提前布局蓝海领域 保利地产探路养老地产金融化

自2012年全年销售业绩超过千亿元之后，保利房地产集团股份有限公司（600048.SH，以下简称“保利地产”）很快设定了下一个需要跨越的“门槛”—2020年，保利地产销售额会再增加1000亿元。如何继续保持强劲、稳健的增长，成为保利地产需要攻克的重大课题。

除了住宅开发主业之外，商业地产、房地产基金、养老地产及旅游地产等多个专业领域正成为保利地产重要的多元化利润来源。而国务院近日发文提出试点“老年人住房反向抵押养老保险”后，被看做是房地产市场里“蓝海”的养老地产价值，再一次被深挖。

“现在是试点，但养老地产已被列为公司未来的一个重要业务板块。”保利地产有关负责人日前对外如此描述公司对养老地产概念的定位，公司目前7个养老地产项目中已有2个正式运营。而对于投资回报问题，保利地产希望探索将养老地产对接资本市场的可行性方案。

但对于公司在养老地产金融化道路上已经有何进展，是否开发出可行的运作方案，以及公司未来对养老地产上的投资计划等，保利地产相关负责人则回复时代周报记者称，暂时没有进一步消息可以透露。

酝酿养老地产5年之久

养老地产市场有多大？经中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机大约为4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。

保利地产，是国内最早嗅得商机，并筹划发展养老地产的开发商之一。据时代周报记者了解，早在2008年，保利地产就派高层到日本考察养老地产的经营模式。在完成基础研究后，保利地产在2011年提出了“善居养老计划”，计划从公益层面出发，以社区为依托，推进养老产业发展。同年，保利地产和北京安平投资有限公司共同出资2000万元，成立了养老产业专业管理公司—北京保利安平养老投资管理有限公司，致力于高端养老市场开发。

试水养老地产，在保利地产2012年年度计划里，已被列为公司发展的一项重要规划，保利地产董事长宋广菊更是表示，养老地产将成为保利地产未来新的利润增长点。而在今年3月份的公司年度业绩会上，养老地产被再一次重点提及。

“城镇化过程中有3亿农民的住房需求要解决，这一空间不能忽视，但另外一方面，2亿老龄人口的养老需求也成为众多房企瞄准的机遇。”宋广菊称，保利地产希望能够在做好自身养老地产的同时，尽企业所能推动养老地产和养老产业的发展，包括探讨社区配套养老设施、养老床位的模式，能够将其作为公司未来大型社区的基础配套，解决部分社区养老问题。

据保利地产方面透露，目前，该公司已在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江等6个城市规划及建设了7个养老地产项目，其中北京西山和熹会、浙江嘉兴西塘越项目已正式运营。

鉴于养老地产投资大、回收周期长的特点，保利地产将其目标客户群定位在了高收入人群。而在盈利模式上，保利地产采取的是租售并举的形式，上述两个已运营的项目，刚好可以各表一枝。

“北京西山和熹会是保利地产首个养老产品，通过现有项目留存的会所改造而成，立足于机构型养老的概念，以会员制的方式提供养老服务，”保利地产方面相关负责人在对外推介两个项目时称，浙江嘉兴西塘越项目则是以养老地产为概念的新项目开发，产品囊括独栋别墅、创新合院别墅、联排别墅及多层电梯洋房，部分产权可售，在设计与受众群体上带有针对性开发的房地产产品。

此外，养老地产概念还嫁接在了保利地产的高端和旅游地产项目中。如作为保利地产最高端的产品系列，广州保利天悦（优惠购、楼盘相册、最新报价）也规划了2万平方米的养老产品。北京保利安平养老产业副总经理钱京就透露称，“保利地产在全国42个城市都有开发项目，其中很多项目中都有可以改造成老年公寓的自持物业，这也是我们下一步需要探索的方向。”

西山和熹会预计30年回本

尽管养老地产的价值获得公认，但不容置否的是，现阶段大多数房企都仍在“摸着石头过河”。国内养老地产的运营模式以及政策仍是盲点，对于养老地产到底要“如何搞”，目前还没有一家房企公开表示能“拿捏得准”，谈盈利模式都还为时过早。

“当前已经在操作养老地产的开发商基本上是试水，没有找到快速复制与扩张的盈利模式。” 同策咨询研究中心总监张宏伟告诉时代周报记者称，纯养老地产部分的运营还处于初级探索阶段，养老地产的盈利也基本上靠地产的销售赚钱，纯养老运营部分尚难单独活得好。

保利地产首个自持经营的养老项目北京西山和熹会，没有逃得脱盈利上的尴尬。时代周报记者从北京西山和熹会服务咨询热线中了解到，自去年12月24日开幕，已有60多位老人入住和熹会，加上预约的10多位老人，截至目前，和熹会共收纳约80位老人。按照总编制300人来算，租住率仅约27%。

有媒体报道称，北京西山和熹会前身为一个四星级酒店，总建筑成本数以千万元计，一张护理床价格近万元，再加上改造、装修等费用，总成本相当可观。就算入住率为100%，也存在入不敷出的风险，“该项目预计需要30年才能收回成本。”

钱京亦坦言：“和熹会这个项目本身不具备可复制性，目前所收的会员费不要说土地成本和建筑成本，连装修成本都远远不够。”

同样，自去年9月开盘以来，浙江嘉兴西塘越项目也没有迎来销售上的高点。保利地产财报显示，截至2013年上半年，浙江嘉兴西塘越项目累计签约面积仅约3万平方米。

事实上看，投资大、回收期长的养老地产到底该怎样做，也成为了行业共同面临的问题。方圆地产首席市场分析师邓浩志在接受媒体采访时表示，尽管养老地产是一个新的掘金点，但由于开发模式和营销方式不同，养老地产前期投入大，回报周期更长，业内公认会在7-10年以上，足足是商业地产的2倍，且普遍缺乏明确的盈利模式，需要开发商有“打持久战”的准备。“这就意味着充裕的资金链对养老地产的发展至关重要，如果处理得不好，开发商很可能会被拖死。 ”

探索对接资本市场可行方案

对于股东而言，保利地产的养老地产及其体系的搭建如何获得回报？保利地产方面称，已找到了解决方案。

“养老地产收益周期太长，国外都是由基金持有，公司也正在研究养老地产金融化的发展模式。”保利地产有关负责人介绍称，“最终还会对接上市或者金融。如果最终不对接上市和金融还是会有问题。”保利地产计划通过资本市场和金融渠道来解决养老地产投资回收问题，其也在探索将养老地产打包成金融产品的可行方案。