细则待出房企转向薄利多销 2012最赚钱的是中海

3月25日，广东省政府出台了全国首个“国五条”调控细则，引来行业的高度关注。与此同时，各家上市房企的年报也纷纷出炉，毛利率不约而同地出现了下降。

业内人士认为，在调控常态化的预期下，越来越多的房企调整策略，薄利多销、快进快出成为主流的发展战略。

房企转向薄利多销

一如所料，2012年最赚钱的房企还是中国海外发展（00688. HK），虽然中海外只卖了892亿元的房子，只有万科销售额的六成多，但其净利润还是达到152.5亿元，远高于万科的125.5亿元。即使作为高利润率模式的代表人物，中海外的房地产毛利率还是下降到40%，比上一年度下降了2.6%。董事局主席孔庆平认为调控将持续，未来中海外的毛利率将维持在30%~40%之间。

毛利率下降已成为2012年龙头房企的主调，万科的结算毛利率同样同比下降了2.95个百分点。尽管保利地产的毛利率下降幅度相对较少，但保利董事长宋广菊却认为：“利润水平回到合理水平是行业大势所趋，未来保利会更多地向规模、向管理要效益，这也是今后行业整体的发展方向。”

既然薄利，唯有多销，年报显示，在全国龙头房企中，恒大的核心业务利润率排名末位，远低于A股和香港上市房企的平均净利润率15%，但恒大通过薄利多销的方式“以量取胜”，尽管2012年恒大的销售额比不上万科与保利，但销售面积却达到了1548.5万平方米，高于万科的1295.6万平方米。

与中海外不同，调控阴影下，有房企考虑收缩销售额，也有房企继续高举扩张步伐。在广东“国五条”细则发布之前的一周，一直以广东为“大本营”的华南房企碧桂园就高调宣布，将其2013年的销售目标上调30%至620亿元。在其2012年的业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌不仅上调销售目标，拿地方面的资金也大幅提高至120亿元。

恒大总裁夏海钧也表示，未来五年，恒大平均合同销售增长介乎20%至30%，平均每年盈利增长两至三成，土地储备平均增长10%以内。

促进销售各出奇招

据悉，恒大的土地储备90%布局在二三线城市，而这正是中国城镇化发展的方向所在。

夏海钧表示：“恒大是只布局一线城市的发展商，未来的增长按照国家的产业政策发展方向来看，也许空间有限。主要是因为一线城市的土地资源越来越少。”

碧桂园总裁莫斌也有同样的观点：“城镇化的建设也要求进一步改善居民的居住要求，相信未来市场机遇会很多。”

以往，依赖于广东市场以及三四线城市的发展模式一度被认为是碧桂园的短板所在，但如今情况却在悄然发生变化。2012年，碧桂园广东省外项目的销售贡献已经提升到了约40%。

“这得益于三四线城市调控措施寥寥、经济复苏带来的间接影响以及城镇化趋势，三四线城市的房屋销售往往能够跑赢一二线城市的销售。”巴克莱银行的一位分析师认为，碧桂园以往的“短板”正逐渐转变为其竞争的优势。

目前，恒大已进入国内122个城市，已有的项目达到了229个。这些城市中不限购城市占比达到76%，超过六成项目不受限购影响。年报显示，二三线城市项目在2012年为恒大销售业绩贡献比例达到了99.2%。

与此呼应，碧桂园实行的则是“全民营销”的策略。

“碧桂园全国的营销团队有8000多人，组成了一个庞大的销售网络，同时，我们也建立了业主网络以及社会网络，实施常态化体验式营销，尽一切可能挖掘人脉关系，实现全员营销。”莫斌如此表示。本报记者了解到，2013年碧桂园118个在建项目中有112个项目都将陆续推盘，总计推货量达1800万平方米。

海外市场再寻机遇

在房地产宏观调控日益趋紧的大环境下，转投商业地产或者筹谋海外市场，成为房地产企业共同的选择。

记者注意到，自2011年底进入马来西亚市场之后，2012年，碧桂园又在马来西亚新增了三个项目，总投资约为100亿元，分析人士认为，马来西亚项目将成为碧桂园新的利润增长点。

实际上，出海掘金的远不止碧桂园，2013年春节刚过，万科就宣布与美国公司铁狮门合作，开发位于旧金山的住宅项目。与此同时，绿地集团2012年进入韩国济州岛的项目已经竣工，随后又在澳洲悉尼签下了一个项目。

除了国内房地产的政策因素外，促使房企扬帆出海的直接动力，来自于近年海外置业和移民潮。绿地集团董事长张玉良曾明确表示，绿地在海外的酒店等旅游地产产品面对的主要客群是中国的游客和留学生。

以碧桂园马来西亚项目为例，除了马来西亚的“绿卡”诱惑外，碧桂园马来西亚项目的另一个亮点在于投资门槛偏低。据悉，外国人在马来西亚购房无须通过外国人投资委员会审批，可直接申请银行贷款；在付款方式上，无论按揭或者自付，均根据实际工程进度分步付款。而且为了吸引客户，开发商会尽量降低首付比例。

莫斌告诉记者，短期内海外项目在碧桂园当中的销售占比可能不会太高，但这对于碧桂园积累经验实现跨国经营会帮助很大。

但不少业内人士认为，对于中国房地产企业而言，海外市场仍是一个陌生的领域，如何控制投资风险对于碧桂园而言依然是个严峻的考验。

与同样寻求海外拓展的万科类似，碧桂园也计划于近期成立一个海外事业部门，专门从事海外市场的拓展和研究。“除了马来西亚的市场以外，我们还会对东南亚市场、欧美市场进行研究，只要有合适的土地我们都会尝试。”莫斌对记者如此表示。