陈淮：长效机制并非专调房价的机制

一面是北、上、广地王频出、多地房价快速上涨，一面是空城鬼城不断，资源被大量浪费；一面是房地产行业四强企业拿走全国近一成的市场份额，一面是中小房企转行、破产中艰难前行。2013年，房地产市场注定迷雾重重。

另有消息指出，住建部等部门将赴成都等地展开新一轮调研活动，目的在于收集相关信息，总结各地调控楼市的经验教训，在十八届三中全会后房地产调控升级预期可能将趋浓，酝酿已久的房地产调控长效机制将逐渐浮出水面。

明年中国的宏观经济走向将会如何?

房地产调控长效机制将会起到怎样的作用？以限购为主的行政手段是否会因此取消？为此，时代周报记者专访了中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任、住房和城乡建设部政策研究中心原主任陈淮。他认为，不能以为长效机制就是调节房价的机制，是随时让房价符合主观意愿的机制，要走出对于长效机制的四种不正确认识。

长效机制并无标准答案

时代周报：你怎么看待明年及未来三年中国经济的走向？

陈淮: 7月30日中央政治局会议指出，当前“国内外发展环境十分复杂”。判断2014及此后一个中期范围内中国经济的走向，不是一两句话能够说清的。

简单地说，中国已经走过了工业化初中期，生产手段的大规模更新有了非常明显的进步；中国的城镇化帷幕刚刚拉开。因此，就经济系统自身因素说，中国不缺内生的经济增长动力。这和正处于深度调整的发达国家经济体不同。欧美最大的问题就在于找不到内生的经济增长动力。

但潜在的经济增长动力能否变为现实，取决于三个重要因素。一是，向市场经济的改革能否迈出实质性步伐，例如大力发展民营经济、小微企业，打破垄断，抑制政府权力和发挥市场机制的资源配置作用。二是，新一轮国际竞争中能否取得主动权，例如在国际货币定价权上，在大国重新瓜分资源利益上，在高科技成果的普及应用上占据主导地位。三是，争取一个内部稳定、外部和平的发展环境。

时代周报：你怎么理解房地产调控长效机制？

陈淮:目前长效机制是个诸说纷纭的话题，并无一个标准答案。

我理解的长期机制，一是，充分发挥市场机制资源配置的主导作用，让供求关系形成自我调节能力的机制，让优胜劣汰充分实现的机制；二是，不断促进社会公平，保障多元、多样、多层次的住房需求得到最大程度的满足，实现住有所居的机制；三是，有利于及时调整多方面社会利益矛盾，让长远利益和眼前利益之间、局部利益和整体利益之间、城乡之间、穷富之间、政府和市场之间、中央和地方之间的矛盾关系不断趋于协调的机制。四是，促进最新科学技术成果不断得到应用，节约资源、人和自然关系趋于和谐的机制。

我认为有四种认识是不正确的。一是，认为长效机制就是找到一种不断强化的政府权力，形成一个政府指哪打哪的机制；二是，以为长效机制就是调节房价的机制，是随时让房价符合主观意愿的机制；三是，把长效机制当成“打土豪分田地”的机制，力图重建平均主义“大锅饭”的机制；四是，指望形成一种不触动既得利益集团，不打破垄断，让底层群众来承担代价的机制。

时代周报：其中率先出台的政策可能会有哪些？比如房地产投资信托基金(REITs)等相关政策会伴随着房地产调控的长效机制推出吗？

陈淮:这些问题应该问官员，政务性信息、具体决策性信息学者不掌握。

城市群战略不能解决高房价问题

时代周报：新型城镇化被社会各界寄望于拉动未来几十年中国经济增长。你认为中国新型城鎮化建设应该“新”在哪里？

陈淮：新在数亿农民工的市民化上，新在形成合理城市结构，实现大中小城市的协调发展上，新在城市竞争力、综合承载力向国际先进水平趋近上，新在人民群众日益成为城市资产的所有者上。

时代周报：新一轮城镇化规划中，城市群作为未来城镇化发展的主体形态被赋予更多的关注，太原、宁夏沿黄、江淮、北部湾等10个区域都被列入重点发展的城市群，你认为这种城市群的打造，有助于解决一线城市高房价的问题吗？

陈淮：城市群是城市化发展到较高阶段的必然产物，也是实现资源优化配置、提高城市承载力、集约利用资源和基础设施的重要途径。因为中国最大的国情就是发展不平衡，城市群战略也是一种因地制宜、对中国特色城镇化之路的一种探索。

近年来，人为划定的城市群非常多。我不认为这些人为划定的区域合作战略有多大成功的机会。甚至可以说，大部分都只有概念意义。和城市群一样的还有一个同城化战略，我也不很看好。20世纪80年代我们造就了珠三角，20世纪90年代造就了长三角。每10年中国造就一个经济增长极，再有二三十年，中国已经很了不起了。

调整城市结构，缩小二、三线城市和一线城市的发展差距，肯定有助于缓解沿海少数特大城市人口过度涌入的压力。但把城市群战略和解决高房价问题联系在一起，这是一种牵强附会。

限购在部分城市将长期存在

时代周报：王石曾多次提到“中国楼市存在泡沫，非常危险”，你认为中国楼市泡沫大吗？

陈淮:抱歉，我从不评论个人说的话。

什么是“泡沫”？恐怕天天炒作此说的媒体自己也没有弄清。一些城市供不应求，房价上涨，媒体说是“泡沫”；另一些城市供大于求，房子卖不掉，媒体称之为“鬼城”，也说是“泡沫”。到底供大于求是“泡沫”，还是供不应求是“泡沫”呢？

“泡沫”这个经济学概念不是简单能说明白的。但可以说，没有不含“泡沫”的资产价格。因为资产价格不取决于形成这个资产要花多少钱，而是取决于这个资产未来能挣多少钱。举个简单例子，一亩能打500斤粮食的肥地和一亩只能打100斤粮食的薄地，它们的价格显然不会一样。为什么？因为这两块地作为资产，它们的产出效率不一样。一方面在城市中投入大量钱挖地铁、改善城市居住环境，另一方面把房价上涨说成“泡沫”，这恐怕难以自圆其说。

中国的楼市“泡沫”大不大我不敢、也不想妄言；但中国楼市中“泡沫”的概念外延，肯定是被很多半懂不懂、似懂非懂、不懂装懂的声音过分夸大了。

时代周报：在当前一、二线城市的楼市仍继续呈现“高温”状态，但是部分三线城市经济下行压力增大，房地产仍较为低迷，你认为这些非省会城市限购有可能松绑吗？

陈淮:我理解，限购的目的有两个，一是，在供求严重失衡时抑制过度需求，减轻供求失衡的程度；如果没有这种供不应求的严重失衡，限购自然也就没有了意义。二是，抑制人口向少数特大城市、沿海城市过度涌入。这后一个目的所决定的限购必要性，在部分城市将长期存在。

时代周报：很多专家认为，2013年开始的未来十年，包括旅游地产等在内的产业地产将迎来黄金时期，你怎么评价产业地产的发展？

陈淮:未来多元、多样、多层次的地产开发都仍处于黄金期。

目前旅游地产，或者说产业地产的发展，和黄金期与否没有必然联系。很多炒作旅游地产的，其实核心问题是想规避现行的土地政策。

旅游业发展需要四个方面：一是，旅游资源，就是去了看什么干什么的依据；二是，旅游产业，如旅行社及其旅行产品；三是，旅游服务设施，也就是人们说的“硬件”；四是，客源。其中，和旅游地产相关的只是第三方面。现在很多开发商并不真正关心其产品在旅游业发展中能够发挥什么职能，而只关心以一个好价钱把其产品卖出去。这对旅游产业发展未必有利。