10亿美元布局美国 绿地张玉良详解国际化路径

7月26日，绿地集团宣布就收购全球前十大公共基金——加州教师退休基金持有的美国洛杉矶中心区大都会项目签署合作协议，项目总投资达10亿美元。这是迄今为止，国内房企在美的最大房地产收购案。

据了解，该项目位于洛杉矶市中心核心区旧金山街与第八大街之间，连接洛杉矶金融区及会展区，毗邻洛杉矶湖人队主场斯台普斯球馆及葛莱美奖颁奖典礼所在的诺基亚中心，与洛杉矶市中心最高档酒店及酒店式公寓丽兹卡尔顿酒店为邻。

项目占地面积2.56万平方米，规划建筑面积15.32万平方米，总投资10亿美元，开发业态包括酒店、办公、服务式公寓及高档住宅，项目将在合作协议签署后6~9个月内开工建设。

除了落子美国，绿地集团还在其他国家广泛布局。一个月前，绿地刚刚收购西班牙两家高星级酒店；再早些时候的第二季度，绿地韩国旅游健康城项目启动销售，项目二期将于年内动工；此外，澳大利亚悉尼“绿地中心”项目将于四季度启动改建。

绿地集团董事长张玉良此前预计绿地年内可确定的新增海外投资为100亿元人民币，累计海外项目投资将达到近200亿元人民币。本次收购一出，其年内计划基本实现。

7月12日，张玉良在回答媒体“绿地H股+A股整体上市有多远”时，给出答复是“有可能”。

今年5月，绿地与港股盛高置地签署协议，登陆香港资本市场。彼时，公告显示，绿地计划将海外资产注入其中。目前来看，绿地海外资产在200亿元左右，已经形成规模，不再属于出海“玩票”的性质。

在张玉良接受中国房地产报专访的同时，7月31日，融创中国董事长孙宏斌接受中国房地产报在内的媒体采访时说，“看不懂为什么那么多房地产企业会走出去”，孙宏斌认为，房地产企业首先要把国内市场做好。

对此张玉良认为，全球化就是“国内市场的海外延伸”。

海外购买力来自国内

实际上，支撑房企出海的并非国外市场，而是来自于中国国内的购买力。万科集团董事会主席王石曾表示，不少客户将移民海外，万科会跟随这些客户。

对此，张玉良认为，用国外资源做中国市场的海外延伸的商业模式是绿地集团坚持的战略。“这是一种既符合市场需求和趋势，又能够发挥企业优势，并且风险可控的商业模式，特别在国际化初期，借力现有优势资源，将大大降低对进入新兴市场的不确定性和风险。”张玉良说。

中国房地产报：绿地的国际化进程中，大部分项目是自己独立运作，而其他房企都选择与当地开发商合作，如何看待这一现象？国际化项目的利润与国内相比，差别有多大？

张玉良：目前绿地海外项目全部实施独资开发，我们认为只要在前期做好充分的市场研究、项目可研分析、产品定位，做好国际化人才团队的引进和融合，独资开发完全可以做到风险可控，稳健推进，取得良好经济和社会效益。

中国房地产报：绿地集团国际化的步伐越来越快，在海外资产日益增大的背景下，国际化的战略是否会发生相应的变化，以往的战略是做中国人的生意，今后是否会调整？

张玉良：绿地自实施国际化战略之初即坚持一项原则，即要去自身有竞争优势的地方，由此，我们明确了当前所实施的商业模式，即利用中国市场资源实施全球化战略，“做国内市场的海外延伸”。优先选择中国投资者、移民群体较为青睐、中国游客及留学生较多的国家及城市参与投资开发，确保项目成功销售和稳健运营。我们认为这是一种既符合市场需求和趋势，又能够发挥企业优势，并且风险可控的商业模式。特别是在国际化初期，借力现有优势资源，将大大降低进入新兴市场的不确定性和风险。

从目前来看，这一模式面对的市场空间和潜力巨大，绿地将依托该模式拓展海外业务平台，将海外市场做实做强，在此基础上再寻求新的发展。

海外收入25亿元

目前，很多赴海外拓展业务的中国房企投资规模并不大，更多的只是测试市场反应。不过，绿地200亿元的海外规模已经不是试水那么简单了。

中国房地产报：在城镇化发展不断推进的背景下，绿地集团国际化和国内市场的发展如何平衡，国际化的业务在绿地集团的比重有多大，未来几年的规划是什么？

张玉良：国内市场面对改革红利释放、新型城镇化建设带来的有利预期和广阔空间，海外市场则处于境外房地产投资的绝佳窗口期，机遇无限，因此，绿地将推进国内与海外市场业务并行发展。特别是海外项目，我们将积极利用品牌国际影响力、借助国际资本来获取国际资源，特别是绿地香港公司正式成立及运营后，将有力提升其在全球范围内的品牌影响力和资源获取能力，同时为绿地打造海外发展窗口和融资创新载体铺平道路。

绿地海外业务自去年底刚刚起步，其业务规模在庞大的集团整体规模中占比较小，但随着一大批项目的落地及推进，其未来增长迅速，预计今年绿地可确定的新增海外投资为100亿元人民币，累计海外项目投资将达到近200亿元人民币，全年海外业务销售收入有望超过25亿元。

中国房地产报：越来越多的房企开始国际化，绿地在国际化进程中，如何看待与国内房企的竞争？与其他房企相比，绿地集团的优势在哪儿？

张玉良：全球市场空间巨大，每家企业进军国际市场的战略布局、盈利模式和拓展路径各异，其关键在于找到顺应市场，同时又契合自身优势的商业模式。绿地基于自身在城市综合体开发运营、超高层开发、酒店运营等方面的优势，以及在华人市场的品牌影响力和号召力，探索符合自身实际的国际化路径，应该说拥有较为显著的竞争优势。绿地正在努力从地方和行业龙头企业转变为国家龙头企业并在全球经营，加快成长为世界水平的本土跨国公司，我们的目标是成为全国房地产行业的全球化经营领跑者。

绿地作为大型企业集团有几方面优势：一是资源获取及储备优势，绿地具备丰富的开发经验和管理能力、强大的客户资源，具备更强的海外资源包括资金资源的获取能力；二是品牌优势，作为中国大企业在中国消费者中口碑较好、号召力较强，在产品上更了解华人的需求与习惯，因此在海外市场更有可能成为中国消费者的首选。

防范四大风险

“中国城市化进程尚未完成，房地产市场仍然会有至少10~20年的发展机会……仍然比国外更具投资价值。”业内人士认为。

目前，中国实施国际化“走出去”的基本上都是龙头房企。他们更在意的，不是来自海外市场的利润，而是走出去所带来的国际化机会和未来。但与此同时，他们也必须要直面海外市场的风险。

中国房地产报：在这么多年的国际化进程中，您认为比较难突破的是什么，与在国内运作开发项目相比，国际化的差别在什么地方？

张玉良：海外市场与中国市场必然存有差异，企业不可避免要与当地市场经历一段磨合期。主要在几个方面需要充分磨合与适应：第一，适应国际市场的规则，包括当地的政策、法律、各项业务的运作规范等等。第二，人才团队的国际化。需要企业一方面拓宽全球选人渠道，另一方面在“世界级”目标引导下加强干部培训，培养其国际化视野。第三，不断探索和优化最适应当地经济环境、市场需求，并且符合企业实际的商业模式。

中国房地产报：很多人担心中国房企的国际化会重蹈日本的覆辙，您如何看待，这两者有什么不同？

张玉良：日本海外投资失败案例是当年日本国内经济极度泡沫化、海外资产高位、未充分估量经济效益等因素综合造成的结果，而目前正处于人民币升值和海外资产价格走低的有利时间窗口，机遇难得。同时国内企业普遍抱着积极而审慎的态度投身海外市场，包括绿地始终强调在确保盈利、风险可控的前提下稳健加快海外拓展。

特别在风险防控方面，我们重点从几方面着手：一是准确研判市场。通过详尽严谨的勘察、可行性研究、第三方咨询及尽职调查等，综合政治经济环境，选择平稳健康、成长性好的市场，然后在其中找到适合企业投资策略、能够发挥既有优势的项目。二是确保人员管理可控。核心管理团队基本由集团派驻，确保其有效执行集团战略部署及经营策略。三是全面把握当地法律规范。对所投资项目，进行具体深入的法律环境调查、项目所涉法律问题分析，委托国际化律师事务所进行法律服务和尽职调查，严控法律风险。四是控制汇率风险，平稳投资过程中的汇率波动风险。