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房企中期业绩“一片红” 增收不增利怪相涌现

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网易房产9月3日独家报道 上市房企半年报的公布即将于9月收官。截至目前,大部分公司都交出了一份令人满意的答卷,房企中期业绩呈“一片红”之势。

中投顾问提供给网易房产的最新数据表明,截至目前,在沪深两市披露半年报的房地产企业中,有高达74.5%的房企业绩增长,平均增幅超过40%。

虽然业绩普遍向好,但有意思的却是,不少房企在今年上半年都出现了一种“增收不增利”的“怪相”,其中不乏一些大型开发企业。有关专家分析指出,盈利能力受限,表明房企的处境并未出现实质性好转,预计该现象在未来一段时间内仍将持续。

业绩分化并购频现  行业竞争愈演愈烈

Wind资讯的最新统计显示,截至8月27日,在沪深两市中共有111家上市房企公布了中期业绩,其营业收入总计高达2430.72亿元,同比大增44%,而净利润总计则达到341.69亿元,同比上涨29%。

其中,龙头房企的表现尤为抢眼。

记者查阅企业半年报后发现,今年万科企业(000002,sz)实现营业收入413.9 亿元,同比增34.7%,净利润达到45.6 亿元,同比涨22.3%。招商地产(000024,sz)实现营业收入161.34亿元,同比猛增60.5%;归属于上市公司股东净利25.51亿元,同比大涨108.98%。保利地产(60048,sh)实现营业收入305.4亿元,同比涨幅高达51.34%;归属上市公司股东净利34亿元,同比增长35.7%。

除此之外,包括绿地、龙湖(00960,hk)、嘉凯城(000918,sz)、华侨城(亚洲)(03366,hk)等在内的知名开发商均在半年报中表现不俗,营业收入和净利润双双出现了较大涨幅。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,如果上半年楼市形势继续维持,龙头房企将有望保持平均20%至30%的业绩增长率,而“千亿房企”数量也有望翻番,从去年的3家增长至7家。今年上半年表现不俗的恒大、碧桂园等开发商都有望成为“千亿房企俱乐部”的一员。

相比之下,中小房企的半年业绩却成了“王小二过年”。

深长城(000042,sz)上半年实现营业收入5.9亿元,相比去年同期大降50.14%,归属上市公司股东净利2.1亿元,同比缩水9.25%元。此外,三湘股份(000863,sh)净利润归属股东净利仅0.69亿元,同比大减36.91%,

在此形势下,房企并购潮开始涌现。8月28日,绿地集团正式借壳盛高置地于香港上市,而截至目前,招商地产已经因内部交易停牌接近一个月,有市场传言称,招商正在谋求收购另外两家地产公司。

正略钧策管理咨询公司合伙人、副总裁薛迥文对网易房产记者表示,房企的业绩分化加剧,并购涌现,表明房地产市场的竞争度正在不断提高,这在未来仍将成为一种趋势。

薛迥文认为,大型房企在抗风险上有得天独厚的优势,可以通过不同的产品组合和市场细分来降低风险,这是中小开发商无法企及的。其次,随着城镇化进程加速,一二线城市的市场需求充足,对开发商而言是一个很好的机会,但相应地,其投资开发门槛很高,在这一点上,中小企业想要从大型房企手中“分一杯羹”很难,因此造成了目前“强者愈强,弱者愈弱”的局面。

房企盈利能力受阻  控成本及转型成关键

有意思的是,网易房产记者还发现,虽然今年上半年房企销售业绩普遍上涨,但利润下降的趋势却非常明显,其中还不乏一些大牌开发商的身影。

最具代表性的要属四大房企之一的金地集团(600383,sh)。该企业营收虽然达到87.9亿元,同比增幅35.87%,可归属上市公司股东净利却仅3亿元人民币,大降39.53%,此外其房地产业务结算的毛利率仅为27.16%,较去年同期下降8.85%。

今年摊上这种增收不增利“怪相”的,不仅仅是金地集团。8月23日,华润置地(01109,hk)发布中期业绩显示,今年上半年综合营业额为157.75亿港元,折合人民币124.51亿元(按2013年8月30日汇率折算),同比大增99.2%,然而其毛利润率和净利润率分别从47.6%和46.1%下降至31.4%和27.8%。此外,合景泰富(001813,hk)半年收入46.4亿元,微增0.5%,但毛利仅16.67亿元,同比下跌17.7%。

对此,中投顾问房地产行业研究员韩长吉对网易房产记者表示,收入上涨并不意味房企处境好转。今年上半年房企“增收不增利”现象突出,就表明企业盈利水平的提升已经开始受阻。

薛迥文则进一步指出,造成“增收不增利”现象的原因是项目降价和项目开发成本的增加。“虽然今年上半年房价普遍上涨,但销售情况不错的开发商采取的都是快速周转策略,以适度降价的方式来换取销售业绩的提升。此外,由于一二线城市拿地成本较高,而建材价格也在连年上涨,这都对房企的盈利能力有很大的阻碍。”

事实上,房企在上半年采取快速周转策略的原因,无疑是对下半年楼市前景的信心不够充沛。

长江实业董事郭子威近日在接受网易房产记者采访时表示,今年“金九银十”的行情不会太理想,原因在于今年上半年的楼市购买力已经大量消耗,将会明显影响短期内的市场去化能力。

对此,韩长吉表示认同。在他看来,目前房企面临的最大挑战除了下半年的销售压力,还在于资金问题。目前市场流动性依旧趋紧,企业资金链承压,融资成本增加,再加上拿地价格居高不下,这样会进一步压缩企业的盈利空间。

张宏伟说:“目前调控已成常态,而且楼市长效性机制正在筹划出台。在此背景下,开发商‘修炼内功’必要性大增,不应像以前一样仅仅停留在口头阶段。”

他建议,房企应通过精细化管理、提高产品研发能力及标准化和产业化的操作,并且适度涨价等手段对成本进行控制,从而进一步降低项目的开发成本,提高项目、企业的利润率。

其次,有实力的企业应加强对养老地产、商业地产和产业地产的投资开发甚至是转型,通过多元化业务组合来规避市场风险,同时,再转型后也能为企业内部中长期现金流的逐渐形成打下良好基础。

此外,房企还可以通过并购、投资等多元化手段进军海外地产市场,扩大市场布局外延。

版权申明:此文版权为网易房产所有,转载请注明出处。

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