嘉凯城集团党委副书记杨益华接受网易房产专访
网易房产7月25日独家报道 “新型城镇化”是今年我国改革进程中的一大关键词，同时也成了当下房地产市场上的热点。
昨天（7月24日），嘉凯城集团党委副书记杨益华在接受网易房产记者专访时表示，“新型城镇化”对房地产企业而言无疑是个契机。今年，嘉凯城会进行战略微调，更多地把精力放在城镇商业的投资开发上，这将更为契合政府对于城镇化建设的需求。
“关于‘新型城镇化’，中央在有关文件中尚未明确表述，但根据我们对政策的研究和理解，它意味着今后政府会加大对小城镇和卫星城的开发力度。” 杨益华认为，无论是小城镇还是卫星城，都具备了一定的人口集聚的力量，具备了一定的产业基础，它有一定的人作为支撑，所以它的商业发展是有保障的。
“真正要做好一个城镇开发，是一个非常复杂的工作，我们并不是把城镇化商品房开发作为主业，战略调整只是注重了城镇商业的投资开发，但城镇商业是不能够单独存在的，需要依托于居民、依托于住宅、依托于相关的配套设施，因此，在城镇化建设中所要面对的一系列问题如污染处理、交通改善、老城改造、新城规划等我们也都会面临，只不过并不是我们亲自去处理，更多的是对资源进行整合。”
杨益华坦言，现在很多地方都出现一个现象，那就是商业过剩，导致这一现象的主要原因就在于无序开发。如杭州下沙有一个镇，光是这个小镇里就有许多商业街，事实上，根据商业地产的一般规律，1至2个商业街便能满足该镇的商业需求。
“因此除了商业的条件、产业的条件、人口的条件都具备之外，我们还希望能够参与到前期的整体规划中，让它的商业得到有序发展，不要使得新开发的商业资产又产生一个混乱的资源浪费。”他说，“把必须的商业资源尽可能集中到最重要的地方，然后使它发挥更多的价值，这是做城镇商业的核心。”
当被记者问起嘉凯城是否会尝试进军一线城市核心区商业时，杨益华表示，目前做这类项目的企业已经很多，而且已经在前期取得了丰富的成功经验。但在近几年中面临了一些问题，最具代表性的就是投资开发项目规模过大导致企业管理能力和现金流跟不上。根据嘉凯城目前的基础，不会这个战场中与同类企业正面交锋，但如果在整体的开发过程中，恰好遇到这样的机会，那企业也不会回避。
访谈实录
网易房产：今年，嘉凯城将进行战略调整，把更多精力用于城镇商业的投资开发上，如何定义城镇商业?嘉凯城对这一调整是如何考虑的？
杨益华：城镇商业不可能在市中心，不允许你大面积的来进行开发，所以根据目前我们的情况，我们认为要实现我们的战略总的目标，能够结合整个国家城镇化的发展，在这个过程当中实现我们的理想会比较好，所以从这样的战略出发，去年我们对有一些城市中心体量不是很大，甚至已经有一定的空间了，像这样的房产作为出售，今后要向一些价值的洼地、区位比较大、魅力比较大、将来潜力比较大的一些地方我们要作总体的投资，作为我们发展的方向，这是第一个问题。
第二个问题我们对城市化是怎么考虑的，我们讲的城镇化当然它的大前提是有一个城镇化的过程，城镇化的过程今天很多专家也都讲了，城镇化的理解从一般的理解来讲，好像现在政府所倡导的是撒胡椒面似的，是遍布开花式的，根据我们的研究我们认为从国务院的“十二五”规划以及各种政策来看，我们认为中央虽然现在文件里面可能不是太明确，我们认为城镇化可能也是有一个阶段的，从目前这个阶段来讲我们更加能够理解的中央的政策是对于大中城市的城市群做比较，来开发这些小城镇，相当于是卫星城，这些城市具备了一定的人口集聚的力量，具备了一定的产业基础，它有一定的人作为支撑，所以它的商业才有一定的保障，这是一个方面。
第二个方面我们也是结合目前如果没有整体的规划去做一些商业地产，现在在事实上已经有很多地方出现了商业过剩。
像我们总部在杭州，杭州下沙有一个镇，光是一个镇里面所有的商业街就有多处商业街，很显然根据我们一般的规律，比如说多少人口能够支撑两万平方这样的商业街、一个体验式的，比如说餐饮、购物这种体验式的消费，一般像这样的地方如果有1—2个街是能够满足这个要求的，在现在的开发过程中是一个无序的开发，所以我们认为如果是这样的开发方法的话，将来资源会进行浪费，我们如果要参与开发的话，当然我们在原有的开发好的区域里面，我们会挑一些条件比较成熟的，区位比较好的，来引入我们战略的一些合作伙伴，使有一些街区整体的保障、整体的进行开发，来提升它的价值。
但是如果作为新兴的城镇的建设，除了商业的条件、产业的条件、人口的条件都具备了，在这样的情况下我们希望能够参与到前期的整体规划里面，让它的商业的发展有序的发展，不要使得新开发的商业的资产又产生一个混乱的浪费的资源。
你把必须的商业的资源能够集中到最核心的地方，然后使这个资源能够发挥更多的价值，这是我们嘉凯城所做的真正的体验式城镇化商业的一个主要的方向。
网易房产：根据您刚才所说的，您刚才讲目前城镇化商业是在一个价值洼地，通过开发它的价值可以把它作为增值的点来做，您觉得目前的商业土地市场比较火的还是核心居住商业，最近拍出很多地王，您是怎么看待这个问题的？目前核心区的商业是不是已经饱和了？或者说嘉凯城今后会不会进入核心区？
杨益华：嘉凯城做出这个体验式城镇化商业的前提就是对中国目前房地产开发企业里面商业地产的经营方式做了一个全面的分析和了解，您刚才讲的在城市中心或者是在人口居住比较密集的地区开辟一些大型的商业物业，那么在中国已经有很多的房地产企业做了很多年，应该说他们在前期有很多取得了非常成功的经验，当然在最近几年里面可能也是发生了一些问题，譬如规模比较大、管理的力量能不能跟上，另外就是规模做大了以后，它的资金能不能跟它的现金流进行平衡？可能最近有一些企业有一些项目也出现了现金流的危机，我们认为根据嘉凯城原有的基础，我们不跟这些行业在这个战场里面进行正面的交锋，当然在今后我们也不排除，如果说我们在整体开发的过程当中恰恰有了这样的项目，那我们也不回避，但是这个肯定不是我们的战略里面特别想要的东西，我们想要的东西就是现在在中心城市以外的卫星城或者在中心城市群的周边已经有一定人口集聚的地方，我们也不是做大型的shopping mall，我们做体验式的一些消费街，有的即使是里面跟shopping mall差不多，但是我们经营的模式里面的内容也跟那个地方的体验完全是不一样的，因为现在的城市也好、像一些城镇也好，一些卫星城也好，你能够容纳的shopping mall路径现在有很多基本上都已经完了，想到这个地方消费的人在更小的地方再来找这样的shopping mall，可能不是一个出路，所以我们要跟它有一些交叉，有一些差异性的竞争。
网易房产：您刚才提到了城镇化，新型城镇化的建设当中有一点让我很感兴趣，目前是很热的一个点，就是做智慧城镇，包括其他一些企业也参与到了智慧城镇的建设当中，嘉凯城今后有没有这方面的考虑？
杨益华：我下午在演讲的过程当中也说了，真正要做好一个城镇开发，这是一个非常复杂的工作，我们不是致力于把城镇化商品房的开发作为我们的主业，这是我特别要澄清的，我在这个里面所讲的我们所说的战略的调整只是注重了体验式的城镇商业，城镇商业是不能够单独的存在，你没有居民、没有住宅、没有相关的配套设施，你这个地方去做一个孤零零的体验式的商业，这是做不来的，它肯定要依附于一个城镇、包括房地产也好、包括其他的文化设施也好，在这些开发过程当中才有我的这样一块位置。
所以我们这个体验式的城镇商业的概念肯定是要体现整个城镇开发的过程当中，城镇开发是很大的概念，它所要涉及到的就是跟现在城市里面的建设和提升所牵扯到的，这里面的课题统统都有，可能里面的程度不太一样，比如说污染问题如何处理、交通问题如何处理，老城区可能很难去改造，新城区可以很好地去规划。所以说我们关注这八大模块，但是这八大模块不是说全国都是我们自己去从事，我们会整合这八大模块的这些资源，使得我们的体验式城镇、商业所依附的城镇能够生活的更好、生活的状态能够更好。
所以你讲的智能化城镇肯定是在整个城镇发展过程当中所必须要考虑的问题，也是我们在构建城镇商业的过程当中要考虑的因素之一。
网易房产：我注意到嘉凯城可能会在房地产金融业上做扩张，从目前房地产金融的角度上来讲，有很多基金一开始就是在做项目，现在又慢慢地开始参与到土地竞拍过程中，目前嘉凯城这样一种基金业务它的投资标的是什么？会不会也参加到土地市场？
杨益华：房地产金融的介入，从战略的角度上来讲是比我们城镇化商业要先确定下来的一个发展方向，这个方向我们没有去进行改变，做房地产金融我们是有几点考虑：第一点传统的房地产它的本质就是金融，只不过人家没有这样去叫它、没有这样去认识它。另外它既然本质就是金融，我们要还原它的本质。
第二个房地产的盈利模式现在已经到了传统的模式，已经不能再继续这样的地步，构建一个盈利模式有很多要素要考虑，最大要考虑的因素就是风险和收益之间的平衡，我们一般都讲风险越高，我的收益也越高，高风险的行业必须要配以高收益，你这个行业才能够持续地去发展。
我们传统的房地产行业大家都认为是高风险、高回报的行业，但是因为2000年以前中国的整个发展过程当中一个特殊的时期，所以它的风险没有显示出来，这样的话在客观上房地产行业在那个时期变成了一个低风险和高回报的行业，所以引来了很多资本投资到这个行业里面。
到了最近几年这个行业基本的态势已经发生了本质的变化，现在你投一个项目，五年以前可能面粉比面包贵，这是很正常的，现在如果要投一个项目再是这样的情况，能不能保证三五年以后你还能够按照原来的预期来办？已经是很难了，所以它的利润空间已经非常小了，或者说波动的风险已经很大了。
利润很小了，它的风险在不断的加大，各种政策的因素、调控的因素你都没有办法去进行预计，所以原来所谓低风险、高回报基本的条件完全没有了，现在变成了高风险、低回报的行业，整个房地产开发的环境发生了这样一个变化，你的盈利模式就一定要去进行改变，从传统房地产开发的模式转变到房地产金融我们主导的思想就是有这个盈利模式的变化所引起的改变，因为从传统模式下它的高风险没有利润，所以它要强调的要点是如何来获取剩余的利益，其他的都是债券，我给你还本付息，还掉了以后，多出剩余的利润统统都是开发商的。
在风险凸显的时候，利润很低的时候，我们所要考虑的是风险如何的规避，不是说后面还有多少剩余的利益，是前面的风险如何来进行规避，房地产金融的业务里面更多的考虑是如何来规避风险，所以我们房地产金融发展的目标来，它不是我自己本身项目的融资工具，如果是一个融资工具的话，它的风险会更加放大、它的收益会更加降低，这是对传统的行业一种强心针，可能对身体有所伤害。我们希望房地产金融在前面积累一些经验，可能我们自己的一些项目也要投，处于目前的阶段整个资金链的情况也不是太好，可能要有这么一个阶段来培养，但是从总体的发展方向来讲，它一定不是主要投我自己的项目，是投对外的项目，这个在投的过程当中各个阶段都行，拿地也行，中间拿下来再去投也行，股权也行，债券也行。总之，在目前的情况下，传统的房地产类型很难去改变它的盈利模式，需要通过房地产金融这样的行业来整体使我们不同的模式的比重进行改变，从而总体控制价格这种状态的出现。网易房产：现在有一个传言说房地产企业上市融资这样一个管制将要放开，上周央行也全面放开了金融贷款利率这样一个情况，您觉得在这样的基础情况下，对基金业务来讲是一种机遇还是一种冲击？
杨益华：从房地产整体的发展趋势来讲，刚才我讲了大的趋势它不会变，可能在过程当中对于直接融资也好、银行贷款的条件也好，有的时候会紧，有的时候会松。但是我认为在中国房地产发展的过程当中，整体政策的大取向就是传统模式的生意已经完结了，今后更多要考虑风险如果控制、风险和收益如何来进行平衡，所以从这个角度来讲，从房地产金融的角度去考虑控制风险，这个大的方向不会进行变化。
当然比如说从几个月或者半年这个角度来讲，可能它相互之间因为直接融资、间接融资都会好了，基金相对来说比例会下降，也不一定比例下降，因为其他融资多了以后，比如说发基金、发信托，它可能回报也会降低，从这个角度来讲，这个行业会有一个相互的影响，但是这不是说我这里有了那个地方就没有了，这个没有了那里就有了，它不是这样的相互之间的关系。
网易房产：您作为上市企业的领军人物，您是怎么看待目前房企赴港上市潮的这样一种情况，您认为这对房企来讲是不是一种很大的优势？这种优势是不是仅仅停留在融资的层面？
杨益华：房地产的融资，特别是到香港或者其他境外去上市，在我看来从房地产行业本身来讲是一个非常无奈的选择，要知道虽然现在香港离大陆很近，但是毕竟资本市场的传统以及两边的环境都不太一样，所以从方便性的角度来讲，中国目前银行的存款有这么多，剩余的资金有这么多，不应该让这些房地产的企业再到境外进行上市，个别的可以，但是不能形成一个潮。
说到更大一点，房地产在这几年里面有了很大的发展，一个好的体制，金融体制也好、社会体制也好，应该是要让本国的老百姓分享你的成果，除了房地产开发商也好、上市公司房地产的股东也都好了，业主也好了，这个体制才是很好的体制。
如果房地产行业在发展的过程当中把更多的好处是本国的老百姓不能享受，要让境外的人去享受，从体制的设计来讲无论如何都是存在问题的，所以我也希望中国的资本市场这些领导能够考虑这样一些事情，让我们中国改革开放的成果也好、房地产发展的成果也好，先让自己的老百姓能够享受。
网易房产：您刚才提到了房地产发展的黄金十年的情况，在2010年的调控到来之后，有一个热潮说是商业地产可能会迅速崛起，但是过了一段时间之后，事实证明商业地产又回到了原有的情况，您认为目前的商业地产到底是处于什么样的局面？它今后的发展又是什么样的？
杨益华：我想讲两个方面：第一个我刚才讲到房地产黄金期过去了，是针对我们传统的开发模式来讲的，中国的房地产行业我相信是今后二十年没问题的，像美国现在的房地产都还是很红火，说中国到现在为止就没了我不相信。但是从传统的开发模式来讲，它的风险是可以不考虑的，是高利润的，对应这样的模式已经是过去了。
今后更多的是如何使我们要有新的模式来对应我们新的发展，比如说像欧美的国家房地产的主力军是基金，比如说像养老基金它的回报都是非常低的，它所对应的物业的回报就不一定说每年要15%的回报，所以这是一个模式。
第二个我要强调的就是整个房地产的持有跟房地产的销售是两回事，所以以后更多的可能持有的部分会更加多，它所对应的金融的环境也是不一样的。
网易房产：感谢杨书记接受我们的采访。
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本文来源：网易房产
作者：关贇斐
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