百亿抛售上海三项目 SOHO中国重心返北京？

地产圈大明星、SOHO中国董事长潘石屹及SOHO中国总是新闻不断，最近爆出的上海“瘦身”计划再度搅动市场神经。

11月中旬，多名知情人士对时代周报记者透露，四五个月前，SOHO中国已开始寻找买家，要整体出售上海的三个项目—位于静安区曹家渡板块的静安广场，位于虹口区的海伦广场、虹口SOHO。这三个项目均为SOHO中国在2011年大肆扩张期间获得，目前均仍在基础施工阶段。在密集进驻上海设局布点之后，潘石屹为什么改弦更张，开始瘦身？

事实上，进入上海多年，SOHO中国显得与上海市场格格不入，与上海滩大佬复星国际的官司纠葛，上海的各个项目开发进展缓慢，管理团队不稳定等一系列问题考验着这家明星企业。而潘氏夫妇此时在美国收购物业，又被解读为中国富豪转移国内资产的风向标。在上海滩消化不良，是潘石屹退出的主要原因。短短4年多的时间，SOHO中国在上海的收购或拿地项目已达12个，仅有3个项目正式运营，其余的9个项目大多处于施工建设阶段。潘石屹要优化投资、增大北京的投资比重，达到两地平衡。

“丢掉不想要的牌”

SOHO中国希望年内可以把这三个项目全部出售。有上海当地商业地产中介机构负责人对时代周报记者介绍称，据他了解，目前静安广场对外报价为4.2万元/平方米左右，虹口区两个项目的对外报价均为3.2万元/平方米左右，“静安项目地段好一些，出价的人多一些，虹口项目不太顺利，买家认为价格贵了，难以谈拢。”

市场不解的同时，SOHO中国首席执行官张欣近日斥资2600万美元买下了美国曼哈顿一栋联排别墅，而此前他们夫妇联合财团花了7亿美元买下纽约通用大厦40%的股权。这也因此被解读为华人首富李嘉诚后，另一个中国富豪转移国内资产的财富故事。

“模仿李嘉诚抛售上海三个项目，这是错误的。”潘石屹对此驳斥称，开门做生意，买进卖出很正常。按照他的解释，SOHO中国是北京、上海最大写字楼开发商，拥有200万平方米在建和建成物业，但其在上海投资近500亿元，占SOHO总量75%，要优化投资、增大北京比重，达到两地平衡。

在中房信研究总监薛建雄看来，潘石屹有意出售的这三个项目其所处区域的商业氛围也并不浓厚，租金上涨乏力，与其到后续加大风险，不如直接卖掉最划算。据了解，上述三个项目虽然都在上海市中心，但具体所在的曹家渡及四川北路板块5-7元/平方米/天的租金水平，跟南京西路以及淮海路的地段相差甚远。

“在上海接连收购，让潘石屹赚足眼球，至于项目是否悉数自主开发完成，已经不是核心问题了。” 盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民对时代周报记者分析称，反过来说，择优持有，即留下想要的牌，丢掉不想要的，把非核心项目出让后，反而更能集中资源做项目。

而一位SOHO中国知情人士也对时代周报记者透露称，潘石屹在考虑资产重新配置，公司也担心上海接下来会有一波办公楼供应过剩的行情，此时套现，现金为王。按上述报价，以总建筑面积粗略计算，这三个项目如成功转手，可以为SOHO中国回笼约120亿元的现金。事实上，今年来，上海的商办市场始终颓势难改。按照戴德梁行的报告，上海甲级写字楼平均租金今年以来连续三个季度出现下滑，此外，年底前预计将有约40万平方米的新增供应出现，总体空置率短期内会有所上升。

若以平衡论来看，SOHO中国会不会继续出售上海项目？增大北京市场投资力度，计划投资额多少，是否已有意向标的？然而截至发稿前，SOHO中国品牌推广部门并未针对时代周报记者的提问作出回答。

上海滩12项目仅3项目运营

作为SOHO房地产业务的主战场，上海诸多项目的成败至关重要。

因收购并成功改造散售“上海第一烂尾楼”—东海广场，2009年底，初入上海的SOHO中国和潘石屹一战成名。尝到甜头后，潘石屹一行重心东移，“上海梦”越做越大。

短短4年多的时间，SOHO中国在上海的收购或拿地项目已达12个，耗资287亿元。相反，在发展了近20年的北京市场，SOHO中国却只累计拥有17个项目，目前在手仅有5个项目。不过，伴随迅速扩张的，是后遗症的凸显。时代周报记者梳理其公司财报发现，截至目前，SOHO中国在沪的12个项目中，仅有3个项目正式运营，其余的9个项目大多处于施工建设阶段，甚至有个别项目尚处前期规划阶段。

“如果此次抛售3个成功，上海还有9个项目在运作，这些项目后续开发招商投入也要数百亿规模。”上海某券商分析师对时代周报记者介绍称，虽然SOHO中国有账上百亿现金流优势，但其京沪多个大型项目多股现金流犬牙交错，还是考验他们的资金管理能力。

正在施工的外滩地王8-1地块，是SOHO中国在上海所有项目中地理位置最为优越的一个。但接下来，如果没有奇迹出现，在和上海商界大佬郭广昌死磕两年抢夺外滩地王的战役中，SOHO中国恐怕将宣告败北。“一旦终审维持原判，即证大、绿城和SOHO三方的转让协议无效，股权将恢复至转让前，SOHO中国支付的40亿元也将被退回。”另有法律界人士如是说。

外滩地王案的纷纷扰扰，并不是老潘在上海唯一一次碰壁。不久前，在上海静安区“东八块”的首场较量中，SOHO中国败给了美国汉斯，后者37.06亿元的出价仅仅比SOHO中国多出一个零头—600万元。

“目前上海的国内巨头和境外房企很多，且在商业运作上实力较强，竞争的加剧，将使SOHO中国在上海的拓展中遭遇更多的困难。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。

转型成功与否仍待考验

无论是因为上海拓展连连受挫，还是出于调整布局考虑，重返北京，并不意味着SOHO中国发展之路就能一帆风顺。

据时代周报记者了解，此前SOHO中国不断加重上海市场的投入，与其散售模式在北京遇阻的背景有很大关系。如今，SOHO中国虽然已经调整了经营策略，不断加大自持比例，新近购买的北京丽泽项目也明确表示自持发展，但从快进快出高周转的散售模式，到厚积薄发的自持模式，SOHO中国的“包租公”转型仍要接受市场考验。

为了证明公司从散售到自持物业的转型成功，潘石屹在多个公开场合反复提及这个话题。今年8月20日，SOHO中国发布中期业绩时还专门制作了两段视频，由潘石屹与张欣分别用中英文进行说明。视频一开始，潘石屹就迫不及待地说：“今天我可以非常高兴地告诉大家，SOHO中国的转型成功了。”

他的信心来自于漂亮的数据。财报显示，截至今年6月30日，SOHO中国营业额达25亿元，同比增长103%；净利润达21亿元，同比增长242%；核心净利为5.37亿元，同比增长130%。

不过，一个关键数据被忽略了—今年上半年，其租金收入约为8600万元，在25亿元的总营业额中占比仅为3%。也就是说，SOHO中国的业绩良好表现，还主要来源于销售，而非公司一直宣称的租金收入。

以上海SOHO世纪广场为例，这是作为SOHO中国宣布转型后第一个入市的持有型物业，也被外界普遍视为转型效果的“试金石”。但根据星展银行的数据，SOHO世纪广场自去年入市直到今年3月，出租率只有60%，表现乏善可陈。其后，SOHO中国通过下调租金，将租金水平由最初9元/平方米/天调整至目前7.5元/平方米/天的平均水平，才得以满租。

而在满租的前提下，SOHO世纪广场年租金收入为1.16亿元左右。SOHO中国收购此项目总价为18.9亿元，即使该项目不再继续增加成本，以年租金除以收购代价计算，该项目年租金回报率仅为6.13%，完全收回该项目的投资回报期将达16年之久。

“SOHO中国宣布转型后一年时间内做到这种程度还不错，但转型的路还任重道远，公司的净利润等数额还有待提升。”兰德咨询总裁宋延庆向时代周报记者表示，目前来看，SOHO中国的主流产品是亦商亦住产品，但反之，也可以说是非商非住，甚至不宜商不宜住产品。在今后京沪租务市场上，这种产品肯定还有市场空间，但毕竟不是高端租务市场，这无疑是一大挑战。另外，SOHO中国需要搭建物业管理团队，在这方面形成自己的品牌，因此目前还难言转型“全面成功”。

而SOHO中国的转型效果最终如何，归根结底是需要经过时间沉淀。一个商业地产想要获得稳定持续的租金收入，一般也要有10年以上的培育期。但以快进快出、短小灵活起家的SOHO中国能否有这样的耐心，还是个未知数。