预计楼板价达2万 上海星河湾周边地块11日开拍

网易房产7月9日原创报道  前不久广受市场关注的上海闵行三地连推，日前有了新动向。其中体量最大的梅陇新中心A街坊商住地块于今天下午4点整截止竞买申请。截至目前，已有5家企业正式提出了竞买申请，而领取竞买申请书的企业则多达66家。

根据出让安排，该地块将于7月11日上午截止挂牌并进行现场竞价。

今后项目售价或约3.5万元/平方米

相关文件显示，该地出让面积为7.9万平方米，容积率2.5，竞拍起始价为17.19亿元。经计算，起始楼板价约在9706元/平方米左右。

网易房产记者发现，该地块与前不久刚刚拍出的热门土地松江区泗泾镇泗凤路一号A地块和总价地王张江高科技园区中C-11-3、C-11-4、C-12-2、C-12-3地块相比颇为类似。

这三块土地皆为8万平方米左右的商住综合用地，而且其中的住宅部分今后都很可能会被打造成为改善性住宅项目。

根据有关公告，该地块东至规划市二中学，南至银都路，西至莲花南路，北至春申塘。住宅部分占总建面65%，规划业态主要是多层住宅。而商业部分在占总建面的35%，其中商业总建面的70%必须自持，且规划竣工验收之日起10年内不得分割转让（包括不得进行股权转让）。

21世纪不动产上海区域分析师罗寅申提供给网易房产的数据显示，目前地块周边的一些住宅项目如春申景城（优惠购、楼盘相册、最新报价）、上海星河湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）等楼盘的均价在3.4万元至3.7万元之间。

中房信分析师薛建雄表示，根据周边项目的售价来看，该地块上今后打造起来的住宅项目售价很可能会在3.5万元/平方米左右。按此计算，扣除建安成本，该土地的楼板价预计将在1.5万元/平方米到2万元/平方米之间。总价会在29.6万元至39.5万元之间。

地价将受周边项目售价助推

此外，薛建雄进一步指出，该地受到开发商青睐，其原因和之前的张江地王和泗泾地块受热捧的原因一样，都是因为周边有一些价格较高和比较有名的中高端楼盘在售，开发商拍下这样的土地并打造改善型项目，在定价时会有更大的余地，也会获得更多的利润。

事实上，今年上半年沪上改善型住宅市场表现优异，无疑为企业拿地增添了信心。

21世纪不动产上海区域市场中心监测结果显示，今年上半年，本市3-5万元/平方米价格段的中高端住宅成交面积为118万平方米，同比上涨109.2%，占去年全年该价格段成交量的80.2%，达到了过去5年该价格段成交量的最高值。

对此，罗寅申认为，今年上半年，刚性需求的释放对改善型需求产生了一定助推作用。在排除季节因素的前提下，这种改善型交易市场及土地市场的火热势头在今后一段时间内并不会迅速回落。

“17万方的建筑面积，可以打造成一个综合体项目了，是一块不错的土地。”对于该地块的出让前景，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示看好。

宋会雍坦言，目前，住宅结合商业的土地是比较好卖的，因为一旦有商业作依托，可以解决区域内配套不齐全的软肋，突破土地的局限性。

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