富力地产求稳不易：101%净负债率再度冲高

富力地产一场业绩会下来，听到最多的就是一个“稳”字。

而在今年中期，掌门人李思廉、张力一向强调的“稳”，再次因公司的净负债率走高至100.9%而遭遇挑战。

负债走高，除了富力在今年上半年积极拿地之外，据众多业内人士分析，主要原因还在于其销售进程以及融资渠道限制对现金流的影响。

2005年率先登陆香港市场的富力地产，曾一度被视为“华南五虎”之首，却因为在房地产市场最寒冷的时候，对市场节奏把握不清，如今已经远落后于晚于其上市的恒大、碧桂园，被众多业内人士视作“风格平稳，没什么亮点”的公司。

有分析师认为，如今的富力地产，需要通过增强执行力，引入职业经理人等方式，加快项目销售进度，活跃现金流。

积极布局，融资渠道考验

今年上半年，富力地产以100.9%的净负债率再次冲入“重债区”。

一个较为直接的原因就是，其上半年积极扩充土地储备的行为。同期，其新增储备780万平方米，相比于去年新增72.6万平方米的体量，同比猛增974%。根据其中报显示，新增储备中有570万平方米来自其首次落子的长沙、贵阳、梅州、无锡四座城市。

而在积极扩充储备的背后，是公司在报告期内131.23亿元账面现金中，需要有94亿元对其短期借款进行偿还的现金状况。

按照公告不完全统计，从一月至今，富力地产共进行了两次融资。1月，公司发行4亿美元优先票据及2亿美元额外票据，年利率8.75%，自今年7月开始，每半年期末支付一次利息；5月，其与雅居乐、合景泰富、世茂房地产的合作项目又有不超过10亿元的三年期定期贷款。

据金英证券分析师关宝芝统计，按照此前富力地产的融资情况，在2014年，其将有总额约80亿元的一笔房地产开发贷以及一笔境外点心债到期。在今年，富力委托平安信托融资的32亿元，原本是2014年到期，后将其延迟至2015年偿还。

上述分析师提醒记者，最重要的一点是，富力地产作为H股，并不能够如碧桂园、恒大一般轻易获得融资。“富力2005年通过H股上市原本是想后来回A股，但一直没成功。H股股权融资需要通过大陆证监会审批，又在2007年遭遇调控，融资关闭，它就少了一条路。”

而碧桂园、恒大通过港股上市之后，在近一两年时间内均有配售新股或发行代息股份的融资行为。

如今，富力不再提重回A股的计划，而根据其2013年中报显示，公司目前为止主要的融资渠道为向国内银行申请房地产开发贷款。

“富力的贷款利息平均是9%左右，相比于中海和华润6%的水平，略微偏高。”一位香港地区分析师统计称。

也有业内人士表示，以富力的情况而言，国内发债已属成本较低的融资方式。“理论上国内贷款利率较国外稍高，在国内发贷成本应该会高一些。但像富力净负债率偏高，想通过境外发贷，如果受评级机构评定不理想，也未必能轻易取得大量贷款。”华富财经分析员陈靖安解释道。

销售考验现金流

富力地产的负债问题，归根结底要追溯到其几年之前的发展历史。

2005年富力地产上市之后，“2007年比较激进，拿了很多地，后来遇到调控，到2008年的时候，几乎要面临破产。”上述香港分析师回忆道。

2006年拿下21宗土地；2007年又补充20块土地，其时在天津、广州、佛山拿下三个地王项目，共涉及金额约150亿元。“它当年激进的发展策略，是令其净负债权益比率持续大幅攀升的原因。”陈靖安补充道。

根据其2007年的年报显示，彼时富力地产净负债率达到139.5%，为历史最高，土地储备2617.1万平方米；在2008年，公司净负债率亦高居123.8%。

“它负债一直都比较高，补充土地储备原本无可厚非，其实根本上还是销售的问题。”香港地区某长期跟踪该公司的券商分析师表示，富力地产的产品并没有过多品质优势，近年来更屡遭业主投诉，“一旦市场不好就完全掉了队，它的销售一直没起来，前几年的销售额也没什么提升。”

在2010年至2012年的时间段内，富力地产的销售业绩一直处于300亿元上下浮动的区间之内，其间，公司也曾将目标定位在360亿元等有一定程度提升的数额，但是在年终时，销售额仍旧并未如预期一般，出现较大程度的提升。

而据华富财经统计，截至今年上半年，富力的项目去化率为50%。这一数据略慢于碧桂园超过60%的效率。

“碧桂园的城市布局主要在城郊，相对不算中心的位置，但是富力则相反，所以从拿预售证的角度来看，富力也会比碧桂园慢一些。”关宝芝解释道。

上述人士认为，目前能为富力地产解决现金流问题的方式主要有二：稳定自持物业比重，保证住宅的销售。

在富力地产前不久召开的中期业绩报告会上，行政总裁张力曾公开表示，目前公司商业项目自持比例约为15%，未来希望自持比例达到三成，其间预估需要五年的时间完成这样的目标。

“2008年的时候，持有物业比例较大，又没有足够的时间回笼资金，所以之后就开始调整产品比重，负债率也因此下降。”克尔瑞集团分析师沈晓玲表示，在以往，持有物业可视为是富力的主要特色，但因此造成其过高的负债率，而其住宅产品中的精品并不多，“产品没有很大吸引力”，也因此影响了公司现金流的周转。

而值得注意的是，富力的拿地成本较低，存货周转率较高，公司整体的净利润尚且保持在较高的水平。“较低的价格拿地，可以让公司产品的均价调整相对容易，长远来说，可能利润空间也会相对大一些。”沈晓玲补充道，而其新进入的城市从目前看来，属于竞争力不算很高，但是未来可看好的地区。

执行力把控不足

对于富力地产在2008年负债率过高，令公司运营几乎陷入困境的情形，有业内人士认为，主要原因在于公司管理层对人才吸收的固化思维。

“现在来看，恒大、雅居乐、富力这些公司，在决策的时候还是"老板做主"，说白了，这些公司之间的竞争，从根本上应该可以看做是公司老板经验之间的竞争。”上述券商分析师表示，因此，富力地产长期以来，策略并没有出现明显变化，扩张速度一直维持在“稳”字诀上，相比而言也就慢了下来。

“不同于碧桂园的董事会能够给职业经理人很大的话语权，从而保证经理人和董事会的良好合作，他们根本就没有职业经理人。”上述分析师对于富力地产的执行决策，说出了心中的担忧。

这样的担忧似乎也并无道理。

“2008年差点陷入破产危机之后，决策层就把公司转为稳健的风格，偏偏就在这个时候遇上了楼市的黄金期，结果几年之间，富力就从"华南五虎"之首被慢慢甩到了后面。”陈靖安分析道。

也正在2008年，富力地产挖角时任中海地产华东区总经理的朱荣斌，任命其为富力的副总裁兼华南区总经理，有分析人士认为，朱荣斌的到来，为富力地产扭转运营颓势做出了不小的贡献。

也因此，在今年5月，朱荣斌低调进驻碧桂园担任联席总裁及执行董事的消息便引起了业内较高的关注。此后，富力地产亦并未发布公告称由谁顶替朱的职务。

“2006年世贸在港股上市的时候，跟富力的市值、销售都差不多，现在世贸已经业绩翻番，富力却一直没起来。”一位港股分析师如是认为，世贸房地产比较明显的一个表现是，为了实现成本控制，世贸对于领导人团队进行了较为明显的调整。

相同的情形亦出现在碧桂园身上。

2010年，莫斌正式出任碧桂园总裁职务，“莫总去了之后，碧桂园整体产品提升了很多”，关宝芝陈述道。