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陈小平:小城楼市更健康

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中南控股集团副董事长陈小平
中南控股集团副董事长陈小平接受网易房产专访

网易房产7月25日独家报道 前不久,国家统计局公布数据显示,6月份全国70个大中城市中,房价同比上涨的多达69个。

对此,昨天(7月24日)中南控股集团副董事长陈小平接受网易房产记者专访时表示,用70个大中城市来代表整个中国的房地产市场既不科学,也不全面。因为目前中国房地产市场出现了明显的城市性分化,一、二线城市泡沫严重,而三、四线城市则仍比较健康。

陈小平把主要原因归结于不同城市投资需求量的差别上。在他看来,三、四线城市的投资投机性需求一直要小于一、二线城市。其次,三、四线城市处于房地产市场发展的初级阶段,因为它的发展可能比一、二线城市要慢两三年,由于发展阶段比较低,因此很多城市正处在快速成长期,但并不意味着“小城”楼市有泡沫。

“三四线城市有一个特点,宏观调控再怎么严厉,房价下降也不多,政策再怎么鼓励,房价上涨的也不多,这种市场本身是比较健康的,因为是市场化的因素在起作用。”陈小平一阵见血地指出。

他认为,对于有意图进入非一线城市的企业而言,首先要判断的是由该城市的经济人口和资源禀赋所决定的城市化速度,以及目前的土地资源与城市化的进程这两者之间是否匹配。如果匹配,那么对房地产企业而言就是一个机会,不匹配的就是一个风险。以鄂尔多斯为例,它本身是人口流出型城市,但很多房企都想在这样的城市里把项目做大,那就注定要失败。

此外,关于一些企业针对小城市地产开发前景所抱有的否定态度,陈小平也给出了自己的见解:“目前一、二线城市提供了巨大商机,这是毋庸置疑的,但大城市房地产开发所需具备的各项要求很高,因此有商机并不一定适合每家企业,这是首先需要评估的。不能因大城市有机遇就忽略了小城市的商机。”

“不仅如此,由于受到政策打压,前两年一、二线城市房地产市场衰退严重,在此形势下,一些开发商无奈进入了‘小城’,但之后就发现水土不服,因为它有自己的‘游戏规则’、很多企业无法适应,然后他们又转战回大城市。在他们眼中,三四线城市是有问题的,但这种观念却不能真实反映三四线城市本身的特点。”陈小平表示。

访谈实录

网易房产:感谢陈董参加网易房产的专访。陈董您好!有人认为去年下半年以来一线城市的楼市逆势回暖,在中国经济增速持续放缓的情况下,目前房地产作为经济体中支柱地位难以撼动,您认为房地产政策在这样的情况下会不会持续的进行施压?

陈小平:从去年下半年开始整个房地产市场开始有软暖的迹象,到了去年年底、今年上半年尤其在一二线城市有了一个爆发式的增长。

这里面有几个方面的前提条件,第一个从前年年底、去年上半年严厉的、严格的宏观调控,这个宏观调控使得很多的需求、包括一些刚性需求、一些改善性需求都受到了一个抑制和压制,这个市场本身是存在的,所以去年下半年逐步开始释放,从某种程度上来说它是一个补偿式的增长、回暖,这是第一个方面。

第二个方面因为我们知道去年上半年应该说是市场的淡季,市场整个的反响非常不好,去年上半年都算是低谷。由于去年的基数比较低,就使得今年的增长反映到同比上这个数字就比较夸张,大家可能就会觉得增长是不是不合理,可能有很多其他的因素,但是我觉得如果考虑到它的低技术的情况下,我可以做另外一些解释,这是第二个方面。

第三个方面我还是这么认为的,宏观调控你说它无效,很多方面都发挥作用了,比如说它的一个核心目的投资性需求几出市场,不管他采取的手段合不合理,但是这一点我觉得是比较成功的。

现在在支撑这个市场的基本上都是刚性需求,就是首制(音)、首改以及一些改善性需求,有一些你很难把它界定为是投资还是自用的需求,比如说像异地购房,到海南旅游度假的购房,这就说明什么呢?目前这个市场不管它表现的怎么样,我觉得总体还是比较健康的,包括从我们房地产企业微观的角度,我们现在在辨别购房者、我们在分析市场对象的时候就发现,今天上午专家讲到了房子是越做越小,为什么小呢?因为支撑这个市场的是刚需,所以要做小,所以从这个角度来看,你说的还要挤这个泡沫,已经没有必要了,还挤什么呢?

国务院也好、中央也好反复强调刚需,合理的住宅需求是要保护的,既然需要保护你不能再打压它了,所以从这个方面来看,市场本身已经不存在我们再有很大的打压的条件,这是第一个方面。

第二个方面我觉得现在很多的统计口径、统计数据,可能要把一二线城市和广大的三四线城市要做一些区分,甚至在很多的二线城市之间我们也要做一些区分,我们现在解读数字往往是用70个大中城市来代表整个中国的房地产市场,实际上这是不对的,为什么这么说呢?比如说70个城市69个房地产商,但是真正我们现在进入很多三四线市场没有涨,很平稳,一二线城市涨了和他们有什么关系?确实没有关系,既然没有关系,下一阶段就算要有政策,出这个政策就是这个政策,不要去针对广大的三四线城市,这里面也要做一个区分。

第三个方面确实在三四线城市当中,包括一部分二线城市、省会城市,确实有一部分出现了泡沫是比较严重的,比如说像众所周知的,头一个讲到的是鄂尔多斯,其次就是贵阳的现象,这就说明什么呢?市场在分化,有的市场是健康的,有的市场是不健康的,所以我的想法是什么?还是刚才的观点,下一阶段就算你要调控,一定要结合目前结构化的矛盾来形成调控,所以它反映的已经不是全国普遍性的、趋势性的矛盾,而是说不同的地区、不同的结构所存在的一些不同的问题,针对这些不同的问题我们采取一些针对性的措施,这是我的一个想法。

下半年是不是还要出更严厉的调控政策?我的想法就是说从全国这个角度前面分析了这几点,广大三四线城市和一二线城市的表现是不一样的,以及目前整个市场没有体现出很大的投机成分,你就没有必要出这种全国性的政策,最多北京有问题,那就在北京进行调控,我觉得也是可以理解的,你觉得南京有问题,那么就在南京进行调控,我觉得是可以理解的,所以对下一阶段的政策我是这样去考虑的。

网易房产:您刚才也提到了目前市场在进行分化,尤其是一二线和三四线城市目前所面临的情况是不同的,我们知道中南一直在深耕二三线城市的战略,在您刚才所分析的这种市场情况下,今后中南控股还是否会坚持这样的战略?您是怎么样看待目前二三线市场的情况?

陈小平:首先第一点从二三四线城市出现市场分化的模式是必然的,这和我们城市化的进程、城市化的必然规律也是连接起来的,所谓的城市化、城镇化并不是每一个市、每一个镇都具备进一步做大,成为中心城市、具备人口集聚这个功能的。不是说我们按照区来划分、划分行政架构,你是县级市、你是建制镇、你是地级市,那么地级市就应该继续做大,县级市应该逐步做大,没有这个说法,但是根据当地的经济架构、根据你的交通网络、根据当地的各种各样的资源禀赋,这些经济的要素会来决定你这个地方具不具备做大的条件、具不具备城市化继续扩充扩容的条件。

这就出现了两种可能:第一个这个城市具备这种条件、具备这个可能,人员不断地向这个城市是流入的,我们判断一个城市具不具备进一步做大最简单的一个标准就是看它的人员流入与流出的关系,如果它的人员流入远大于流入,这个城市它是具备内生能力的,所以我反复强调一个概念,城市跟企业一样,它一定要具备内生能力,所谓内生能力是什么呢?在没有外力干预的情况下它自己能够成长。

如果这个城市具备内生能力,你恰如其份地进去了,找到这个城市,那么你伴随着这个城市共同成长,你就能够享受到城市化的红利,你在这个城市做你就能够把它做好。

如果这个城市本身不具备内生能力,不具备进一步迅速扩张的条件,或者说这个城市的扩容受经济禀赋的影响,它的速度是有一定的要求的,而你的政府规划、政府供应土地的速度或者说这一届政府对于城市化冲动超过了这个城市本身能够承受的能力,本身未来五年可能只能增加十万人口,但是未来的五年你规划了五十万人口的区域在这个地方,那么必然会出现很多专家讲到的鬼城的概念、烂尾的现象,这个城市化这些严重的问题也就出现了。

所以对于二三四线城市首先要判断的就是由它的经济人口的资源禀赋所决定的城市化的速度,和它现在土地资源、城市化的进程这两者之间是否匹配,匹配了对房地产企业就是一个机会,不匹配的就是一个风险,比如说鄂尔多斯,它本身是人口流出型的城市,结果你在人口流出型的城市建得那么大,它就一定会失败,这是关于二三四线城市我的一个理解。

对于企业来说,我们现在有很多企业对二三四线城市有很多负面的说法,感觉到不好,我们坚决不进去,这里面是有几个方面的影响:第一个一二线城市在目前来说提供了巨大的商机,这是毋庸置疑的,我们不是说因为二三四线城市有商机,就说一二线城市有巨大的商机,不同的企业应该根据自身的能力、根据自身的战略取向来选择在一二线城市要不要做,有商机并不适合每个人都做,有适合的、有不适合的,可能我们今天能在台上发言的这些企业适合,上不了更多的企业它不适合,上桌赌本越来越高,一二线城市具备的各项要求比较高,这是企业要想清楚的,一二线城市的机会很好,但是适不适合你去做?这是第一个要评估的。

由于前几年一些一二线城市受到的打压是最严重的,所以一二线城市房地产市场的衰退也是最严重的,在这个前提之下加上各项调控政策、限购等等,就把很多的一线品牌开发商逼着他们进入到二三四线城市,他们进入二三四线城市之后就发现了水土不服,二三四线城市很多的游戏规则和一二线城市是一定区别的,因为它有自己的游戏规则、有自己的运作规则,发现水土不服,很多企业做得很难受。比如说一线城市拿一块地,原则上只要不出错一定能赚钱,三四线城市不一定的,那就很难受。

正好回过来一二线城市回暖了,一方面虽然做得很难受,本身是被逼过去的,一方面发现自己的大本营现在形势一片大好,所以他们开始抽身,三四线不做了,三四线有问题,我还是进军一二线城市,我感觉目前这种观念是在这样的两个背景之下出现的,这种观念不能够反映三四线城市本身的特点。

反而来说三四线城市相对一二线城市一直是比较健康的,为什么呢?三四线城市投机性需求、投资性需求一直要小于一二线,有钱谁到三四线去投机啊?温州炒房团首先进上海,不会到三四线城市去,三四线城市房地产市场的培育和发展一直是靠刚性需求、投资性需求逐步来做支撑的,第二个三四线城市处于房地产市场发展的初级阶段,因为它的发展阶段比一二线城市可能慢三年,有很多城市本身也处于增长速度比较快的,本身就应该处于这样一个阶段,就是它的增长速度快一点,不是说有泡沫,只是说发展阶段比较低,还是属于快速成长期,很多已经进入到成熟期了。三四线城市有一个特点,宏观调控再怎么严厉它下去的也不多,你这个市场再怎么鼓励,它上来的也不多,这说明什么?说明这个市场本身是比较健康的,是市场化的因素本身在起作用,如果是非市场化因为在起作用,一定要把它处理掉的,所以它一直是比较健康的。

现在出现一些分化,我前面已经讲到了,是两者之间的关系出现问题,要出现一些分化,这个就是关于三四线城市我的一些理解和认识。

第三个中南现在的市场布局、市场结构在做一些调整,我们叫巩固三线,拓展一二线,就是三线城市我们还是作为大本营,因为我们叫做新型城市的综合运行商,造城找中南,在新型城市当中造城,最适合的是三线城市,天时地利人和比较集中、比较适合,但同时我们也要加快进入一线、二线的城市,一线、二线的城市本身有很多的机会,有很多的商机,我们也是希望最终形成一二三四梯度的布局,我们认为第一个就是我能够有比较好的发展机会,抓住各种发展机会,第二个我也能够规避相应的风险,一二线出问题,我有三四线做支撑,这是我们未来的一个方向。

我们不太赞成一说三四线不好就只做一二线,说到三四线不好就只做三四线,我觉得还是要根据每一个城市本身的健康幅度、本身的发展空间,根据企业自身的能力两者结合对每一个市场进行评估。

网易房产:可以说您说的非常坦率,目前有一个情况就是有传言称市场的融资渠道即将放开,上周央行的金融机构的贷款利率已经市场化了,那您觉得像这样一种在金融信贷方面进行放开的情况对于中南今后进入一二线市场会不会成为阻力?

陈小平:有几个方面:第一个就是利率放开,利率放开对房地产市场的影响不会很大。我们现在基准利率应该是7%,打七折是4.9%,我们现在一年期的存款利息都在4%,我们现在的理财产品5%6%7%的很多,如果它是按7分,给他存贷看他怎么处理,我觉得这只不过是央行在释放一个信号,我们金融的改革、金融的宽松,实质性地说尤其对房地产行业来说有多大的实质性的推动作用,目前没有体现出来,因为现在房地产不是承担不起利息,是贷不到款,所以说银行贷款有指标控制,信托的成本一定比银行高,所以从这些方面来看,目前我还是持比较保守的态度,就是目前的金融改革对房地产行业短期内有比较大的影响绝对不会,但是中长期按照李克强总理讲到的金融改革的一些市场,在市场化去推进,朝这个方向做下去,金融业必然和房地产行业两者的结合会越来越紧密,它对房地产的影响会越来越重大,因为房地产本身是一个类金融产品。

美国本身就把房地产和金融划分成一个行业,如果说金融能够放开、能够市场化,和房地产有更紧密的衔接,从中长期来看会是比较重大的利好,但是中短期从目前来看没有什么影响。

网易房产:您是怎么看待房产税的?本月12日国家税务总局发出通知,说正在研究房产税扩大的情况,您认为房产税它是否备目前市场给予给它的期望? 

陈小平:房产税征收的目标到底是什么?我对这个问题考虑的比较少,所以我自己也有很多的困惑,我们是在房价高涨的时候说要推出房产税,通过房产税来降低我们住房的价格,但是现在房价高涨,已经基本上得到遏制,二三四线城市已经得到遏制,没有房价高涨的现象,那么这个房产税推出的基础在哪里?所以这是我的一个不太清楚的困惑。

第二个刚才很多专家也讲到这个问题,房产税推出我的理解是除了增加居民的税收负担之外,我没能看出它能真正发挥哪些作用。

第三个房地产税开不开征不取决于企业的态度、不取决于消费者的态度,取决于政府机关的态度,当政府机关缺钱、地方政府也没钱、中央政府也没钱的时候,房产税征收的目的有可能就变味了,所以总结一句话,房产税对房地产行业本身能有多大的影响我倒没想太明白,但是对于国家收入产生影响这是很明白的。

但是还有一个问题,房产税如果大面积征收,怎么收?这个基础性问题,为什么这么多年不开征,我相信也是由于这些基础性问题很难做,所以我个人的理解短期内大规模推广可能性不大,技术上的难度还是比较大的。

网易房产:非常感谢陈董接受我们的采访。

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