网易房产7月31日讯 “冰火两重天”，这个往往被用来形容市场的词，在今天更适合用来形容日益“泾渭分明”的房地产企业，而在中国的房地产企业中，实力央企似乎能更突飞猛进，不少中小民营房企则不得不选择退出。
整理上市房企半年报可见，行业前四大公司前6个月的市场占有率快速扩张至8%，而其中带有央企背景的三大企业完成去年全年成交的比例均超59%，仅恒大完成率低于50%。
即使前有房企再融资放开的传闻，后有利率市场化改革，不少业界大佬和券商都认为，最大最先收益的，或许仍是大股东拥有大量资源注入的国企房企。中小民营企业要存活，就不能拼资源，而必须转型以制度、管理、服务取胜。
上半年主流房企市占率急速扩张 实力央房企更受关注
兴业证券数据显示，至今已公布半年报的55家上市房企中，行业第一集团的前四大公司——万科、保利、中海、恒大，前6个月的累计成交金额的市场占有率达到8%，而在2012这一比例仅为6.9%。
值得指出的是，第一集团房企中，除恒大外，其余三者均有央企背景。
其中，中海已经完成了80%的全年目标，与去年全年相比，则已完成去年全年成交的72%，保利和万科也分别已完成了去年全年销售的63%和59%。
恒大的表现相较显弱，完成了去年全年成交的48%，这一完成率在前20名房企中横向比较，也偏低。
随着房企分化洗牌的加剧，强者恒强的态势无疑更加显著。主流房企的业绩表现更为稳定，且整体优于一般企业。数据显示，上半年重点上市房企平均净利润增长率仍能保持在20%左右。
不过应该指出，其中部分房企因结算时点或基数原因业绩大幅增长，如南国置业、滨江集团，金地集团等则是因为结算时点问题出现负增长。
而在已成定局的业绩以外，房企之间，生存和发展空间上的比较，也强弱分明。在房企再融资放开的传闻中，有业内人士相信合规的房企可以重新走上再融资的道路。
不过，不少券商则提醒，即使再融资实现放开，值得关注，除了少部分长期资金受困、手中具有较好项目资源的房企（中天城投、鲁商置业、福星股份），便只有深振业、深长城、招商地产、中航地产、中粮地产一类央企背景，大股东拥有大量资源等待注入的实力房企。
业界大佬承认“国进民退” 中小民企需转型
实际上，多年前，中国房企“强者恒强”基调的洗牌和分化便已开始，但在中国，这一过程或许还多多少少带着“国进民退”的特色。
某上市房企大佬就向网易房产直言，土地对于房企来说至关重要，然而土地作为一种资源，在资源的较量上，民营企业永远争不过央企。
“中小民营企业要想存活就必须转型，要靠制度取胜，精打细算、提升效率，靠管理、服务挣钱。”
实际上，相似的言论并非也为不少业界大佬认可。
“即使中小民营企业联合起来， 小舢板 也绝对不能成为 航空母舰 。”某大型民营房企高管也告诉网易房产，随着地价的上升，当前很多中小企业已被边缘化，不是破产便是转向低迷的三四线的城市，基本已经出局。相反，在一线城市中，房地产大鳄们却十分活跃，而其中像保利、中海、招商、华侨城、华润，即使是万科，都是央企背景的房企。
而上周，中粮地产就以单价折合近5万/平拿下北京孙河商住地块，地价之高，则再次让人见识了央房企的实力和势力。
其实，不仅眼下民营中小房企的生存空间有限，其未来依旧不容乐观。
富力地产董事长张力就告诉网易房产，目前大开发商对于银行而言，信誉更高，所以更容易贷到款。富力目前能拿到的银行开发贷可以占到70-80%，而这也是很多大企业的普遍情况。但相对而言，中小企业在银行的信誉度不高，从银行得到的贷款也很有限，贷款困难。
“即使有利率市场化改革，变化也不大，因为银行终究喜欢放给信誉度高的大型开发商。”张力直言。
不过，经济学家钟伟也指出，民营房企未来并非就没有光明。
“国企也分两大块，即国际化程度比较高的央企和国际化程度和专业管理能力都较低的地方国企。而后者的未来生存空间非常狭窄，他们的结局同样也是兼并或破产。同样，在民营房企中，也有跟地方政府有着良好关系、对本地市场非常熟悉、服务本地消费者能力良好的企业，它们仍有巨大的生存价值。”钟伟认为。
同时，钟伟也提醒，2003年至今，国企在加杠杆，民营企业在去杠杆，这表明 国进民退 的基本现实。但从长远来看，将来国企还是必须在房地产市场中和民企公平竞争，才能避免淘汰。
本文来源：网易房产
作者：王婷婷
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