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房地产改革已到攻坚时刻

2013-03-09 02:06:00 来源: 21世纪经济报道(广州) 0人参与
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今年回老家过年时,看到邻居一栋3层高的新房子,室内已经生霉,墙皮剥落。因主人一家长年在外打工,连孩子都已在外地上学,全家只是过年那几天才回来。我问那位年轻人,明知10年内也不会长住,为何要花大钱建这栋房子。他说:总是要有栋自己的房子才踏实。

看书时发现,1949年以前,农民士绅即使走得再远,也总要回家来,再不济,也要买几亩薄田,才能算是有根,才会心安。所谓安土重迁,其实就是对土地及其房舍的依恋。这是中国文化里一抹浓重的背影。

如今,土地属于国有或集体,买不到了,这种心理就转移到房子。无论是农村还是城里,甚至到国外,倘若没有自己的房子,就没有安全感。有位美国朋友很不理解地对我说,为什么中国人每到一个地方(长住),都要买房。这就是人们所说的文化差异。

按理说,只要钱帑足够,随你买多少地,恶意侵占除外。这是古代的市场经济。换而言之,现在只要你买得起,买多少套房都应该允许。可是,自汉祚以降,历代王朝都为豪强兼并土地伤透了脑筋,西汉甚至为此付出了惨重代价。顺便说一下,兼并土地,原意并非指无偿占有。

在一定的生产力条件下,熟地的供应总是有限的。土地需求越多,地价越上涨。同样,购房需求越大,房价就越上涨。但是,就供求与价格的关系而言,推动地价和房价迅猛上涨甚至暴涨的,不是基本的土地需求和基本的住房需求,而是土地和住房的投资投机需求。所以,欲有作为的皇庭都费尽心机想抑制豪强大规模兼并土地。

可见,不是说只要你有钱,就可以想买多少土地就买多少。同样,不是说只要你足够富有,就可以想买多少套房就买多少。且不去说古代没有找到抑制豪强兼并土地的好办法,现在我们也没有找到抑制住房投资的好办法。限购不是好办法,是临时之策。

资本有逐利的偏好,所以,过去10年超发的货币,估计有一大半直接间接流入了房地产市场。楼市的高利润诱惑是如此之大,以至于一大批勤勤恳恳的温州(楼盘)实业最终也奋勇跳入而万劫不复。更不用说,上帝也已无法阻止先富起来的中国人民对房子的喜爱。

假如开发房地产,能赚取更多的利润,生产打火机的企业将扩大再生产的资本转投于房地产,就无可非议。而居民投资购买住房能获得远超于社会平均利润的收益,就不仅仅是文化意义上对房子的喜爱了。

新国五条实施细则重申征收20%个税,是希望通过增加交易成本,来抑制二手房房源代理租房)价格涨幅。譬如,房子从100万涨到300万,刨去成本130万,剩下的170万,政府准备拿走34万。实际上政府试图分享个人住房的增值收益。

但税收当关,万夫不干。业主们不干,是因为他们转嫁不了;购房者也不干,他们担心卖家通过涨价来间接转嫁。富人们当然不愿意,连平日里对贫富分化痛心疾首的中产阶层也不乐意。那些自由派经济学家此时则选择了故意遗忘,不肯证实成熟的市场经济体对住房投资增值收益也是要收税的(有免除额,中国也有)。

我同意政府有理由适当分享个人住房的增值收益,但目前形势下,这种做法,同时会为二手房流通设置障碍。而提高二手房周转率,是增加住房供应的便捷渠道。分享增值收益,必须从属于另外的目标,即居民或家庭不应占有过多的住房资源。

要想使居民住房投资收益减少,从而削弱其投资信心,必须令成本增大,一是交易成本,二是持有成本。实证经验显示,在房价上升周期,增加交易成本的边际效益非常有限,卖家会将这项成本转嫁给买家,最终仍将推动房价上涨。剩下的选择,就是增加持有成本,即征收房产税(物业税)。

新国五条实施细则在各地溅起的强烈反响表明,普遍性地增加税收,是行不通的。该通知没有辅以免除条款,是引发一般纳税人恐慌的主要原因。它同时也告诉我们,征收持有环节的房产税,应慎重考虑起征点。每户家庭有两套住宅免征房产税,是合适的。

下一步的调控思路,有两种建议:一是第三套住宅起征收低税率的房产税,辅以累进税率的个人所得税;二是第三套住宅起征收累进税率的房产税,辅以低税率的个人所得税。意在降低楼市对资本的吸引力,同时将其中沉淀的相当部分资本挤压出来,从而为经济结构调整和增长方式转变拓宽空间。

作者:袁一泓
netease 本文来源:21世纪经济报道
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