1月22日，上海市统计局网站发布的《2012年本市房地产开发销售情况》分析称，剔除共有产权住房和动迁安置住房等保障性住房后，2012年上海市场化新建商品住宅平均销售价格分别为：内环线以内为55518元/平方米，内外环线之间为29281元/平方米，外环线以外为16541元/平方米。
根据上海市统计局公布的数据测算，相比2011年，去年的上海内环内房价上涨14.46%，内外环间上涨5.54%，外环外则下降8.19%。
不过，去年外环外房源的销售面积达577.82万平方米，占上海全市市场化新建商品住宅销量的比重高达70.6%。因此，上海市统计局总经济师严军21日介绍，上海纯粹市场化的新建商品住宅2012年的平均销售价格是21412元/平方米，较2011年（同比）下降0.8%。
金丰易居副总经理周华燕昨日称，去年上海内环内的纯市场化的新建商品住宅，售价有所上升，但成交很少。外环以外的项目，则出现了促销和低价开盘的情况，这类刚需项目的集中成交，弱化了内环以及中环项目价格上涨的效应，最终形成了整体房价微跌的局面。
“内环内新房供应少”
2012年上海房价区域分化的局面，与受访市场人士的感受颇为契合。
“内环内新房供应少，价格抗跌，更鲜有折扣，加上限购政策，内环内房源的成交量并不多。相比之下，外环以外新房供应量大、单价低，促销也多，是去年成交的主力区域。”周华燕如是分析。
某国有房企营销负责人昨日同样直言，“这波行情主要推动者，还是刚需。”
德佑地产研究部主任陆骑麟进一步说，2012年，上海楼市供应量较大的外围区域，成为了价格率先出现松动的区域；而市区区域的新建商品住宅因为其稀缺性，价格反而有所上涨。尤其是内环内区域，受一些顶级豪宅集中成交的影响，去年房价涨幅达14.46%。
“这样的局面与以往各区域房价走势接近的态势大相径庭。”陆骑麟说。
他认为，在调控政策基调延续的背景下，这样的分化局面可能在今年得到延续。
普通住房认定标准“短期内不会调整”
对于区域房价分化对于“普通住房认定标准”的影响，陆骑麟认为不会有太大变化。
根据上海市房管局去年2月发布的《关于调整本市普通住房标准的通知》中，列出的“可享受优惠政策的普通住房”的3个必要条件之一，是“实际成交价格”低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。
陆骑麟称，实际操作中，“低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍”没有统一的认定，因此多是按内环内房源低于330万元/套这个标准判断的。因此，中内环新建商品住宅价格的变化，对普通住房的认定不会有变化。
“只有在房价出现明显上涨后，相关部门才会对现行的普通房认定做出调整。”陆骑麟猜测，短期内认定标准不会调整。
是否为普通住房，在房产交易时缴纳的相关税费不同。
房产税优惠税率“房价标准”将调
而随着2012年上海市新建商品住宅平均销售价格的公布，2013年认定个人住房房产税税率的“房价标准”则将调整。
上海市统计局发布的数据显示，2012年上海市新建商品住宅平均销售价格为13870元/平方米，较2011年微涨3.1%。
陆骑麟解释，这就意味着，2013年上海市成交单价超过27740元/平方米的应税住房，应该按照0.6%的税率计算个人住房房产税税额。
上海市地税局相关负责人昨日亦称，上海每年都会根据市统计局发布的上一年度新建商品住宅的平均销售价格，来做差别化税率的“房价标准”。
“自个人住房房产税试点以来，每年都会做此类的调整。”该负责人说。
根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，上海对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
相关计算公式是，年应纳房产税税额（元）=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率。
随着2012年房价数据的出炉，另一个推行个人住房房产税试点的城市重庆，2013年1月1日起，已对高档住房应税价格开始执行新标准，应税价格起点从2012年的12152元/平方米提高为12779元/平方米。也就是说，今年在重庆新购住宅，建筑面积均价（亦即通俗意义上的房价）在12779元/平方米及以上的，要缴纳个人住房房产税。
根据重庆市出台的个人住房房产税征收管理实施细则，重庆对在主城区个人拥有的独栋商品住宅和高档商品住宅，征收房产税。税率为0.5%～1.2%。
刚需房源涨价压力
商品住宅销量方面，2012年上海楼市翘尾走势明显。
按上海市统计局公布的数据，2012年，上海市商品住宅销售面积为1592.63万平方米，同比增长8.1%。但在去年10月之前，上海市商品房的累计销量呈现的仍是同比下滑态势。
《2012年本市房地产开发销售情况》分析，在一系列房地产调控政策的作用下，2012年前几个月商品房销售面积持续下降。但随着房地产价格企稳，供应增加，购房需求逐步释放，自5月份起，上海市商品房当月销售量有所回升，10月份开始扭转了累计销售面积同比下降态势。
纯市场化商品住宅方面，某国有房企营销负责人的观察是，2012年1月，上海楼市成交量较2011年同期出现剧烈下滑，因此不少企业陆续调低售价，从6月开始，成交量出现扭转。
眼下，市场担忧的是，刚需房源在2012年的大量消化，可能导致库存不足。
“目前上海楼市刚需房源库存的去化周期不足5个月，远低于7-8个月的正常水平，预计后期这类房源会因为新增供应不足，导致价格上涨。”周华燕说。
嘉华(中国)投资有限公司副董事谷文胜也认为，去年上海外环以外和中外环的楼市最为活跃，但由于2012年楼市销售中出现的区域和产品结构的失衡，2013年，刚需产品的供应或许会跟不上需求，从而导致价格出现小幅上涨。
按上海市统计局公布的数据，2012年，上海市商品住宅新开工面积为1563.39万平方米，同比下降36.8%。
周华燕判断，2013年，改善型项目可能会成为市场的主流。
不过，也有分析人士指出，长远看，随着部分保障房的陆续入市，刚需可能逐渐得到缓解。
上海市统计局昨日公布的数据显示，受保障性住房建设力度加大的影响，去年上海市商品住宅中“90平方米以下住宅”完成投资632.67亿元，比上年增长24.7%，占全部住宅投资的43.6%，比上年提高7.3个百分点。
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本文来源：东方早报
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王晓易_NE0011
