网易房产7月24日独家报道 今天，全联房地产商会创会会长聂梅生在接受网易房产记者专访时指出：目前土地交易的市场化程度不够，很可能为民间资本参与炒地打开缺口。
从去年下半年至今，土地市场中出现了越来越多房地产基金的身影，开发商联合地产基金拿地的队伍逐渐壮大。那么，原本参与项目投资开发的房地产基金，为何会转向地市？这样一来，是否会出现民资参与炒地的风险？
对此，聂梅生一针见血地指出：“照道理来说，基金一般是在土地被企业拿到手以后有了抵押物，有了土地证来抵押的时候才开始介入整个过程，但是现在的情况是地价太高导致企业拿不到土地，这样一来，基金原本能够介入的后续环节当然就无法实现了。”
聂梅生说，现在全国各地“地王”频出，已经不仅仅是土地价格上涨带动房价上涨的问题了，而是土地价格上涨幅度要比房价上涨幅度高得多。目前土地价格已经占了项目成本的30%-50%，一些中小企业或是资金链紧张的开发商没有实力拿地，所以只好借助基金，采取“过桥”、股权投资这样的方式来解决。
“房价正在以每年10%的幅度上涨，但土地市场的涨幅却远远不止这个数，现在的形势是‘炒房不如炒地’。如果土地价格上涨速度不那么快，那么就不会有民间资本对炒地感兴趣。”聂梅生还坦言，虽然现在中央颁布了闲置土地会被收回的相关政策，但地方政府由于财政紧张，政策落实不到位，这样的政策“形同虚设”。所以解决炒地的问题，主要还无法靠行政命令来解决，而在于土地市场本身的平稳运行。
“这其中的关键就在于我们土地的市场化不够，土地没有竞争，就是一家供地，如果多家供地就炒不起来。以美国为例，土地归私人所有，市场化机制完善，价格就比较平稳。”聂梅生如是说。
访谈实录
网易房产：今天非常荣幸请到全国工商联房地产商会会长聂梅生女士接受房产的专访，聂会长，一直传闻房地产企业的融资渠道即将被放开，前几天包括央行全面放开金融机构的贷款利率，您认为这是不是一种信号？这一传言的真实性有多大？
聂梅生：房地产整个是国民经济非常重要的一部分，另外它的金融属性也很强，任何我们国家关于金融方面的政策都对房地产有巨大的影响，因为它本身就是有金融方面的属性。首先，关于刚才讲的主要是放开直接融资的这一块儿，直接融资的放开也是不可逆转的金融政策，还有怎么把民间资金和其他的社会资金有效的导入到需要的行业。大概房地产的资金是比较多的，在房地产领域，但是原来都是从银行来的，对银行形成很大的风险，如果一旦某一个项目或者某一个地区出现房地产泡沫的话，必然涉及到银行，所以怎样把银行对房地产的支持资金有效的能够疏导到多渠道融资，我想刚才讲的，重开IPO，使得上市这个渠道能够疏通，这也是直接融资很重要的一条，同时，也能够减低银行的风险，所以我想这也是整个金融政策和经济政策重要的一环，毕竟房地产占了投资的20%，七万多亿如果都放到银行来讲还是有风险的，这是第一个。第二，讲到银行利率的问题，这也是利率市场化不可逆转的进程，像直接融资一样，这都是非常重要的改革措施。如果是利率市场化的话，这里面对于房地产来说，我认为比原来更好，而不是更紧。因为本来房地产的贷款也有一个浮动范围，虽然这次取消贷款的下限，不包括房地产，但是原来的浮动范围，其实原来也没怎么浮动，从0.85到1.1什么的，基本上是政策一紧大家就往上走，政策一松就偷偷的往下走，这样的情况。现在如果是市场化的话，也可以采取0.85，也可以0.9，也可以1.0，也可以1.1，根据项目部同，融资渠道不同，所以更灵活，也有灵活区间，只要这个灵活区间仍然保持，我觉得对各个银行来讲，也是自主权很大的，不必今天他来否认我没有降低，明天他来否认我没有降低，总的来讲，市场化的过程也是利好。
另外一个，渠道比较多，会有基金，会有直接的股市融资，资本市场上融资，还有其他，所以整个金融政策对房地产来说不会是比原来更紧，尤其是对中小开发商更好一些。
网易房产：您觉得如果上市融资这一块儿打开的话，对于房地产这样一个民间资本来讲，会成为一种冲击吗？
聂梅生：其实房地产开发企业上不上市，我也是听了很多，有的是想上，有的不想上，一些非常好的企业也不想上，这些东西很难一概而论，其实就是对他的融资渠道是不一样的，资本市场上融资，当然你要回馈资本市场。
网易房产：目前有一些基金，一开始最主要是做项目，现在越来越多的基金参与到土地市场的过程当中，您觉得资金从做项目到参加买地，这主要的原因是什么？
聂梅生：其实就是启动，如果是一个项目的启动资金不够，他就没有买地的钱，没有买地的钱就到不了后面去。按道理来说，基金一般是在土地拿到手以后有了抵押物，有了土地证来抵押的时候才开始进入整个过程，但是现在如果是拿不到土地，拿不到土地证，当然就进行不下去。所以最饥渴的那个时间，当然我是指一部分企业，并不是全体的，对中小企业，或者是资金倒不过来的企业，最需要的恰恰是买地，因为现在土地价格这么贵，价格占成本里30-50%这么多，占了这么多成本的情况之下，当然需要，第一笔钱所有资金集中到那儿，采取过桥，股权投资这样的方式解决，也是为了解决这个问题。
网易房产：基金参与就会产生一个问题，炒地，你认为这样一种现象会不会在房地产市场上开始出现，包括有一些基金买地更多的是买一些商业类的土地，做这些土地的情况下，可不可能基金会更多的参加到宅地上，存不存在炒地的风险？
聂梅生：其实炒不炒地这个事情也是要看国家整个对土地的政策，两年之内不开发就要怎么怎么收回，由于现在地方财政比较紧张，不敢收回，这样的政策形同虚设，所以解决炒地的问题，主要还不是靠行政命令来解决炒地的问题，而在于土地市场的平稳，如果土地价格不是像现在这样，土地价格的上涨造成房价的上涨，炒房不如炒地，现在基本上土地价格上涨的浮动比房价上涨得幅度高得多得多，你看我们现在房价上涨的浮动，刚才我会上也讲了，就是10%左右了，就算是比较高的的了。土地价格上涨的幅度哪止10%，如果土地价格涨的不像房价涨得那么高，谁还去炒地呢，所以关键还是在于我们土地的市场化不够，土地没有竞争，就是一家供地，如果多家供地就炒不起来，炒不起来的话谁去炒地呢。比如说美国，炒地的可能性就不太大，因为土地比较平稳，在私人手里，所以这种情况之下，还是市场化的机制不够，所以才会利用政策的空隙，利用政策给予的空间来进行炒地。
网易房产：现在都去香港上市，你觉得房企赴港上市是不是停留在融资层面上？
聂梅生：我觉得赴港上市大概有这么几个，我接触到一些企业，第一是香港的资本市场比国内规范，它的法律、财政更加透明，更加规范，如果你想做成一个非常好的上市公司，因为它的历史也比我们长，国际化、全球化的程度比我们高，所以他情愿在香港上市，也对企业是一次规范，每一次上市都是一次规范，从这个企业自身建设来讲，这是第一个。第二，融资成本相对低，比如说能够融到国际资本所需要的利率要低，这是很重要的一条，而且有的时候也会有更多的机会，所以融资的范围要低。第三，也利于资本的流动，因为有很多中国企业开始国际化，也要对外投资，对外投资的时候，如果是在香港上市的一些，如果有一些是在香港结算的话，有一些在香港的资金，对全球的投资来说，就不需要人民币换成外汇，解决这个问题，所以有很多的优点，起码我觉得起码是更容易跟国际接轨吧。
网易房产：还有您刚才发言的时候说的目前调控使房价越调越涨，而且项目供应量和开工率也存在一些问题，房企的入市意愿不是非常强烈，而在这样的情况下，经济增速却在下跌，您觉得应该如何调和这样的矛盾？
聂梅生：这是非常关键的问题，我个人认为房价如果和经济同步，经济非常向好，在高速发展的阶段，房价肯定是要享受经济红利的，因为人民生活的收入也在上涨，房价也在上涨，经济也在上涨，这三个能形成一定的平衡关系，这是良性的发展和上涨的过程，但是如果反向的，整个经济在下滑，人均收入在下滑，因为今年上半年人均收入下滑得挺厉害的，这些都在下滑，房价在上涨，这就是泡沫化的趋势，非常不好的现象。这时候体现了一种恐慌情绪，大家对经济不看好，又害怕通货膨胀把钱贬值，又害怕将来钱也没有了，存款利率又低，股市又不好，这种情况下是恐慌性购房，没有信心的购房，这种情况下是比较危险的，容易推动房地产泡沫，恐慌性购房互相推动房价，这个房价就是虚高的，而不是真实的，有经济基础的高。
网易房产：还有一个问题，国家税务总局说是在研究个人住房房产税的改革试点范围，你认为哪些城市会成为第二批试点名单。还有房产税业界说应该新征增量，再征存量，你对此是不是认同？
聂梅生：我觉得房地产税试点这个事应该做，因为前面两地试点下来以后得到一些经验和做法，针对前面两个试点以后再做一些试点是必要的，在哪些城市做呢？首先是房地产的热点城市，否则就没有意义，跑到西部一个城市，本来房价就不高，没什么太大问题，他的试点没有推广的价值，要到有推广价值的地方去试点，当然具体哪个城市，或者他已经形成泡沫了，或者已经过热了，或者他的房价太高了，才试点，才推广，要不然推广它干什么，肯定是这样的城市去试点。至于房产税的试点，我觉得真正的房产税是对所有的存量，否则是没有意义的，否则这个数量绝不足以平衡地方财政，地方财政的量太大了，如果是杯水车薪的话，那只是一种长效，长期的过程。如果真正解决中国的根本问题，存量房就应该收。但是我又觉得由于中国房地产的过程，房子形成的过程太复杂，全体存量房收房产税，从法理上没有解决，关键是法理上没有解决，如果没有决心去改革，没有决心去理顺法理，收房产税是收不成的，不是不应该收，我觉得存量房应该收，但是我觉得现在收不成。
网易房产：过去有一个热点词，新型城镇化，“十二五”期间提到过多次，你怎么看待新型城镇化对房地产带来的影响，新型城镇化对房企来讲是一种契机？
聂梅生：新型城镇化的事情谈的很多，但是最后没有落地，到底城镇化是城市规模的城镇化，还是基础设施的城镇化，还是金融的城镇化，还是人的城镇化，现在似乎是落实到人的城镇化，要解决两元经济的问题，当然牵扯到房地产，因为农村人口进入城市，形成新的市民，到城市里面，不管是新型的还是老的城镇化，都是需要有平台，需要有支撑的。但是同时，你流出去的这部分人，在农村的这一块儿土地怎么去释放，释放他原来占有的土地，占有的宅基地等等，我觉得对房地产来讲，提出一些新的问题。我看，房地产和城镇化是正相关的，不是负相关的。
网易房产：非常感谢聂会长接受我们的专访！
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本文来源：网易房产
作者：关贇斐
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