楼市歇夏:刚需房涨幅缩小 中高端房销量下滑

进入传统成交淡季，二手房市场的交易热情逐渐转弱，门店的新增挂牌量和来电来访量也出现明显的下降态势。加之买卖双方在价格上的心理差距越来越大，随着淡季到来这种僵持将在成交上有所体现。

据上海中原研究咨询部对上海中原地产多家门店调查显示：7月上旬沪上二手房市场成交速度有所减缓，成交周期也有所增加，甚至有买家表示买房之事至少等9月份后再考虑。外环刚需房板块来客量和挂牌量出现2－3成下降，市区这种现象变得更为明显，缩水可达一半以上。

刚需板块来客普降2成 价格涨幅缩小

上海中原地产研究咨询部从老闵行板块等多家门店调查发现，近期受传统淡季影响，来客量和挂牌量都出现2-3成下降，而价格逐渐趋稳，相比6月的上涨势头有所缓和，嘉定江桥板块的价格涨幅已缩小至1%左右，而老闵行板块不少房东甚至愿意给出1%左右的议价空间。

即便如此，买家的购房意愿却明显不及之前两月，一套略低于市场价的二房房源，买家却超过2周都未给予反馈。此外，上海中原地产研究咨询部从另一刚需买家集中地宝山月浦板块多家门店调查发现，近期二手房市场也面临客源问题，双休日上门客的数量环比6月锐减3成多，且买家意愿也大不如前。同样一套低于市场价的100平米2房，客户虽然对各方面都比较满意，也有意下定，但考虑再三后仍决定9月份再操办买房事宜。

上海中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦表示，刚需板块一直是受市场影响最小的区域，虽然从成交量上还没有体现出来，但一些现象反映淡季已经来临。现有客户买房难度在增加，新增客户数量在下降，现实的购买力已经在减少。当现存客源消耗殆尽时，成交量必然会出现下降。

中环房源减少 价格依然坚挺

与刚性需求为主的外郊环板块有所不同，根据上海中原调查，中环线诸如长宁古北等区域的挂牌量锐减，除了来人来电有所减少外，房源供应也逐渐趋紧，御翠豪庭（优惠购、楼盘相册、最新报价）的挂牌房源以往平均每月新增20套，目前却不到10套。虽然目前从挂牌价格来看还是维持均价60000元/平左右，环比上涨1000元/平，但随着房源紧俏，价格上涨也逐渐明显。

整体来看，此类房源的价格都相对坚挺，多数房东对价格仍然比较坚持，除非针对比较优秀的付款方式会象征性便宜3-5万，否则基本没有议价空间。如此一来，加上客户减少的影响，成交量下滑实属必然。但也不排除有个别房东心态发生转变，新古北分行一套西郊宝城花园224平米的4房2厅3卫，挂牌价为1195万元，由于房东急于置换其他房源，最后以1165万元成交，让价幅度超过2.5%。

上海中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦表示，相比客源问题在古北这些置换型买家聚集区域，房源问题显然更突出。一方面房租一直在涨，一些前期没有售出的房源业主有转租的现象，另一方面市面上都先消化性加比高的房源，目前房源大部分挂牌价都比较高，且房东不愿意做任何退让。置换型买家对房子需求的迫切程度远不如刚需来的强烈，在没有好房源或特别便宜的情况下肯定兴趣度不大。

内环新增客户减一半 还价随心所欲

根据普陀区长寿路板块多家门店的情况来看，7月上旬二手房成交量同样出现明显下降，无论是挂牌量还是新增客户都明显减少，上门客至少下降五成。而买家的诚意也大不如前，考虑周期明显增加，甚至有不少买家还价“狮子大开口”，比如一买家看重沙田花园70平方米的1房，房东挂牌价为290万，从楼层及小区位置来看并没有脱离市场行情，而买家在议价环节直接开价270万，巨大的价差显然无法促成成交。

此外，与中环部分小区类似的是，一些热门小区还出现房源“断档”现象，比如苏堤春晓，此前平均每月都保持5-6套可售房源，而从7月开始仅剩1套房源在售。目前板块内成交均价在30000-45000元/平方米，比上月继续上涨3-5%，买卖双方的心理价差越来越大，使本月成交前景越来越不容乐观。

上海中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦称，渡过政策恐慌期后，市中心房源惜售程度有逐步增加的趋势。目前除非是置换或者急需资金，正常情况下房东不愿轻易抛售房源，相反由于依然看好后市行情，即便愿意出售也是价格高企抱着爱买不买的心态。由于近期高温导致买家看房兴趣大不如前，因此在双方合力下成交量下滑不足为奇。

传统淡季 楼市歇夏

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，7、8月份历来就是楼市成交淡季，一手房市场也很少会选择此时开盘，二手房市场有如此反映也符合惯例。去年同期成交旺盛是受到宽松货币政策刺激而引发的淡季不淡现象，而今年前景却未必乐观，一方面由于前期已经透支多月的购买力，充分释放需求；另一方面目前市面上房源并未得到有效补充，卖家惜售心态还是存在，即便在市场上挂牌，价格也会高于市场价。过快上涨的价格使得买家购买兴趣逐渐减弱，加之传统淡季的双重影响，预计今年夏季的成交量会受到影响，并且房价越高这种影响越为显著。