仓促开业远未达预期 首创"奥特莱斯"前途未卜

理财周报房地产实验室研究员 王丽云 李劭婷/文

日前，位于京西南的首创房山奥特莱斯历经两年的艰难招商期后开业。

理财周报记者在5月7日经过实地探访发现，在如斯工作日，商场仍然有不少人光顾，但在光顾人群中，抱以看新鲜、凑热闹心态者居多；另外，整个一层的国际品牌均未开业，且大品牌入驻不多。

此前，首创集团董事长刘晓光曾公开表示，在未来几个月内，首创奥特莱斯的20余家国际一线品牌将装修完毕陆续开业：7月，ARMANI、GANT、IT等8家开业；10月累计开业将达17家；预计截至12月，开业率将达95%。

值得一提的是，首创集团位于房山的芭蕾雨项目是其独立运营管理并正式开业的第一个项目，也是其尝试将奥特莱斯与房地产开发捆绑的“住宅＋奥特莱斯”产业模式的第一个项目，这一模式能否成功、能否批量复制、能否获得持久的生命力，是对首创开发运营能力的巨大考验。

一线品牌仍未开业

5月7日，记者来到开业一周的首创房山奥特莱斯发现，项目外立面与各家店面的装修风格对比鲜明。建筑上方“首创奥特莱斯”六个字几不可见，搭配白色做底，辨识度极低。

此外，商场靠近地铁一侧的停车场尚未建成，是一片平整的荒地，一条标有“北京首创奥特莱斯”的红色围挡将其与商场隔开。

一切都有仓促开业的迹象，而这却是首创努力了2年的结果。

进入商场内，一层ARMANI、COACH、Max Mara、BALLY、Hugo Boss、Juicy Couture等国际品牌门店均未开业，据首创奥莱负责人介绍，这些品牌预计两个月后完成装修开业。

另一方面，首创房山奥特莱斯在建设过程中曾表示，欲实现吃、喝、玩、乐、购等多功能的融合，然而，商场目前远不达要求。

就目前来看，房山奥特莱斯还需要很长一段培育期，而对于首创来说，能够开业已然不易，其最初计划2011年10月开业，但由于忽然遭遇与合作伙伴中国基建“分手”、招商困难等问题，将开业时间推迟了一年有余。尽管如此，就目前开业状况而言，此次试营业难免显得略微仓促。

在此前接受本报专访时，刘晓光曾表示，作为一个折扣品牌，奥特莱斯真正的核心在于是否纯正。因为奥特莱斯是舶来品，划定它有三个基本的标准：能否引进国际奥特莱斯的商品运营管理公司；能否引入纯正的国际品牌，且其中包含着一线品牌占总数的30%以上；以及商品价格有一定折扣。

事实上，货源是制约中国奥特莱斯发展的最大瓶颈。

芭蕾雨模式难复制

广州长隆集团有限公司商业项目部总监张广忠认为，很多国际一线品牌的正价店均未进入中国，而实际上，一线品牌并不可能有很多货品提供给奥特莱斯。有损品牌价值，货源紧缺是制约中国奥特莱斯发展的重要因素。

他同时指出，在中国，除了北京燕莎、赛特、上海青浦这些地区的奥特莱斯表现不俗外，很大一部分的奥特莱斯最终或走或合并，并未实现产生巨大利润的预期。

奥特莱斯+住宅开发=芭蕾雨模式。这是刘晓光近5年来努力的方向，然而，芭蕾雨模式在房山首遇挫折，其余签约的项目又会如何进展？

在刘晓光看来，首创置业要打造的奥特莱斯产业综合体模式，并非单纯的奥特莱斯，也并非单纯住宅，而是实现吃、喝、玩、乐、购等多种功能的融合。

“刘晓光这种富于多变的思维方向是对的，方法也是好的，但这仅仅是起点，并非终点，具体到每一个细分项目，能否成功、能否批量复制、能否获得持久生命力、能否突破自我、能否整合等等，都需要重新思考。”著名经济学家、商务部中国企业走出去研究中心顾问吴东华如此表示。

吴东华曾在5月6日发表题为《首创置业奥特莱斯模式将昙花一现》的博文中指出，奢侈品消费面临“明日黄花”之势，全球奢侈品将整体下移，由宝塔形转变成橄榄形，从而挤压中档品牌，这一趋势将在更多细分产品中进一步蔓延。

因此，他得出结论：首创奥莱模式最多把已经落地的北京房山、浙江湖州（楼盘）、海南（楼盘）万宁、江苏昆山（楼盘）四地造完即收工，奥特莱斯不能复制，这样做没有前途。

对此，刘晓光回应称，中国的消费情况已到了消费升级阶段，房山奥特莱斯开业首日800万的营业额已经说明消费者需求旺盛，“随着17个大品牌装修完毕，房山奥特莱斯将会有更多精彩”。

全年三成销售来自闽：

世茂决心深耕福建

理财周报房地产实验室研究员 王丽云/文

日前，在福州（楼盘）举办的世茂集团暨福建区域战略发布会上，世茂集团董事局副主席许世坛明确表示，将加大投入，持续深耕福建区域。

2012年，世茂在闽项目销售总额超过150亿元，占其2012年全年销售额的三成。

世茂在福建多个项目分布于福州及厦漳泉区域，汇集了旗下住宅地产、商业地产、旅游地产、产业地产各板块，福建也成为涵盖世茂全部业态的区域市场。

2003年，世茂在福州闽江边推出世茂外滩花园，4栋150米纯板式超高层豪宅以流畅的“S”形曲线屹立江滨之北，刷新福州住宅高度；福州另一项目世茂天城则成为福州如今的最高住宅，而福州最高建筑则是世茂国际中心。

2013年第一季度，世茂实现销售业绩137亿元，销售面积111.6万平方米，较去年同期分别上升88%及92%。在中房信（CRIC）此前公布的房企一季度销售额排行榜中，世茂排名第八，相比去年同期，排名再升两位。

据了解，世茂集团2013年可供出售面积约为770万平方米，较去年增加36%，其在2012年下半年便连续出手，在海南文昌、上海、福州闽侯、武汉（楼盘）蔡甸、南京（楼盘）等地增加住宅土地储备达255万平方米。截止到2012年底，世茂房地产以3,622万平方米的土地储备位居房企前列，土地成本为每平方米人民币2,082元。