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述评:2012楼市囧途之调控众生相(三)

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政府:博弈、平衡与突破

对于调控下的楼市,地方政府也感受到了阵阵寒意。据一位二三线城市的地方官员讲述,在前两年房地产火爆时期,他所在城市财政收入的25%来自土地出让金。“现在不但这一部分减少了,连房地产业关联上下游对经济发展带动作用也减弱了,但一下子又找不到新的经济增长点。”

财政收入对土地出让金的依赖和经济增长点对房地产业的倚重,让部分地方政府试图自下而上地寻求政策突破口。今年以来,上海、河南、珠海等多地拟放松政策调控。尽管这些微调政策中,凡触及“限购”、“限贷”红线的微调政策,无一例外都被叫停,但仍或多或少地影响到了购房者的心理预期。

不过楼市整体基调依然是“坚持调控不动摇”。截止目前,今年中央各部委共33次表态房地产调控不动摇不放松,10次强调房价合理回归。为了强化政策执行力度,7月下旬国务院派出8个督查组,对16个省(市)贯彻落实调控措施的情况开展专项督察。密集的发声与高调的督查无疑能肃清舆论杂音,缓和了购房者的恐慌情绪,在一定程度上稳定市场预期。

但不得不承认严峻的宏观经济形势下,楼市调控变得更加艰难。今年央行下调存款准备金率、两度降息,虽然旨在为“稳增长”提供更为宽松的货币环境,但也让一部分资金不可阻遏地进入房地产市场,让房价出现止跌回升势头。

而值得欣慰的是,持续的调控下,地方政府也在将重心放在促进实体经济发展和经济结构优化上。以海南为例,由于房地产在其区域经济占比一直比较大,海南将2012年确定为“项目建设年”,全省以基础设施、产业发展为重点,抓项目、上投资,大力发展实业,以谋求经济结构的转变,确保海南经济平稳运行。

银行:坚定、微调与控风险

另外,房贷政策与更为宏观的货币政策,也是影响房价向合理价位的回归的重要要素。利率的调整除了减轻房贷成本,降低房贷难度,更重要的是,它影响购房者的心理预期。

春节过后,首套房贷款出现松动。北京、上海等一线城市的主流首套房贷款利率调回至基准水平,甚至推出9折、8.5折等不同程度的优惠。显然,这大大减轻了刚需购房者的负担,使合理自住性住房需求得到满足。

但下半年多家银行又重新提高了首套房贷款利率,并收紧了优惠幅度。有分析认为,这是银行在“自身利益”与“社会责任”之间努力寻找着平衡。到10月份许多银行的住房贷款任务就基本完成了,在此背景下,银行要用有限的信贷额度,获取更大收益。

不过总体来说,银行对调控的态度是十分坚定的。正是得益于其严格贯彻差异化房贷政策,市场上才形成刚性需要被释放,投机投资性需求被压制的局面。此外,银行对房企开发贷款仍在收缩,各家银行的房地产贷款增速均低于其他行业。

此举也是为了在风险上逐渐将房地产与自身切割开来,毕竟楼市调控带来的不确定性使其面临一定偿还压力和抵押物减值风险。不过从16家银行半年报数据来看,房地产不良贷款余额仍在继续回落,楼市并未成为银行不良贷款的重灾区。

种种迹象表明,每一个市场主体都有自己的利益,当政策调控把旧的利益平衡打破后,各方在通过各种方式来维护原有的利益,但也在适应规则并寻找新的方向。“穷则变,变则通,通则久”,无疑,2012的房地产市场、房地产行业在调控中在朝更理性、健康的轨道迈进。(朱玲)

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