李开发：调控致房价大涨十年 根子在政府

3月5日，著名经济学家李开发在北京（楼盘）举行的“住房保障法研究成果交流汇报会”上强调，房价上涨的问题最根本是由政府造成的，此次“新国五条”和征收房屋转让税并不能抑制房价的上涨。

1.房价十调九涨根子在政府 调控政策导致房价上涨

2010年以来，国家出台的房地产调控手段可谓层出不穷，从之前的国八条、国五条、国十条，再到限购、限贷。但是每一次房价在调控政策出台之后经过短暂的停歇，又继续上涨，被市场人士戏称为“十调九涨”。 对于中国式的“十调九涨”独特现象，李开发解释，中国房价上涨的最根本原因在于政府。房价调控需要不同政策的配套协调，结果有些人想着让调控政策有利于降低房价的方向发挥，但是更多的人却是想让调控政策有利于涨价的方向发挥。最后我们每次出来的调控政策都是单一的，导致房价继续上涨。

近日，国务院出台“新国五条”并对房屋转让加征20%的个人所得税，拉开了新一轮地产调控的大幕。新的调控政策能否解决房价新一轮上涨问题，成为市场人士共同关注的话题。 “未来房价仍会有一定幅度的上涨”，李开发明确表示不看好此轮调控。他强调，此次征收20%的房产转让税，从政府角度来讲，管住了进口，让已经投资的人不要再伸手去买房，但是实际上也管住了出口，由于更多人不卖房了，不买之后会导致房屋供给的减少。 “况且减少了二手房交易，结果大家都去买一手房，结果房价又涨了”，李开复补充道。

2.有了保障房 政府无需调控商品房

由于长年关注房地产行业，李开发认为解决这个目前房地产困局的核心在于公民住房权利的实现，根本途径是发展保障房建设。从2009年开始，李开发连续4年向人大提交《国家住房建设与住房保障法》（建议稿）。 不过目前地方政府发展保障房面临的最大问题就是地方财政问题。由于目前地方财政的收入来源主要是土地出让金收入，高地价符合地方政府的短期利益。因此李开发认为，“在现有制度之下，要解决房价问题，必须不能导致地方政府的财政收入大幅下降，否则政策就会遭到抵制。”

“与以往的观点不同，我的保障房建议不需要国家出钱，而且在不大幅影响地方政府的财政收入的情况下和开发商利益的前提下，真正让居者有其屋”李开发表示。 在《建议稿》中，李开复把保障房分为三类，即基础型保障房、改善类自住房、廉租房。 对于基础型保障房，国家免除土地出让金和各种税收，购置费用仅包括土地拆迁费、配套设施费、建造费、管理费与利润，其中管理费为总费用的2%，利润不得超过3%。 李开发这一大胆的设想来自于“农村的宅基地“制度，他表示，农村的宅基地是不收土地出让金的，结果让9亿农民都有了自己的住房。而国有土地是大家的，为何不可以让低收入者使用呢？ 而对于改善型保障房而言，其中相当于基础性保障部分，面积仍按基础性保障房标准来计价，改善性住房超出基础性保障部分，定价原则是以房价与城市家庭平均收入比8:1——10:1来定价。 另外对于城市困难户和外地户籍并在本城市就业的人群，建议稿建议为其提供城市廉租房。并规定廉租房建设规模不得低于所在城市住房开发总规模的10%。 同时在建议稿中，国家应该支持有条件经济主体开展集资建房与合作建房。

李开发表认为，有了基础性保障房、改善型保障房之后，商品房的问题都不是问题，只用随行就市，政府无需调控商品房。