与在内地市场浸淫多年的和记黄埔有限公司（下称“和黄”）相比，长江实业集团有限公司（00001.HK，下称“长实”）一直以来主打香港市场，在内地并未有突出的业绩，多以参股和黄坐收盈利。
但近两年，长实有意在内地独立操刀，再造一个地产平台，在北京、上海、广州开发了多个项目，2012年，长实在内地的销售额20多亿元。2013年，长实将进入业绩爆发期，除去广州外，仅上海的两个项目销售额预计可达50亿元，北京一个项目预计至少30亿元，这意味着在内地的业绩将大增3倍，而这也得益于其一贯缓慢开发的策略。
以目前上海持有的三个项目为例，仅土地增值收益至少已超过117亿元。
京沪三项目销售将达80亿
和黄进入内地发展，项目已遍布20多个城市，据CRIC（中国房产信息集团）研究中心数据显示：2012年，和黄销售额达176亿元，位居房企销售排行榜第28位。同为李嘉诚长江集团旗下的长实则一直立足香港本土发展，长期占有香港市场份额第一的宝座。有统计数据显示，2012年长实在香港的销售额为262.4亿元。
此前，长实在内地的发展更多是参股和黄不超过50%的股份，与和黄联合拿地，由和黄主导开发，长实坐收内地收益。二者之间明确分工，长实专注香港市场，和黄主攻内地市场。
但由于香港楼市的降温，为了平衡风险，长实将更多的目光投向内地巨大的市场。长实地产投资董事郭子威在接受时代周报记者采访时表示，未来长实仍将重点在北京、广州、上海等三个一线城市，但不排除会在其他城市发展。
“看哪个城市有潜力，项目规模也不能太小，起码要在30万-50万平方米以上。我们在大连也拿了一块地，暂时就是这四个城市，其他地方的地很多是跟和黄一起拿的。内地开发商实力都很强，没有办法跟他们在拿地价格上硬拼。一线城市虽然竞争激烈，但机会仍然很大，上海起码要10-20年才能发展成国际一线城市。一线城市制度相对成熟，对开发商有保障一些。三、四线城市虽然地价便宜，但制度不成熟，外来开发商心里不踏实。”郭子威说。
目前，长实在内地正在开发的项目有北京顺义区别墅项目誉皇殿，广州的御湖名邸及都会新城，上海的普陀真如项目、陆家嘴甲级写字楼及嘉定南翔湖畔天下（优惠购、楼盘相册、最新报价）。
郭子威透露，北京誉皇殿跟广州御湖名邸两个项目去年卖了20多亿，今年，北京、上海、广州都有项目推出。“今年应该是我们在内地最丰收的一年。上海嘉定和真如项目，应该会在3、4月可以取得预售证，我们会马上正式销售，进展顺利的话，销售额接近50亿元。北京誉皇殿去年卖了150套，差不多15亿，今年春天起码推100套，售价会提高3%-5%，年底之前有200套，顺利的话要达到30亿元。广州现在还有些细节没有确认，也会有一些销售。我相信如果按照目前计划，上海和北京的销售额加起来有七八十亿元。”
而2011年7月，长实在公布上海三个项目案名及定位时，曾表示几个项目最快将在2012年推出。对于是否有意拖延，等待市场回暖，郭子威向时代周报记者否认道：“我们是按照计划推盘，没有刻意往后推。2013年两会以后，新一届政府成立，整体气氛是乐观的，货币政策方面利率和存款准备金率有下调的趋势，但限购放宽的机会不大，最起码要到市场价格稳定以后，但成交量会回暖。客观来看，我们处在很有利的位置，应该会在4、5月推盘。上海市场可能会有5%的涨幅，甚至个别项目会有10%的涨幅，涨得太多稳定性也不好。我们希望把握这个机会，在这个时间段推出有关项目。”
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示：今年有暖冬行情，一个原因是对政策、市场走向误读造成的，没有可持续性，市场恐慌把一部分需求提前释放了，可能会面临恐慌性释放完后劲不足的问题。
慢开发利润最大化
仅长实在上海的3个项目，总建筑面积超过180万平方米，长期潜伏在和黄背后的长实品牌终于将大规模亮相。凯捷咨询顾问刘争指出，长实双平台运作加码内地市场，区域选择可能不太一样，未来和黄或多以二线城市高端住宅开发为主，而资金雄厚的长实，会更多在一线城市寻找机会，做商业地产和高端住宅。把项目放在不同平台上，可以分别跟资本市场讲故事，融资机会更大。
虽然长实在香港一直坚持“货如轮转”，但在内地，无论和黄还是长实，始终都是慢开发策略。“香港区域成熟已经到一定程度，捂盘意义不大，上海有很多新城，这些新城刚开始拿地很便宜，捂一段时间，等区域配套设施逐步完善成熟以后再进行开发，整个区域价值提升了，获得的收益完全不一样。嘉定新城现在大的开发商都已进入，很多新盘出来了，这个时候再开发，人气比较旺。真如项目也是如此，地铁11号线已经修好了，长实点把握得比较准，选择开发时机，利润最大化，地价和售价都有很大升值空间。”刘争向时代周报记者表示。
普陀真如城市副中心是继徐家汇、花木、江湾五角场之后上海的第四个城市副中心，在真如城市副中心范围内，规划有轨道交通11号线、14号线、15号线和16号线经过，形成铜川路站和上海西站两个换乘车站。早在真如城市副中心2002年规划之初，普陀区政府就已与李嘉诚旗下长实系接洽，希望可以进驻。
2006年，真如城市副中心推出了第一幅巨量核心地块A3-A6地块，拥有两条地铁线交会站上盖和连接上海西站的交通优势，地块面积约19.7万平方米，如此巨型的综合地块，一般开发商并不具备开发的能力。同时，标书中对竞买人资格设置“世界500强”的门槛，长实在毫无竞争的情况下，以22亿元的底价将真如A3-A6地块收入囊中，折合楼板价3027元/平方米。
在闲置土地“两年大限”到期的时候，长实最终于2009年4月举行开工仪式，这是长实在上海主导操作的第一个项目。但此后该项目一直因进度缓慢被质疑有囤地之嫌。
此前，上海真如城市副中心开发建设投资有限公司相关负责人在接受时代周报记者采访时也显得颇为无奈，“现在就是拿鞭子抽它也是没用的。他们也开工了，不违背国家政策，慢慢做，那个地价对他们也是九牛一毛，有资金实力捂得起。我们基本拿它没办法，很难约束它，现在周边土地收储也没有完成，很多路也没开。最好的办法就是我们自己加速把周边开发成熟，拉动它加速。”
据悉，十二五期间，真如副中心所有土地收储动拆迁全部都要完成，土地出让要持续5-8年，真如城市副中心整个成熟运营要到2020年左右。有了长实缓慢开发的先例，真如城市副中心在推出新的地块时，对开工、竣工时间均有严格限制，延后会收取滞纳金，不希望长实现象蔓延。
囤地收益超过百亿
与A3-A6地块相邻的B1、B2地块，2009年底由绿地和合景泰富以14.166亿元联手拿下，折合楼板价8900元/平方米，该项目2010年12月底动工，预计整个项目到2013年全面建成。长实的真如项目总建筑面积近114万平方米，以此价格计算，土地升值收益接近67亿元。
即便在2012年上半年土地市场回落的情况下，星浩资本以17亿元的底价投得的真如城市副中心A1、A2地块，楼板价也在7400元/平方米左右，并且出让时规定了竞得人须在签订土地出让合同后10个月内开工，项目开工后3年内竣工，竣工后一年内营业等极为严苛的条件。
长实嘉定南翔湖畔天下项目，2008年1月以11.6亿元成交，总建筑面积近60万平方米，折合楼板价2892元/平方米。此后由于严厉的宏观调控，该项目建设不断推迟。
2009年11月，江苏新城曾以楼板价13200元/平方米竞得嘉定区宝翔路以西、吾尚塘以南地块，此后地价虽有回落，但目前该区域的土地成本基本在10000元/平方米。以10000元/平方米计算，长实嘉定项目土地升值约42.6亿元。
而从周边在售楼盘来看，从拿地到预售基本不超过两年。距离该项目较近的华润中央公园，拿地时间为2009年7月17日，2011年5月项目首次开盘。新城公馆（优惠购、楼盘相册、最新报价）也于2011年9月25日首次开盘。
此外，位于陆家嘴的“东方汇经OFC”是长实开发的一个甲级写字楼项目，2006年10月以楼板价10400元/平方米从富都世界发展有限公司手中获得，可建地上总建筑面积为11万平方米。2011年出让的办公用地中，距离长实陆家嘴项目最近的是塘桥社区02-04地块，该地块楼板价17288元/平方米，以此计算，陆家嘴地块升值7.6亿元。
2012年9月，东方汇经OFC全球租赁在上海正式启动。长江实业执行董事赵国雄表示，租金与周边的金茂大厦、环球金融中心及上海中心大体相当，在15-20元/天/平方米。这意味着，仅按地上面积算，该项目今后每年为长实至少贡献租金6亿-8亿元人民币。
郭子威称，“嘉定项目主要参考周边现成的楼盘，比如华润，当然我们相信自己的能力，有信心港式的物业管理会比目前上海任何一个开发商要做得好。真如项目首批则将先推出酒店式公寓。”
据沪上某机构提供的数据显示，2012年，华润中央公园的销售均价22505元/平方米，新城公馆的价格为20400元/平方米。该机构一位分析师向时代周报记者表示，“该区域高端点的楼盘价格定位应该在2.2万-2.4万元/平方米，高了卖不动。真如附近目前没有什么可对比项目，最近的长风公园的几个豪宅，中海、雅戈尔的售价都在4万元/平方米左右，酒店式公寓拼不过豪宅，定价估计会在3.5万-4万元/平方米之间。”
刘争指出，如果长实今年大规模回笼资金顺利的话，未来可能加快在内地拿地与布局。
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本文来源：时代周报
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王晓易_NE0011
