤越小。

这些东西如果能够形成的话，是不是会对农村健康发展起到实质性的作用。我想这是一切基本的条件，你要没有这些东西想要楼市回馈健康，就是说楼市不健康不健康在哪里，有投资投机它在里面给你兴风作浪，如果都是真实的需求它就回归健康。因此这些肯定会可以产生实质性的作用的。但是会不会一定在2014年上海楼市当中得到体现了，我觉得这又另说了。这几样东西是没有一样就可以一天反复掉，从技术上，从利益牵扯上，就能划得清，列得出来的。它是2014年未必落得了地。但是一个问题，它不断在推进的这样一个信号，也是能够给予现在楼市影响的。所以我觉得接下来要做的一个事情，中央要做的事情现在改革发展小组也成立了，组长也定下来了。一些动作可能会做得更加直接，而且步伐会有所加快。因此到2014年的时候，我认为市场当中就会这样，不断的去观察中央给出的政策的信号，并且随之作出判断和反应。

因此到明年我认为明年形成的动荡会随着信号的不断放出会多一些，振荡会多一些。但是你说真正落出来吗，似乎我觉得2014年这个时间还太紧张了一些。而且有可能把这些东西放在一个什么呢，在整个这一届政府的任期，甚至是下个任期当中来解决掉的事情。所以说2014年我觉得都出来没戏，一个是没有机会了，但是市场一定也会作出反应，它不可能等到你这个网完全都织好了，而且开始拉了我才往外跑，到那时候已经跑不掉了。所以说明年我认为在市场上会有所反应在哪里呢，第一个就是，因为你这些东西是什么呢，增大供应，压制投资投机的。那么这个反应会是什么呢，是现在的投资可能就开始准备什么呢，逃跑离场，我不玩儿了，我慢慢走，我走一步看一步，看了一步五秒我就再扔一点，下一步再等等再看看，再不行我再扔一点，就是一点一点就像挤牙膏一样的，一点一点的把它给慢慢的催化到这一步。所以到明年的话呢，我认为至少在供应层面上，有可能会表现得更加积极一点。今年还吸收呢，到明年我估计这个吸收的情绪有可能会大幅度的淡化。

罗寅申：针对一个地方和中央口径的整体情况来看的话，我觉得明年的整体政策面未必会像所谓的2011年的力度加码的这么大。我觉得整体的力度的话，今年从整个政策面来看的话，从年初的时候出台国五条，其实是有这个意向的，但是并没有执行。然后造成整个市场从2012年一直到11月份整体的政策面是相对比较好的。

第二个，我们这个市场为什么会好，同期的还有所谓的地王，另外还有不同时间点的规划。无论是自贸区的规划还是其它方面的，轨道交通的开通，其实对整体的市场价格都是有很大的推动作用的。

第二个是什么呢，是所谓的需求，在这个时间点为什么会有这么大量的需求市场，其实另一个主要因素就是此前的政策造成的后遗症。那就是此前的政策我们一直说，所谓的政策都是一堵为主，没有所谓的疏导政策。造成了在这个时间点，相对政策面又好，规划也好，供应又增加以后，在这个时间点大家找到了所谓的窗口，大家都在这个时间点成交。开发商在这个时间点供应也积极，我们可以看到在今年整体市场成交什么房源最好，开发商这边，除了刚需以外，改善型的所谓的一千万左右的一些房源整体成交量也比之前，历史最高吧我觉得。

另外就是整体二手房的市场上它的置换也是受到新房的供应的带动，整个一二手房的联动在今年这个时间点体现的都很好。从这个市场上来看的话，这几方面都是造成今年整体市场量价提升的主要因素。回到这个题目上说，明年的政策，从现在11月份出台的政策来看的话，政府方面肯定是会有所控制的。但是未必会像2011年的时间点去加码，使整体市场出现所谓的扭转的情况，我觉得未必。因为我们也看到三中全会提到我们未来要走的政策是长效机制。长效机制是什么，必须是各方面结合的立体性调控的体系。那这些体系的话，第一个房地产税它包含不只是我们一直在提到的所谓的房产税的概念，那可能包含在其它税种也会涉及到。

光一个房产税我们就提了很多年，而目前整个全国执行的一个地方也只有重庆和上海。那两地执行的版本，获得的成效，从目前来看，地方财政收入里面，我记得上海只占百分之零点六左右的比例。征收的房源从两年以来的话，只是针对新增房源它的体量也不高。那从最初提房产税概念的时候，大家一想就是说会不会对房价有所抑制，当时有很多人都有这个期许。很显然现在告诉你，房产税对房价的所谓的控制原来就不存在。现在它对所谓的替代土地财政收入的力度从目前来看也是很小。那我们就要回过来看，这个房产税，它推广到全国的时候，未来采取的是重庆的版本还是上海的版本，还是新的版本，这又是未来针对房地产税里面其中一个未来的持有环节的房产税的概念，还没有完全想透的情况现，我觉得整个房地产税它的推行是需要很长的时间的。剩余的后面的农村集体用地的流转，甚至是不动产登记的概念，我们之前也有印象，无论是媒体还是所谓的专家都报道过，就是各地的联网系统。那这个联网系统的落实也是碰到所谓的难题。

这些都是告诉我们长效机制的推行的难度和它推行的时间是很长的。这样来看的话要放到明年，这个问题里提到了明年对整个上海市的影响，那我只能认为它只会产生所谓的一个放消息，然后心理层面的影响。从这个角度来看的话，市场只会是波段性的影响，不会是集中性的，让整体的市场出现一个大幅度的倾向性的拐点的趋势，我觉得不太会。

柳九邦：今年我们楼市它回暖的主力其实是刚性需求和改善型需求推动的。那么为什么叫刚性和高改呢，是因为他是一定要买房的，这部分他一定要买房，只是说他可以稍微晚一点买。那么在我们过去两年的调控当中，这部分人其实可能有大部分人在延迟自己购房的时间，但是他等等，没有等到房价的下降。因为我们上海可能前面两年它只是说房价停涨，它真正房价下降的时间可能也就三五个月，可能有一些部分楼盘下降了30%。但是整体来讲我们房价并没有下降多少。

那么像今年这种回暖，是这种需求被长期压制以后的集中的释放。那么这个需求上来，但是我们的供应并没有上来。因为前几年企业拿地非常少，导致它的供应不足。所以说任志强为什么说今年2013年的3月他说房价要涨，就是因为他就从供需的角度来讲。因为此前很多的企业它拿地非常少。那么我们今年北上广深，四个城市卖地收入已经超过五千个亿了。这样的话，我们后期的供应应该可以跟上来，然后需求，因为是一个刚需为主的市场，所以说它是一个比较平稳的需求。后期如果说供应能够跟上来的话，我觉得2013年上海的房地产它应该会是一个比较平稳，如果说涨幅的话我觉得也会是一个比较平稳的涨幅，而不会像今年这样出现暴涨。

还有我们刚刚提到的这些新的长效机制，比如说土地流转，比如说登记，包括房产税，其实这些都是一些非常好的政策，关键看它怎么去执行。首先说不动产登记跟房产税，它是一个组合拳。如果说我们的住宅信息全国联网，我们的房产税针对存量去征收，同时全国去推开的话，那我觉得我们的房价是一定会降的。因为你如果针对存量去征收，那手中有很多房子的人他就一定要抛出去，关键是我们联网怎么去联，这个房产税怎么去铺开，怎么去针对存量去增收。但是因为在这个过程中它会受到很多我们说叫既得利益人的阻碍吧。这个阻力肯定是很大的。

然后针对土地流转我觉得它的想象空间是很大的，关键是看它怎么去执行了。如果说土地流转了以后，能够把供应量都跟上来，那么我觉得我们的房价也会降的。关键是怎么去执行了。

增加供应有实质性难度 保障房或沦为“中间投资品”

主持人：关于房价的上涨和楼市红火的原因，被业内谈及最多的就是供需关系的紧张。那这个问题呢一直被业内称为是房价上涨的根本原因。无论是地方还是政府，还是中央都强调加强土地供给，提出保障房目标。像这样一系列的政策的提出，能否为遏制房价快速上涨，成为一个重要的利器呢？各位对于缓解供求矛盾这个问题又有什么样的见解？

宋会雍：我们这面来说，房价它确实是供求关系的反应，要想解决房价就必须从供求关系上着手，因为这是一个根本性的做法。此前我们在政策当中，往往都是针对于什么呢，需求。需求角度来说的，对于供应没有太多明显的动作。那么我们说现在中央还有地方在强调加强土地供应，我们先看单一这一条。土地供应这个层面我们说，它能够给我们商品房这个供求带来多大的影响。应该说呢，这个说法是效果比较单一。首先来说从土地供应这个层面上来讲，第一你先供应土地，第二它是要到开发商手里的。然后才能到市场上来，那么中间到了这么一个环节之后，它就会存在什么呢。第一，我推出的时间就存在不可控性。如果我有兴趣我可以囤积好多年的，你单单一味的增加土地供应，未必就等同于一线市场的供应，它是效果比较单一，而且受到一些限制。

第二个，我们说它提出了保障房，保障房这个东西呢，我们说现在它的做法是相对比较畸形的。做了很多种，北京都开发出来20多种保障房了，比较畸形。在哪里呢？首先它是针对特定人群。我们应该讲它所针对的这部分户籍人口当中的特定人群，他们在真实的住房需求上给它所提供的保障房有没有冲突，我们现在看起来冲突是蛮大的。大在哪里呢，比如说很简单，我们以现在它最热情倡导的共有产权房来说。现在它倡导的共有产权房，我们说如果你这个房子本身建得大了，那就会什么呢，我买不起。你本来是针对中低收入人群来建共有产权房，你一旦大了就买不起了。那么我要建好了之后跟需求又有什么脱节呢，它不需要。为什么呢？因为首先你锁定的共有产权房是什么呢，针对户籍人口。这些户籍人口人群里头他有两类，一类是通过房改有了自己的房子，不管是大还是小，有了。还有一类是什么呢，房改没改着，也没房子的。那么你就住什么呢，要么原来单位的租赁的一些房子，或者说政府给你的廉租房，就这么下来，现在没有说睡大街的这种情况了，都有房，只是形态不一样。

那么你给予他的保障房，对他来说，他需要什么呢，我住廉租的，他有可能说无所谓，一个月的资金几十块钱，担负得起。那么对于一些已经住自己小房子的，他说我家里人口要多了，我就开始有点住不下，想要换大的，他们目前是什么，改善。五六十平方给我换到一百左右的，改善。但是保障房子能够不能满足他这一点呢，不行的。我们说保障房就一定是小面积的，紧凑房型，再给你个六七十的。我原来有个四五十的，再加上六七十的，意义多大呢，不大的。作为一个家庭结构上来说，也不敢说真正把生活撇到两套小房子里面来住的。所以说这就是供应跟需求不衔接。

但是共有产权房有个特点是什么呢，我多少年之后就可以去买卖。相当于说我比较便宜拿进来，然后回头我把它卖掉的话呢，如果在这个过程当中，房价存在上升的空间出来的话，我还是能收益的。所以说它未来成为一种什么，过度性的一种投资品。这是这种产品的属性，所以说它已经脱离了保障的水平。保障是什么，你保障不起我给予你一个最终的居住形态，而不是让你成为一个中间做投资的东西。所以说保障房最开始就有问题，问题在哪里，第一个你根本就不应该针对于什么呢，户籍人群这是其一。应该针对谁呢，非户籍人口。在这边上班的，在这边居住，常年居住，三五年了，应该给予他们保障。而且要有什么呢，你不应该以产权的形式，就给他们租赁。只有这样子，只有租赁这种形态它采用够把租房的需求和买分的需求划分开来。

也就是一个点，保障房建这么多应该是我要把市场调控的目标也一并捋齐。是什么呢，有钱的我都让他进商品房，都去买房子。没钱的我都让他进保障房。就是什么概念呢，你买得起的我都让你进去，你买不起的我都给你租上，我让你租得起，公租、廉租，都让你租得起。这样子我认为才是一种什么呢，完全切分开市场和保障的关系。

现在做的这种共有产权房也好，它严格来说是从市场当中在那里切蛋糕。跟市场一起抢饭碗，就这种做法。政府说我让出了一部分土地出让权，我说你这个就是扯淡，应该就是把这个东西完全给分开。你保障型就是保障型的，剩下的都归市场。你只管去挣土地财政也好，怎么也好，没关系。这个结构到底有百分之多少属于租赁的，百分之多少属于买卖的。那个时候我们就说了，看你政府怎么切，你想保障多少，我想保证10%，那就意味着90%的人都能买得起才行，你就得房价降到那个位置上去，目标也就清楚了。

所以呢我们说这就是现在保障房要跟市场跟居民实际需求脱节的地方。所以这两个东西说起来增加土地供应能不能成为遏制房价快速上涨的利器，不行，它不直接。保障房建设得行不行呢，也不行，为什么呢，它的客群原本就跟买商品房的人不一类人，你不一类人你对它有时间影响，它没影响以。

那么缓解这个供求矛盾应该怎么办，我们说就是从一线上来开始给它解决。你的矛盾出现在一线的供求关系不均衡，那就从这块解决。那么怎么解决，增加新房的供应是一个手段，增加二手房的供应也是一个手段。总而言之，我让你增大市场当中什么呢，可供购买的房源，这使一个办法。第二个是什么了，我要遏制一些不合理的需求。增大供应、遏制需求两块一起入手。这个供求关系才能得到颠覆。那么如何去遏制需求呢，一部分人说我还有点投资想法的，我家里有了两套，我还想要第三套的这种，坚决遏制住它。这个样子才能缓解供求矛盾，也就是说现在这些所谓的提出这些套路，我们认为跟眼下房价这个东西是完全没有关系的。

罗寅申：针对供应的问题，我觉得其实供应，市场的供求整体关系对整体的房价控制肯定是有一定作用在的。但是这个供应也的确它不可能是我们把所有的一般寄予到一个篮子里，这个供应的话肯定是它必不可少，但不是一针见血的所谓的手段吧，我觉得需要其它的整个，为什么我们提倡叫需要立体的整体的调控区，去把控它去调整现在的我们已经有点畸形的整体楼市。

针对整个供应的矛盾有什么解决方法吗，我个人认为供应是必须的，那这个供应的问题当然是宜疏不宜堵。因为现有的我们整体的供应，近几年的整体供应都碰到过所谓的地方它对整体的土地出让的不积极。里面提到了现在地方对整体的土地供应都是有强调要加强。那我们看今年的确我们上海市的整体的供应体量要达到近几年的高位的，为什么，今年整体市场好。地方出让也是能够更多的获得所谓的土地财政，大家的积极的去推地，造成了这个时间点土地供应的明显放大。但是我们看到楼市不好的时候，没有看到地方对这个土地的供应有一个更大的放量。所以说这个整体的把控它有它的时间性，它有它的背景在。那我们要强调的这个问题我相信大家解决的这个问题供求的关系是一个常态性的，就是每年其实地方政府还有中央都提到了每年要供应多少土地对吧，但实际上真正达标的，我印象中近几年都是没有达标的。那既然没有达标，为什么没有所谓的问责机制出台。然后还有那个所谓的屯地的概念，国土局也是相应的有出台过多次的所谓的通知，但是它的问责机制也是没有相应的去落实。那这里面就有个问题，未来哪怕供应增上去了，也会碰到囤地或者是我不达标。那这就造成了你的问责机制没有跟上的话，你的供应也是白搭。我觉得不能光看这个供应去解决所有的问题，还需要其它方面，需要我的问责机制，或者是其它的一系列的其它方面去增加的土地供应，像前面提到的农村集体用地的流转，各方面结合以后，造成整体市场可能会对房价会有一定的控制作用。

柳九邦：从供求这个角度来讲，现在一线城市跟大部分的，跟有一部分的热点的二线城市它的供求是紧张的。但是我们说三、四线城市其实很多时候它是供过于求的。那么我们讲一线城市跟部分的二线城市，首先的话我们的前提就是说它的供应是有限的，因为像上海这样的地方，它的土地供应肯定是有限的。第二，我们土地的收储到它最终供应到市场上是有一个过程的，不可能一蹴而就。第三点最重要的是如果这个供应不断的放量的话，土地的价格是肯定会降的，这也有利于降房价。但是当土地价格下来的时候，地方政府可能就会不答应。因为我们现在还是不能摆脱土地财政，我知道甚至在三、四线城市，它政府甚至会设保留底价，它保留底价也不告诉你企业，你这个企业一拍，拍到溢价率甚至到了40%、50%以后，政府告诉你，没有到我的底价我不告诉你。这个事情是真实存在的，我们之前也是做过报道的。也就是说其实增加供应并不是一个很简单的事情。

还有一个我们讲到保障房，保障房我们从数量和质量上看这个问题。我们现在数量是达标的，质量我们倒不是说它的质量有问题，而是说它的配套有问题。我有些朋友他就是住保障房但是他们也很抱怨，说这个房子质量是很高，但是它太远了，它在一个极其偏远的地方，然后只有一路公交车，它每天上班要挤很久很久的公交，他也是怨声载道。所以我们这个保障房不仅在数量上要达标，我们在它的配套上各方面也要达标。

“单独二胎”政策“远水不解近渴” 楼市如无变革几年后就将崩盘

主持人：那我们再简单聊一聊还有两个比较新颖一点的问题。有人说今后一个独生子女家庭将持有五套七套左右的房子，几十年后整个楼市可能会面临崩盘。非常巧合的是好像前两周中央开始审议对单独家庭开放二胎的政策，这是不是可以解读为中央在挽救今后的楼市呢？

宋会雍：应该这么说谈到单独二胎这个事情，我们得看它放开的背景。现在一个最突出的问题是什么呢，我们真的感受到了社会老龄化的这样一种压力，而且同时也感受到了年轻人口子女养育不积极这样一个现象。这个应该讲不是你一个计划生育政策所导致的结果，而是社会发展的必然结局。现在就是我们看国际上其它国家都有这个问题，俄罗斯也面临着人口不足的问题，日本本身也面临着这个问题。为什么，你的生活水平越高，你生育的意愿的越低，就存在这样一个现象。为什么呢，因为他对于子女养育的要求也在变高，要求变高之后，你带一个孩子所耗费的成本很大。就像我们之前的时候，大家至少在故事里也能听得到，一个家庭里面是养五六个孩子，甚至更多，七八个，甚至更多。他认为加这么一个孩子，无非就是再往锅里加一碗水的问题，所以它成本不高的。但是他想的是把它转化为一种劳动力。但是现在来讲就不一样了。从小开始上幼儿园一直到大学，整个的成本是极高的，很多地方也都算过，大概是几十万到上百万这么一套成本。那么因此在这种情况下，你说我通过你计划生育政策的放开，我让他去生，这样首先来说未必能够得到相应的社会效应，这是一个。

第二个，在国内目前来讲，有不少的区域它是也一些什么呢，时政也检验了这一点。河北那边，山西那边，等等有一些这些县区是没有在严格执行计划生育的。它一直是一个孤岛，就那个地方不执行。不执行你会看到，他们的人口总的规模跟你执行的地方做一个规定，差多少呢，也没差多少，生育率也并不比那个要高。所以我们说，这样一个在国际社会上的理论状态，也包括国内现在社会上的实际的一些案例，所出现的一些状态都呈现出你现在审议家庭单独的二胎放开的话，都不是为了解放房价的需求，或者说真的来解决老龄化这样一个问题而来的，而是我认为是一种什么呢，社会进步所推动的对于个人生育权的一种彰显和维护。当然了对这个东西它可能没有评判的非常的充分。我们国内的人口学家一直在说，呼吁了几十年了，关于中国人口的劳动力的结构，也就是说老龄化的问题，一直在此前的时候就打架，各种口径的在打架，就没有把这个问题协调好。现在已经面临着劳动力不足的问题，才开始意识到我们的生育政策有问题了。说实话已经有点为时已晚。

至于它跟楼市所带来的关联在哪里，第一个它就是放开了，哪怕说不光是单独二胎，你就是全面放开，所有的70后，或者是接下来80后，全放开，也未必能够带来多大的影响。但是从距离上来说，接下来楼市所谓的崩盘我觉得并不一定是因为独生子女家庭持有多少套房的问题。而是现在的市场当中整个，就是现在一线的供和求的关系，我认为接下来数年当中就会产生一种颠覆。我们在三、四线已经看到了这种颠覆，二、三线仍然在沿着这条老的路子在往前继续走。相信不久也会颠覆，一线城市虽然现在看起来没有颠覆。但是我们说一线城市认真去看一看的话，它没有那么多的户籍人口的。上海的户籍人口早就在几年以前已经完全停滞掉了。真正能够带来买房需求的人越来越少。所以说你不用说几十年之后楼市就要崩盘，我认为几年之后，以现在楼市这种运行规则，提前会把它给拖垮。它的到来不是因为你的老龄化、独生子女拥有多少套房的问题，而是因为什么呢，现在这种供应以及供需结构刹不住车的问题。现在的供应机制在，新房供应在继续的往外放，二手房的供应现在还没有放，会在某一个点就把它捅破，释放出来。只要房价上涨的速度在放慢，这批房子就开始往外放。所以说我认为这个结点一定要比人口问题要早得多。

罗寅申：针对这个问题首先我们要先知道一下针对楼市为什么这么火，其实前几年的整体市场楼市放开以后，进入市场化它面临的背景是什么呢，首先楼市为什么上涨，因为我们有一个很庞大的人口红利当时。第二个我们的经济向好，现在我针对二胎的概念，我认为它并不是针对我们整个楼市的概念，它是针对我们国家的整个经济的概念。因为我们国家已经步入了老龄化。它整体的人口红利的峰值已经过掉了，我相信这批现在出台的政策，二胎大家去生的话，也是几十年之后的事情。它对楼市产生的作用可能未必会特别，未必会影响政策，但是如果没有这个政策的话，我们的人口红利几十年之后可能会对我们国家的政策的发展，经济会造成很大的影响。因为我们看到我们近几年整体的GDP的增长速度是在放缓的，未来可能还会再放缓。其实很大一部分，我们之前都是靠人口红利去推动的整体经济上涨，现在很不幸我们还没找到很好的改革的入口的情况下，我们的人口红利已经出现了所谓的衰竭的情况。现在这个政策主要是对我们国家的发展经济，可能是有更大的帮助作用。对楼市的话我觉得更多的是一些，对楼市有一定看法的群体可能会把这两个东西放在一起做比较，认为是不是对楼市拯救的措施。我个人觉得它对楼市的影响不会是他们想象中的去救市的概念，更多的是对我们国家的发展经济是会有一定帮助的，往那个方向去的，而不是拯救楼市的。

“地产新人”集体炒作临港 区域楼市火热埋下隐患

主持人：今年上海的各大区域楼市可谓利好重重，比如说要建造企业总部的后滩，以及上海自贸区所带动的外高桥，临港主城区等等。再加上年末12号线、16号线两大轨道交通的通车。这些能否成为未来上海楼市继续红火的又一个潜在因素，那么当中又没有一些隐忧呢，九邦你先说一说吧。你在一线采访过程当中的心得？

柳九邦：我觉得这些的话可能只能是对一个区域的楼市而造成一些比较大的影响。如果说对整体楼市来讲我觉得影响是有限的。比如说像16号线开通的话，可能对临港的楼市会有一些利好。但是我们说临港楼市为什么这么火，它可能跟资金的炒作，包括自贸区的预期是有关系的。但是我觉得这些利好因素可能只是对于区域的楼市有一些影响，对于我们整体的楼市可能不是一个决定性的作用。

罗寅申：整体的利好无论是轨道交通的还是整体规划的，我相信对楼市的刺激作用现在已经是体现出来了，在部分地方。我相信无论是规划还是轨道交通，都是分阶段释放的。现在可能部分的一些轨道交通步入它释放的时间点，那未来我们轨道交通整体的扩展的渠道，无论是新浦还是崇明，整体未来的话，每个片区都会有一条轨道交通的通达。它的一个对楼市的整体措施，我相信都会逐步的去分时间点去释放，那规划的话它也是，现在是规划出台的初期，有它上涨的幅度，那未来在它规划落成的时间点，甚至是规划当中进度的时间点，都会有不同的，对周边板块的楼市产生刺激作用的。我觉得这个肯定是会有，但是分时间点去释放的。

宋会雍：我觉得上海市的这样一些做法，包括通地铁，包括在区域当中去规划一些新的市政合作产业的功能，那么我觉得主要也是在于什么呢，就是实现城市内部的一种资源均衡布局。

从一些区域性的影响上来看，我觉得有些是实的，有些是虚的。相对比较实的呢，就像是16号线、12号线等等这样一些东西。一个线路开通之后，它确实能够起到很直接的作用，连起来各个地方的这样一种贯穿的作用。也有一些像迪士尼、后滩等等这样一些，它就直接会导入未来人流的入口。但也有一些相对来说比较虚，我觉得今年在市场当中最虚的应该就是自贸区。自贸区里头呢，虽然说外高桥也好，还有临港也好，炒得非常之火热，包括临港在最近土地溢价率超过400%。年头的时候跟年尾再去买这块地，地价一下就是拉出来两三倍的落差，这个也是出乎很多人的意外。我觉得这里头呢还是一个问题，大家对于自贸区是什么没搞清楚。你没搞清楚的时候就特别有勇气，无知者无畏，就敢于去冲这种潮流。其实自贸区是什么呢，它更多的是在做一个政府，行政服务这种职能的一次探索，就是转型，做这样一种探索。你看自贸区里有什么，负面清单，（审批制）改成了申报，然后再审批。后来又改成备案，叫备案制，还有一个什么呢，国民待遇。它这三样东西不是一个特许的升级版，原来给你百分之十几的税费优惠，后来改成百分之几，不是一种升级，而是政府职能的转变。而且这个东西转变完了之后也不是集中在临港，也不是集中在外高桥，它是向全市铺开的。不是某个区域里面搞，可能全部都放开，都跟着政府职能的转型。而且接下来上海走了之后，长三角会不会也来这么干，我认为这种机会是非常之大的。因为它本身要求就是建一个可复制的东西，所以呢，我们说这里头就是有一些真的热点，有一些是假的热点，我们特别要提的是自贸区。它这个就是完全是在市场，在无知又冲动的情况之下，被虚拟的一种房价的乐观预期，多少有点冲昏头脑。而且我们看到，拿多的这些热点地的，都是什么呢，都是一些进房地产，进上海楼市的一些新兵，老的没有干这个事情的。所以说这里头我觉得就是有冲动的地方。

所以这是今年总得看下来，应该说有喜有忧。它有一些好的确实的利好，但是在未来数年也埋下了一定的风险忧患。

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