成交:已过千万平方米
根据德佑地产市场研究部监控的数据显示,今年“金九银十”表现超过2011年、2012年同期,成交量回归至“限购”前。9月份,商品住宅成交量创下了此次调控以来新高,达到141.82万平方米,10月份也呈现向好走势。截至10月22日,“金九银十”期间上海市商品住宅成交面积达到226.84万平方米,同比大增65.6%。
佑威机构执行董事黄志坚表示,“金九银十”表现火爆,按当前日均成交3.99万平方米的成交量推算,10月的成交量大致在123.77万平方米。至此,2013年上海市新建商品住宅合计成交面积已经超过了1000万平方米,是2009年之后首个超过千万平方米的年份,创出了楼市调控以来的新高。德佑地产研究部总监陆骑麟指出,预计今年的成交面积或将达到1300万平方米,其中“金九银十”的贡献显而易见。
21世纪不动产上海区域市场分析师黄河滔表示,无论是限购政策还是“国五条”已经逐渐被弱化,市场对“金九银十”期间政策环境普遍看稳。因此,供求关系成为主导市场走势的重要力量。加上近期土地市场火爆、8月底上海自贸区规划出台、多条轨交线路已经或即将通车运营等多重因素的影响之下,购房者入市积极性高涨。加之7、8月份开发商推盘较为谨慎,“金九”开启后,开发商加快入市步伐,“金九”供应量达到2011年至今的最高值,进一步催热楼市行情,最终实现了今年“金九银十”的量价齐升。
价格:需求旺盛刺激均价上涨
国家统计局近日公布的9月份全国70个大中城市房价变动情况显示,北京、上海、广州、深圳等一线城市新建住宅价格同比均出现了两位数的上涨,其中上海新建住宅平均价格同比上涨17%,这一数字较上月进一步上涨。
CRIC研究中心分析师房玲指出,北上广深四大一线城市房价同比涨幅惊人,这是因为其市场存量持续下跌,市场供不应求。由于前几年土地供应过少,致使今年成交释放之后各城市存量水平直线下降。存量的持续减少,使得市场供应不能够跟上持续释放的市场需求。目前北京、上海、广州、深圳四个一线城市的库存消化周期已经逼近半年红线,普遍呈现供不应求的状态。
德佑地产市场研究部监控的数据显示,“金九银十”期间(2013年9月1日-10月22日),上海商品房住宅成交均价为24698元/平方米,同比去年上涨15%。
德佑地产研究部总监陆骑麟认为,各大房企2011年前的土地储备基本消化完毕,之后又恰逢拿地低潮期,致使多数开发商存量有限。但刚性需求仍然旺盛,在成交出现明显回暖、开发商加快推盘步伐的节奏下,购房者开始打破观望态度,积极入市,从而刺激了价格上涨幅度。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示,今年以来房价一路走高,特别是下半年房价上涨幅度更为明显,主要原因在于政策进入效应淡化的末期,“长效政策”迟迟不能亮相,市场享受“无政策”利好,交投情绪也随之放松。其次,开发企业向一、二线城市回流,土地竞买激烈,刺激市场房价预期上行。最重要的是市场有效可售房源持续供不应求,引发价格持续上行。