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秦虹:高房价“病根”不在楼市

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房地产政策、房价、秦虹
住建部政策研究中心主任秦虹接受网易房产采访

网易房产7月24日报道 今日,住建部政策研究中心主任秦虹在接受网易房产记者采访时指出,房价高并不仅仅是房地产市场本身的问题,“而是其他相关领域及制度上不够完善的地方,反应到了房地产上,通过房地产和房价的问题表现出来了。”而这些正是房地产政策制定时的难点所在。

秦虹认为,有很多外部因素不是房地产调控政策所能够解决的,需要依靠下一步的深化改革,如相关领域的、制度层面的、社会层面的改革。

在秦虹看来,房价上涨只有一个原因,就是供求关系的不平衡。而这种情况主要集中于各一线城市,这也就导致了今年上半年一线城市成为房价上涨的领头羊。

“以全国限购政策最严格的北京为例,五年纳税才有资格买房,具有北京市户口的单身也只能买一套,但它房价为何现在还在涨?”她分析道,“这一现象是由很多外部因素所造成的,如北京这样的一线城市的公共服务、就业机会很多,但公共服务资源却是不均衡且稀缺的,当很多新增人口来分享既有的公共服务时,政府就面临两个选择。一是排斥新增人口享受这些公共服务,但新增人口接近60万,因此这部分需求无法忽略。二是把现在既有的公共服务覆盖到新增人口中,也就降低了原有的人均水平。”

秦虹说,在此形势下,唯一的途径是要继续增加公共服务的供给,不仅要在大城市增加,还要在其他的城市增加,吸引人到那些地方去享受更好的公共服务。所以这就涉及到改革。政府提供公共服务的能力是有限的,因此要为公共服务提供机制,放开这个市场,让更多社会的资金、民间的力量来提供公共服务,这样来满足政府在短期内大幅度提高公共服务水准的需求,解决供需矛盾。

至于对目前的房地产调控政策,秦虹给出的评价是:“尽管从房价角度来讲,还未达大众预期,但是它在抑制投资和投机性需求方面还是卓有成效,值得肯定的。”

世联地产相关调查表明,在去年该公司57万个客户中,投资需求仅占14%,而这一比例在2010年时为46%,而追溯到2007年时,则高达57%。

访谈实录

记者:秦虹老师,今年上半年刚刚商会这边也发布了一个报告,就是房价的涨幅还是挺大的,您觉得是不是过去行政调控导致了一个后遗症或者不太好的情况的演变呢?

秦虹:上半年70个大中城市房价同比有所上涨,我觉得是两个原因:第一个原因是去年上半年房价基数比较低,因为去年是什么情况呢?去年上半年的时候开发企业资金链相对比较紧张,然后打折促销比较多,现在同比去年有一个翘尾因素,去年房价是年末的时候涨起来的,连续涨,所以它就有一个差距。

70个大中城市的房价上涨不代表全国,现在全国是657个设市城市,19000多个镇,咱们说的城镇就包括657个设市城市,19000多个镇,就代表了所有的城镇,70个大中城市上涨第一个原因是基数问题,下半年我认为涨幅会缩小,因为上半年房价已经涨起来了,同比就不会有那么明显的增加。

第二个原因就和当前中国房地产的结构有很大的关系,我们研究国际上城镇化发展的规律,它有两个规律:第一个规律是城市化率超过30%以后进入快速增长期,快速增长到70%以后就放缓了,这个规律大家都清楚,城市化率是30%的时候是农业社会,城市人口少,农村人口多,进入到30%以后就加快增长了,城市人口加快增加,增长速度到了70%的人口是城市人口的时候,增长速度又放缓了,是这个规律。

第二个规律就是城镇化率在50%以下的时候,这个时候国家的、地区的人口流动以农民进城为主,到了城镇化率超过50%以后,这个城市和地区的人口流动以中小城市向大城市移动为主,当城镇化率超过70%以后,这个时候逆城市化开始出现,就是大量的城市人口开始向周边地区、城郊地区、农村地区移动,它也是有这样一个规律的。

目前我们一直观察到或者这几年一直坚持的一个看法就是我们一方面看到城镇化、农民进城,但是农民进城对我们所关注的这70个大中城市房价的上涨、房地产的贡献是不大的,它可能对我说的19000多个镇房价影响是大的,他可能就近买房子,因为这70个大中城市来说房价还是比较高。

对这70个大中城市房价上涨或者房地产市场活跃有贡献的主要是中小城市的人口向大城市移动,我们看到的情况是北京连续十几年,每年新增常住人口接近60万,有的年份还要多,现在每年新增的就业人口是44万。

人口向大城市集中导致了房地产市场发展的格局是一种不平衡的格局,小城市人口在往外流,大城市人口在集中,相对于这种需求比较旺盛的供给来比,我们看到的是由于大城市土地价格更高、土地资源更有限,所以它的供应不充分,中小城市的土地资源是非常丰富的,但是人的需求相对没有那么大,所以比较起来就看到了这一轮的房价上涨还是以大城市为主,一线城市是领头的。

6月份北京房价涨得最高,这是两个原因,有它自身的原因,也有一些外部因素的影响。

记者:从外部这一块来看,比如大中城市这一块主要是受调控影响,调控也是越来越严格,包括我们的行政调控是在抑制需求的这条路上越走越远,您现在怎么评价调控政策?

秦虹:我认为调控政策在抑制投资炒房的需求方面还是卓有成效的,我们从2003年开始调房地产,所谓的十年九调控,调了这么多年我认为在国八条出台之前的那几年,实际上没有真正地对投资和投机性需求有过真正的抑制,抑制的政策并不是很明显,但是2011年国八条以来对投机和投资性需求的政策意志还是非常明确的,主要是49个城市限购,然后是限贷,全国范围内第三套房不贷款,限购和限贷使得一些投资性需求第一是没有资格了;第二个全款买房去杠杆了,去了杠杆它赚钱的可能性就下降了,所以现在我们也看到房价的上涨,但是现在的房价上涨和两年之前国八条出台之前的房价上涨有本质的不同,本质的不同就在于需求的主体发生了变化,现在的需求主体是自助型需求为主,包括首次置业的刚性需求,也包括改善性需求,而过去推动房价上涨有相当大的一部分是投资性需求。

给大家说一个数字,咱们的深圳有一个世联地产我不知道你们清楚吗?去年在全国一共卖了57万套住房,代理了57万个客户,对它的这57万个客户购房的理由进行分析的话,纯粹买房子是用于投资的占14%,同一个口径在国八条出台之前的2010年达到46%,在2007年是51%

也就是说我们现在也看到需求还是比较旺,房价也在涨,但是这一轮主要是刚性需求为主,自助性需求为主,而不是投资和炒作的。它的这个数据和我们开发企业对市场的了解是基本吻合的,开发企业现在什么房子卖得好?刚需方卖得最好、首次置业的房子卖得最好,高品质的改善性住房卖得也不错。

调控政策尽管从房价这个角度来讲可能还没有达到大众的期望,但是它在抑制投资和投机性需求方面我认为还是卓有成效的,这一点是值得肯定的。

记者:但是我们现在的行政调控越来越严格,包括现在限价也都非常厉害,针对房价上涨这一块,我不知道您对这一块政策怎么看?它能不能真正起到对房价的抑制?

秦虹:我不知道你说限价越来越严格指的是什么。 

记者:就是说北京的开发商想报一个价格的话,需要副市长签字。 

秦虹:只有北京是这样,我没有看到其他城市是有这种情况。 

记者:广州也限,在越秀那边价格每一个盘都要报给上面,超过多少就不行了。 

秦虹:那就是一线城市是这样,其他城市呢?全国一共有657个设市城市,19000多个镇,一线城市不能代表全国,所以我觉得像北京、广州只表明了一个态度,就是政府不希望房价出现上涨的格局,这种做法实际上是不是能真正抑制住房价的上涨我觉得是有待考察的、有待观察的,因为当你这样限制一些高价格,房价的上涨本身是不是具有客观性?如果它有客观性我们强制压制它的话,那么就延迟了入市的楼盘,所以看北京上半年的数据就是这种很典型的,成交量少,价格涨了,成交量少不是需求量少,是因为供给量少,因为你的这种措施延缓了供应,价格涨了只有一个原因就是供求的关系不平衡,没有别的原因,因为现在北京已经是全国最严厉的限购政策了,五年纳税才有资格买房,具有北京市户口的单身也只能买一套,这已经是全国最严格的了,它现在还在涨,说明什么?我认为还是需求量比较大,就是我们可能供应也不少,但是和需求相比你的供应还是少了。需求量这么大为什么?这不是房地产本身产生的,就是因为它的需求是房地产自身产生的,还是刚才我说的,有很多外部因素所造成的,首先北京的公共服务就业机会是很多的,其次你的公共服务资源是不均衡的或者是稀缺的,当这么多新增人口来分享既有的公共服务的时候,你有两个选择:第一个选择是排斥新增人口享受这些公共服务,保持原居民的公共服务水平不降低,但是现在的情况来看显然这是不可能做到的,这是事实,新增接近60万人,你不能不考虑他们的需求。

把我们现在既有的公共服务覆盖到新增人口这部分人群,它唯一的一个结果就是降低了原有的公共服务的人均水平,因为我们既有的资源就是这么多,如果想保持原有的公共服务水平不降低就不能覆盖新增人口,如果把新增人口覆盖进来,人均水平就会降低。

那么在这样一个情况下,唯一的一个途径就是还要继续增加公共服务的供给,一个是在大城市增加,因为大城市有需求,另外还要在其他的城市增加,吸引人到那些地方去享受更好的公共服务。

所以这就涉及到改革,为什么房地产的问题需要外围的改革来解决呢?可能政府在提供公共服务的时候,说我们提供更多的公共服务,政府的能力也是有限的,短时间内也不能完成,这个时候怎么办呢?当然我们要改革我们公共服务的提供机制,放开这个市场,让更多社会的资金、民间的力量来提供公共服务,这样来满足政府短期内大幅度提高公共服务水准、覆盖面这样一个矛盾。

房地产是一个表现,我们看房价的上涨、供求的矛盾很大,它实际上是房地产市场表现出来的,它背后的原因是非常复杂的,不仅仅是房地产自身的供求,实际上房地产供求里面的求、需这个部分还有很多外围的因素所导致这个需求的不平衡。

记者:可不可以这样下一个结论?就是说我们的行政调控到现在为止对抑制房价上涨几乎是没有用的? 

秦虹:我的结论是有很多外部因素不是房地产调控政策所能够解决的,需要下一步的深化改革才能结果,相关领域的、制度层面的、社会层面的改革才能解决,而不是靠房地产的调控政策能够解决。

你们老关注调控政策怎么老不关注房价呢?调控政策怎么老是没有用呢?调控政策怎么弱化了呢?你老是问这个问题,但是我刚才讲了,就是人口的这种不均衡流动,这种公共服务资源配备的不均衡、这种土地财政的体制,这种货币的保值和投资的这些问题,这哪是调控政策所能够解决的?必须要涉及到相关社会经济层面的相关改变才能解决,那些制度解决好了,房地产的压力自然就轻了,这是两个问题,房地产调控只能解决本身的问题,还有很多问题不是调控政策能够解决的,但是它对房地产的价格影响特别大。 

记者:您的意思也就是说要从社会各个机制、经济机制体制上面,从各个角度去解决房地产需求上的问题? 

秦虹:其实解决需求问题只是一个表现,过去很多制度上的一些不合理或者说我们认为它不够完善的地方,它的问题反映到房地产上了,通过房地产、房价的问题表现出来了,所以你表面上看的是房价,实际上根子在那里。 

记者:您觉得在目前这个时间结点上,进行房产税推广是不是一个明智的选择?因为国家税务总局也发出通知,说正在研究个人房产税扩大的试点,说先征增量,然后再征存量,您是否同意这样的做法? 

秦虹:国家税务总局都已经说了,我无话可说,因为它是政府部门,它是主管部门,它都说了我还说什么?我不知道。 

记者:刚才任总和徐教授也都说了,今年钱荒其实是一种不存在的情况,您对此有什么看法? 

秦虹:现在我们看到的应该说总体上来看社会的流动性还是比较充足的。 

记者:目前房企传出融资渠道开放这样一种传闻,包括前几天央行也是下调了金融机构的概念,您认为这是不是对房企融资开放的信号? 

秦虹:我没有看到对房地产企业融资开放的信号,我没解读出这个含义。 

记者:目前因为很多企业都是在谋求去香港上市,您觉得企业去香港上市对企业来讲是不是有哪些好处之是不是仅仅停留在融资层面? 

秦虹:海外融资、境外融资确实是近来大小房地产企业的一些选择,比如大型企业境外融资主要是谋求它的成本比较低,对它来说利用全球的资金宽裕、成本低的优势来解决自身的发展和扩张问题,中小企业也在境外IPO上市,也是在解决它谋求发展过程中资金的困扰,因为在国外我们还没有对房地产企业的上市、资本市场再融资进行放开,所以它是寻求新的融资的一些渠道,我想这些都是企业在谋求发展过程中寻求直接扩大融资渠道实际的举措,这是企业根据市场自行选择的。 

记者:但是现在我去跟一些开发商聊,他们都还是觉得不太看得懂政策,比如说未来的走势,比如说政策的制定,就像任总刚刚就说我们前十年的政策是错误的,或者说我们政策的连贯性和未来对房地产这一块的趋势,怎么样让这个行业里的人能更看得懂它的趋势发展,是应该再放松一点还是说应该怎么样对这个行业更好? 

秦虹:我认为政策应该体现以下几个方面是合乎规律的:第一是保障最需要保障的人,这是需要政府做的,是政府的职责。你要支持应该得到支持的人,现在什么样的人最需要在住房政策上得到支持呢?我认为还是那些首次置业的年轻人、我们所说的刚性需求,因为他们收入不稳定、他们最需要房子,因为他们要有一个安定的住所,要稳定下来,限制投机炒房的,我认为无论是行政手段还是经济手段,只要对投机炒房限制都是应该的。

另外满足需求大的地方的供给,尊重市场的规律,我们的政策能够这样对上号的话,我认为我们的政策是非常清晰的。

过去大家认为调控政策看不懂、看不明白,我觉得是因为过去的房地产调控政策更多的是和国民经济的发展过热还是保增长等等联系在一起,所以从房地产自身看调控政策你就很难看得懂,你必须要跳出房地产来看,因为我们2003年到2007年这一轮的房地产调控基本上都是为了实现国家防止经济从偏热走向过热这样一个大的背景来进行调控,所以抑投机、抑贷款,就是抑制房地产开发投资、抑制给房地产开发企业的贷款、抑制给土地的供应,抑制了供应,需求增加,就导致了房价的上涨。

那一轮为了抑制房价上涨采取的办法就是(002003)政策,调结构,没有通过增加供给,而是通过调结构来控制房价,为什么?还是要满足国家大的固定资产投资不能过热这样一个大的要求。2008年底到2009年这一轮就是为了保增长,所以发挥房地产投资和消费双向拉动的作用,又刺激了房地产的发展,代价就是房价又涨起来了。

我认为从2010年国十条开始,特别是国八条,因为国十条是个原则性的要求,国八条在全国范围内实施的更加明确,这一轮我觉得政府的调控政策、方向还是比较清晰的,一方面加大保障,保基本,同时支持合理的住房需求,抑制投机炒房需求,这样的一个政策方向我认为可能会长期坚持下去,这个方向就比较清楚了,就是保障什么、支持什么、限制什么。 

记者:秦老师,新一届政府到现在为止还没有表露出他们的调控思路,我不知道您对这个怎么看?因为这一届政府跟上一届政府风格太不一样了。

秦虹:他没有表述,我怎么知道,今天大会上我表达了这样的意思,从我的角度来讲,我觉得政府没有匆匆忙忙就短期的市场变化来出台一些政策,从另一个层面可能更加表明了我们新一届政府谋划长远、考虑全局的政策思维,我觉得这也是有意义的,可以引导未来的预期,促进房地产的健康发展是有意义的。 

记者:您觉得新一届政府如果出手的话,他们可能会在哪些长效机制上做文章? 

秦虹:我不知道,他没说我怎么知道?我也不是他肚子里的蛔虫。 

记者:秦老师,我不知道您对现在北京个性的20%个税怎么看?因为这个税从目前看的话基本上把北京二手房的供应量确实是大大减少了。 

秦虹:也不见得,4月份下降了,我看5月份又上来了。 

记者:但是整体上它对加大供应这一块还是没有起到特别好的效果,您对这个政策怎么看? 

秦虹:我对这个政策没有看法。 

记者:您对新型城镇化建设怎么看?你认为新型城镇化建设对目前的房地产企业来讲是不是一个契机?或者说对目前的房地产市场的健康发展来讲是不是一个比较好的切入点? 

秦虹:这还是两回事,新型城镇化按照李克强总理的说法,它的核心是人的城镇化,没有提房地产,房地产的发展一定是城市经济运行的一个基础性产业,无论是城市人的居住需求需要住房来满足,而城市人从事的工作无论它是第二产业工作需要厂房,从事第三产业的工作需要办公室、需要办公室、也需要房地产来进行提供,所以我认为房地产是整个城市运行的基础性产业,只要产业有发展,它必然要带动支撑产业发展的基础性产业的发展,是有这样一种需求。

未来的房地产只有房地产市场发展与产业发展相吻合,那么这样的房地产业发展才是健康的、比较坚实的房地产市场的发展,脱离了产业的发展而单独发展房地产市场的市场就是风险比较大的。 

记者:秦老师,1998年房改到现在已经有十五年了,根据您对这个行业的观察,您觉得房改以来取得最大的成就是什么?最大的不同在哪里? 

秦虹:房改巨大的成就就是激发了市场的活力,有效地增加了总量的供应,这是它的最大的成就。现在房地产一年开发的投资量是房改那个时候的十倍,现在城镇人均住房面积是32.9平方米,住房制度改革的时候人均住房面积是18平方米,在这期间不光是原来18平方米的人现在增长到32.9平方米了,在这期间还增加了2亿多新增人口,就是说这2亿多新增人口也达到了按人均算也是32.9平方米,就是说算总账、算人均,现在由于住房制度的改革,激发了市场的活力,极大地增加了住房供应的能力,使住房的改善速度大大加快了,这是它的最大的成就。

最大的问题我觉得是由于市场发展很快,而相应的和市场配套的制度建设不足,包括保障房制度的建设,包括房产税制度的建设,包括一系列其他相应制度的建设,财税体制、金融体制建设的不完善,所以导致现在我们算总账、算人均都很不错,是很大的成就,但是结构性问题很突出,这种不平衡型在加剧,一部分人可能有很多套房子,虽然算人均都是32.9平方米,但是实际情况是一部分人有很多套房子,占住房资源占有的很多,而另一部分人买不起、租不起,群居、依居、蜗居,这种情况就是加大了这种差距,这种住房资源占有的不平衡、改善速度的不平衡,这是它的最大的问题。

并不是说住房制度改革造成的问题,是因为住房制度改革之后市场发展很快,而我们相应的和市场发展相适应的制度建设没有跟上所导致的。 

记者:最近媒体报道说中国统计了一下有12座鬼城,您觉得出现鬼城的原因是什么? 

秦虹:我不知道媒体是怎么统计的,我们也是看到有一部分地区有一些阶段性的供应过剩。 

记者:建了大量的房子没人住,像鄂尔多斯和郑东新区。 

秦虹:郑东新区没人住吗?你到郑东新区去看一看。 

记者:您刚才提到城镇化率在50%70%的时候,人口是从小城市往大城市移动的,但是现在中国的新型城镇化包括以前的城镇化都是有一个偏向性,就是发展中小城市,这种是不是有矛盾的地方? 

秦虹:没有矛盾,我刚才说了,你没有听清楚我说的话,我说的是“为主”,就是城镇化率在50%以下的时候,人口移动是以农民人口向城市移动为主,并不是那个时候就有中小城市人口向大城市流,过了50%以后,在整个国家的人口流动过程中以中小城市向大城市流动为主,当然现在还在城镇化,我们每年还有一个百分点的城镇化,每年还有农民进城,我说的是“为主”,不是没有。 

记者:您怎么看现在很多房企纷纷出海,去到国外去呢? 

秦虹:这是企业自己根据市场自身的选择。 

记者:对于企业来说现在这种调结构应该怎么样去适应政策的长期调控主要坚持的健康发展的方向,它应该怎么样跟随着变化? 

秦虹:根据需求变化,因为我们的政策就是在根据需求来增加供应,需求什么?什么是需求主体?我们的刚性需求为主体,所以我们鼓励中小户型商品房的供应,开发企业就是根据需求来做的。

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